Госипотека и семейная ипотека отодвинули ИТ-ипотеку на задворки

Стартовавшая в мае ИТ-ипотека в перспективе способна «окучить» порядка 20% продаж в новостройках. Но этому мешают бюрократические рогатки. Вопрос – пойдет ли правительство на дальнейшую либерализацию условий выдачи субсидируемого продукта.

IT-ипотека.ру

Последние лет пять, когда заходила речь о среднестатистическом портрете ипотечного заемщика, представители банков поясняли, что обычно это чиновник невысокого - среднего ранга, менеджер среднего и выше звена коммерческой структуры или сотрудник ИТ-компании. Иначе говоря, специализированная, дополнительно субсидируемая государством, получившая неофициальное название у участников рынка "ИТ-ипотека" теоретически не могла оказаться мало востребована.

Напомним, "Программа жилищного кредитования специалистов отечественной ИТ-сферы" по субсидируемой государством до 5% ставке стартовала 12 мая. Заявку можно подать до 31 декабря 2024 года.

А в июле председатель правительства Михаил Мишустин подписал постановление (№ 1177), корректирующее условия программы. Предельный размер займа вырос с 18 млн до 30 млн руб. для регионов с населением более 1 млн человек и с 9 млн до 15 млн руб. для других регионов.

При этом на ИТ-ипотеку распространяются правила "гибридной ипотеки". То есть, если кредит превышает максимальную сумму, на излишек просто начисляется коммерческая процентная ставка. "IT-ипотеку не получится совместить с другими федеральными ипотечными программами для покупки одного объекта", - поясняют в Дом.рф.

С другой стороны, такая ипотека не обязывает заемщика отказываться от других приобретений. "Даже если у вас уже есть кредит по одной из льготных программ, вы вполне можете воспользоваться IT-ипотекой для покупки еще одной квартиры или частного дома при наличии достаточного уровня дохода", - говорят специалисты Дом.рф.

Второй важный момент пересмотра условий по рассматриваемому правительственному постановлению - теперь на льготу могут претендовать ИТ-специалисты с официальным доходом от 150 тыс. руб. (до вычета НДФЛ) в городах-миллионниках. В менее крупных городах минимальная зарплата для соискателей начинается со 100 тыс. руб.

Прочие рамки программы выглядят следующим образом. Минимальный первоначальный взнос - 15%. Возраст соискателя - от 22 до 45 лет. Под продукт подходит покупка квартиры в строящихся домах, в том числе по договорам долевого участия; готовых квартир от застройщика; индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилых комплексов от застройщика или ИП. А также строительство индивидуального жилого дома по договору подряда или покупка земельного участка с дальнейшим строительством индивидуального дома.

И уже привычно банки к госпрограмме добавляют собственные дисконты по процентной ставке. Например, у Абсолют банка с 4 августа ставка снижена до 4,5%.

Кстати, сейчас операторами программы выступают 52 российских банка, плюс дополнительные субсидии к ставкам добавляют застройщики, правда, за счет повышения конечных цен на квартиры.

Ошибка 404

"ИТ-ипотеку мы запустили и уже производим выдачи", - рапортует руководитель Центра ипотечного кредитования Дом.рф Екатерина Маткаримова.

"Как признают профессиональные круги, программа предусматривает определенные ограничения, но продолжает быть абсолютно востребованной. Многие агентства недвижимости начали специализированную маркетинговую работу в данном направлении", - рассуждает исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО "Россельхозбанк" Светлана Зеленина.

Однако у продукта достаточно много подводных камней. Первый: льгота не распространяется на сделки с вторичкой. Но это не является чем-то неожиданным, такой барьер имеют все субсидируемые государством программы.

Второе. Действительно, ИТ-индустрия характеризуется достаточно высокими зарплатами. Ипотека большинству сотрудников и без господдержки вполне по карману. Но далеко не всегда зарплаты белые. Кроме того, в этой сфере фрилансеров и самозанятых втрое больше, чем в других отраслях, а для госпрограммы все эти люди являются персонами нон грата.

Впрочем, государство традиционно к месту и не к месту через ипотеку решает излюбленную задачу: пусть сами нуждающиеся в жилье сотрудники компаний заставляют свое начальство отходить от серой бухгалтерии.

Более остро для потенциальных заемщиков-айтишников стоит проблема с последующим гашением кредита. Профессия дефицитная, что-то с работодателем не так - можно послать его подальше, и в другой компании такого специалиста с руками оторвут. Но программа категорична: уволившийся заемщик должен в течение трех месяцев трудоустроиться в компанию, которая также входит в перечень юрлиц, аккредитованных Минцифрой РФ. В противном случае - ставка по кредиту автоматически подпрыгнет до ключевой на дату регистрации договора.

Вот мы и подошли к главному препятствию, сдерживающему популярность ИТ-ипотеки. На кредит может претендовать не любой считающий себя айтишником гражданин, а только сотрудник одной из включенных в специальный перечень компаний. Точнее, реестр Минцифры насчитывает около 28 тыс. организаций ИT-индустрии. Но профильная ипотечная госпрограмма ставит дополнительные условия по налоговым льготам и страхованию. В итоге программа оказывается доступна сотрудникам (уже хорошо - не только ИТ-спецам, а всему персоналу) лишь 9 тыс. компаний.

Проверить, попал ли в список счастливчиков, можно по ИНН на сайте Дом.рф.

Проще говоря, после увольнения заемщик, чтобы у него не подскочила процентная ставка, должен искать работу в строго ограниченном круге компаний. Настоящая кабала.

Ну а на такие мелочи, что по продукту нельзя перекредитоваться, даже не будем тратить время.

"Кто-то не подошел по условиям, кто-то, пока ждал списки Минцифры, потерял в доходах... При интересе со стороны потенциальных клиентов, наблюдается высокий отсев заявок", - сетует начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.

"Государство на этапе запуска программы в борьбе с потенциальными злоупотреблениями немножко переборщило. Мы много усилий тратим, чтобы этот продукт раскачать вместе с банками-партнерами, - говорит коммерческий директор группы RBI Дмитрий Фалкин. - Продукт сам по себе хороший, но включенные в него ограничения мешают. Люди, перед которыми открыты все дороги, не хотят отрезать себе ноги в карьере обязательствами работать исключительно в компаниях из определенного списка. В моем понимании, программа работает далеко не так, как могла бы".

Game не over

Неудивительно, что благополучные айтишники шарахаются от навязываемого крючкотворства и по старинке выбирают госипотеку с субсидированной государством до 7%, а банками дополнительно до 6 - 6,5% ставкой. Чуть дороже, зато никакой кабалы. А если условия подходят - то и семейную ипотеку (5 - 6%).

Как отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, 58% ипотечных продаж приходится на госипотеку, 37% на семейную, 4% - коммерческие ставки и 1% - ИТ-ипотека.

В то же время уже подмечено, что часть айтишников использует программу с инвестиционным прицелом. "Среди данной льготной категории присутствуют и инвесторы, приобретающие квартиры из других регионов. Даже из других стран, например из Турции", - рассказывает руководитель группы ипотеки объединения "Строительный трест" Максим Разуменко.

Точь-в-точь как многие граждане брали госипотеку в 2020 - 2021 годах, когда ставки по ней были ниже ключевой.

Но здесь нужно отметить, что запуск ИТ-ипотеки является одной из мер в ответ на отток специалистов из страны и общий дефицит профессионалов в данной области. Среди других мер - налоговые льготы для ИТ-компаний, недавно подписанный президентом закон об упрощенной процедуре трудоустройства иностранных IT-специалистов, выделение более 160 тыс. бюджетных мест в учебных заведениях страны в 2023/2024 учебном году... А всё вместе это называется национальной программой "Цифровая экономика".

В то же время субсидирование ипотеки государством практически превратилось в один из базовых инструментов внутренней политики. Грубо говоря, "ипотечные заемщики не бастуют".

И сейчас как раз готовится очередной пакет мер поддержки ИТ-отрасли. Вполне можно ожидать, что ипотеку для айтишников ждет новая волна либерализации. Что-то повторяющее поступательную трансформацию "военной ипотеки" лет пять - десять назад. И тогда инструмент наконец выстрелит всерьез.

"ИТ-ипотека, по моим ощущениям, должна дорасти до 20% в общем потоке жилищного кредитования. Причем как в масс-маркете, так и в более дорогих новостройках", - считает Максим Разуменко.