Пошел торг: спор из-за земли под дорогу-дублера Горьковского шоссе разбирают в арбитраже

Власти Казани пошли на принудительное изъятие участка в районе станции "Лагерная" в Кировском районе

Комитету земельных и имущественных отношений Казани не удалось договориться с арендатором земельного участка в Кировском районе Казани, изъятого под строительство дороги-дублера Горьковского шоссе. ООО "Озон", построившее на арендованной почти 10 лет назад земле железнодорожную ветку для приема сыпучих стройматериалов, со временем надеялось выкупить ее в свою собственность, но эти планы разрушила стройка. Город за все про все был готов заплатить компании, в одночасье лишившейся бизнеса, 17,3 млн рублей. Но арендатор, у которого участок забрали за 2 года до того, как вышел срок, убежден, что ему предлагают слишком маленькую компенсацию. В свою очередь городские власти отмечают, что размер возмещения рассчитывала независимая компания, выигравшая это право на торгах. И не оспаривать высокую стоимость выкупа они не могут, т. к. деньги на эти цели выделяются из бюджета.

Работу прекратить, территорию освободить

Как стало известно "Реальному времени", в стены суда переместился спор из-за земли под дорогу-дублера Горьковского шоссе в Казани: Комитет земельных и имущественных отношений Казани выясняет отношения с ООО "Озон", в недавнем прошлом арендатора 11 340 "квадратов" вблизи станции Лагерной в Кировском районе Казани. Эти площади компания арендовала еще в начале 2012 года на 10 лет. За это время она построила на участке подъездной повышенный путь (на нем из вагонов через люки сыпучую навалочную продукцию выгружают в КАМАЗы). То есть это не что иное, как железнодорожная ветка протяженностью почти полкилометра (431 м). Как и полагается, "Озон" оформил ее в собственность.

Как пояснил нашему изданию гендиректор юрагентства "Гареевъ и партнеры" Марат Гареев, представляющий интересы собственников этой компании, землю ей в свое время отдали в аренду по постановлению исполкома Казани как раз под размещение площадки для выгрузки и хранения инертных материалов. И коммерсанты так сказать оправдали доверие. Сыпучие стройматериалы, принимаемые на этой базе, использовались при возведении объектов к Тысячелетию Казани, Универсиаде 2013 года, метрополитена и дорожного строительства.

Но в начале 2020 года администрация Кировского и Московского районов сообщила руководству "Озона" о необходимости свернуть работу и освободить территорию. Оказалось, что этот земельный участок, как и многие другие вместе с расположенной на них недвижимостью, будут изымать под строительство автодороги от улицы Несмелова до М-7 "Волга" через жилой комплекс "Серебряный бор". Речь идет о дублере Горьковского шоссе. Срок аренды истекал только лишь 15 декабря 2022 года. То есть участок у "Озона" забирали на 2 года раньше положенного срока. Арендатор, рассказывает его юрист, по первому же требованию прекратил прием грузов, хотя соответствующее постановление исполкома Казани было принято гораздо позже — 21 августа.

— Как только нам доставили письмо о том, что необходимо освободить земельный участок, мы, еще не получив экспертизу и не зная, какую сумму составит компенсация, решили пойти навстречу и начать вывоз стройматериалов. Учитывали, что "Озон" в свое время был в хороших взаимоотношениях с муниципалитетом Казани, — говорит о тех событиях юрист. — Представляете, что такое тысяча тонн щебня? Это громадная гора, которую надо долго вывозить КАМАЗами. Уже не говоря о том, что ее еще нужно было куда-то пристроить. Мы арендовали для этого другие площади, а это лишние траты.

Поставки были свернуты, контракты сорваны

Собеседник "Реального времени" отмечает, что постановление об изъятии земельного участка фактически сделало невозможным его полноценную эксплуатацию по назначению. Поставки оказались свернуты. Это привело к срыву контрактов. Казанская компания подвела своих клиентов. Они в свою очередь стали предъявлять штрафы и пени за невыполнение условий договоров.

В подтверждение того, что это не пустые слова, юрист перечислил нашему изданию ряд соглашений на поставку, хранение и погрузо-разгрузочные работы, которые компания вынуждена была прекратить досрочно, как то: договор от 15 января 2020 года с ООО "ОБК" на поставку 250 тыс. тонн щебня с мая 2020 года по декабрь нынешнего, соглашение от 22 января 2020-го с ООО "АБЗ", предполагавшее поставку 100 тыс. тонн в мае — декабре 2020 года, 20 января 2020 года "Озон" условился с ЗАО "Дорсервис" о том, что в мае — октябре 2020 года доставит ему 75 тыс. тонн щебня, также с мая 2020 года по ноябрь 2021-го нужно было обеспечить 150 тыс. тонн этого материала ООО "Акташ" (договоренности об этом были достигнуты еще 18 декабря 2019 года).

Все это ухудшило финансовое состояние общества, привело к невыплатам зарплат работникам, образованию долгов перед контрагентами. По словам представителя ООО "Озон", ситуацию усугубила смерть основателя и основного учредителя этой компании Игоря Зарипова, скончавшегося в 2020 году (за два-три месяца до того, как город предложил выкупную цену в 17 млн) от коронавируса.

Гареев рассказывает, что Зарипову с партнером предстояли переговоры в Москве, но они оба температурили. Тот пытался его отговорить, но предприниматель был настроен решительно: съездим, подпишем контракт, раздадим работникам зарплату. Партнера в тот же вечер увезли в реанимацию инфекционной больницы, он выжил. Зарипову стало плохо в самолете, но в Первопрестольной он все-таки встретился с кем планировал. До аэропорта уже не добрался: тоже оказался в больнице, где по прошествии двух дней скончался.

Московский "Энерго-Альянс" был в числе тех, кто из-за нарушения контракта подал на казанскую компанию в суд и выиграл дело. ООО, которое арендует Гумбейский щебеночный комплекс в Челябинской области, еще в конце 2018 года заключило с "Озоном" договор на хранение 23,7 тыс. тонн щебня на общую сумму 44,8 млн рублей. Сначала до 31 декабря 2019 года, затем договор был автоматически продлен еще на год. А в августе 2020 года инвентаризация на складе выявила недостачу в 3,6 тыс. тонн щебня, которая "потянула" на 6,9 млн рублей. Этот долг подтвержден решением Арбитражного суда Москвы. Следующим шагом "Энерго-Альянса" стало заявление о банкротстве "Озона". Подтянулись и другие кредиторы. В итоге набралось 30—40 млн рублей задолженности, включая невыплаченные зарплаты.

Полгода не платили за аренду: было не с чего

По словам Гареева, компания "Озон" больше полугода не платила за аренду: было не с чего. Она же перестала генерировать прибыль. В итоге накопилось 1,3 млн рублей долга. И город на этом основании в судебном порядке расторг с ней договор аренды, хотя, подчеркивает представитель собственников, "как раз действия местных властей к этому и привели".

— Оплаты быть не могло, так как весь финансовый поток был перекрыт руками районной администрации, — с досадой замечает представитель собственников. — По их просьбе были вывезены все нерудные материалы, остановлен бизнес. По сути, "порезали" живое предприятие. Мы думали, в мэрии оценят, что мы заранее освобождаем им участок под дорогу. А получилось так, что нас ввели в заблуждение".

По словам юриста, компания "Озон", проиграв дело по поводу аренды в двух инстанциях, подала жалобу в Арбитражный суд Поволжского округа: "Мы говорили, что для нашей компании необходимо снизить размер арендной платы, так как после заявлений об изъятии земельного участка наши права были ограничены. Например, мы уже не могли эту землю выкупить".

ООО "Озон" подавало заявление в мэрию о намерении выкупить используемый участок за 0,5 процента от кадастровой стоимости: когда на арендованной земле находятся капитальные постройки, у их владельца есть право ее преимущественного выкупа. Но им отказали, ссылаясь как раз-таки на постановление об изъятии земельного участка под строительство дороги.

"Напрашивается вопрос: почему мы должны платить полную стоимость аренды, если не можем использовать земельный участок по прямому назначению? Законом четко предусмотрено, что в этом случае необходима корректировка стоимости. Но суд наши доводы проигнорировал", — изложил юрист один из нюансов земельной борьбы.

За все про все 17 миллионов

Так как земельный участок вместе с его содержимым изымали для муниципальных нужд, компании "Озон" предложили подписать соглашение. По сути, речь шла о выкупе. Городские власти руководствовались отчетом ООО "ДИС" (был сделан по заказу администрации Московского и Кировского районов Казани). Согласно ему общая стоимость компенсации за утраченное имущество должна была составить 17,3 млн рублей (7,4 млн — за земельный участок, 3,4 млн — за сооружения, еще в 6,5 млн рублей были оценены убытки от изъятия).

Однако арендатор соглашение на таких условиях не подписал. Как пояснил "Реальному времени" представитель собственников "Озона", они на тот момент также заказали сторонней организации оценку рыночной стоимости теряемого недвижимого имущества и получили совсем иной результат: 63,7 млн рублей.

Иначе говоря, в противовес мнению КЗИО, который полагал, что активы "Озона" стоят чуть больше 17 млн рублей, возникла перспектива получить куда как более значительную компенсацию. Как нетрудно заметить, полученные суммы отличались в разы. Комитету земельных и имущественных отношений Казани пришлось идти в суд. В иске, поданном 7 июля прошлого года, он потребовал прекратить право аренды теперь уже принудительно и изъять землю у ООО "Озон" вместе с недвижимостью на ней с выплатой уже известной суммы компенсации.

Если принудительно, то по рыночной цене

Татарстанский арбитраж по ходатайству вчерашнего арендатора назначил судебную экспертизу. "Ради объективности судья поручила это дело экспертной организации, которой не было среди предложенных сторонами. Это тоже казанский независимый эксперт, который дал расписку об уголовной ответственности", — рассказывает Гареев.

Елена Курмаз из ООО "Консалтинговое бюро "Метод" определила рыночную стоимость возмещения за права пользования и аренды земельным участком в 30,9 млн рублей, право собственности на подъездной путь — в 18,2 млн и величину убытков в 72 тыс. рублей (из расчета 2 108 рублей за 1 кв. м объекта). Итого вышло 49,2 млн. Суд исходил из того, что поскольку объекты недвижимости изымаются принудительно, против воли собственника, последний имеет право на возмещение по той цене, которая им доказана как рыночная.

КЗИО засомневался в достоверности выводов эксперта и просил назначить повторную экспертизу. Но после того, как эксперта вызвали в судебное заседание, татарстанский арбитраж заключил, что оснований для повторной оценки нет: заключение отвечает всем требованиям.

14 января этого года Арбитражный суд РТ вынес-таки решение о принудительном изъятии у ООО "Озон" земельного участка и построек на нем. За обоснованную цену выкупа он принял сумму, рассчитанную в консалтинговом бюро "Метод". То есть "Озону" должны были выплатить 49,2 млн рублей за счет средств муниципального бюджета. С КЗИО взыскали еще и 18 тыс. рублей на проведение экспертизы.

Повторная оценка и вдвое "похудевшая" сумма возмещения

Несмотря на то, что оценка, полученная ООО "Озон", была на порядок выше, компания не имела ничего против результатов судебной экспертизы. "Мои клиенты были согласны даже на эту сумму, лишь бы рассчитаться с кредиторами и работниками, которые уже 1,5 года сидят без зарплаты", — отмечает Гареев.

Конкурсный управляющий ООО "Озон" Анатолий Брежестовский отметил "Реальному времени", что так как договор аренды земельного участка расторгнут в судебном порядке, "сейчас речь только и идет что о размере компенсации". Он согласен с тем, что изначально КЗИО в качестве возмещения была предложена неадекватная сумма. Каков общий долг компании "Озон"? "Нам хватит даже тех денег, что предлагает комитет, чтобы рассчитаться с кредиторами", — удовлетворенно заметил "конкурсник".

Но КЗИО, судя по всему, такая компенсация не устроила. Он подал жалобу в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, где ходатайствовал о повторной оценке. И суд ее назначил.

— Что нас удивило? Мы просили о том, что если и будет новая экспертиза, отдать ее не в Казань, чтобы не было административного воздействия на эксперта. В ходатайстве КЗИО было три или четыре экспертные организации. Самым первым значилось ООО "Аудит-Плюс". Ему, проигнорировав наши требования, и поручили экспертизу, — излагает ситуацию представитель "Озона".

По результатам повторной судебной экспертизы сумма возмещения сократилась практически в 2 раза: до 27,7 млн рублей. "Это существенная разница. И итоговый результат необоснован", — отмечает представитель банкротящейся компании. Ближайшее заседание по делу назначено на 18 августа. Но юрист собственников "Озона" уже заявил нашему изданию, что если суд одобрит именно эту цену, компания будет подавать кассационную жалобу.

Заболоченный участок с мусоркой никому не был нужен

Собеседник "Реального времени" замечает, что пока не планировали строить дорогу, заболоченный участок с мусоркой никому не был нужен. По его словам эту землю компания "Озон" вообще-то арендовала с 2008 года (в 2012 году был заключен второй договор аренды). До этого времени там, по сути, была свалка. "Озон" благоустроил территорию: ее очистили от мусора, выровняли, забетонировали. Одним словом, привели в божеский вид и после этого начали на ней зарабатывать. База инертных материалов — это рабочие места и поток дешевых нерудных материалов для Казани и республики. И что теперь?

На момент визита корреспондента "Реального времени" строительные работы на земельном участке шли полным ходом. Часть железнодорожной ветки "Озона", а в зоне ответственности компании ее протяженность, начиная с базы и заканчивая стрелкой, уже частично разобрана. Банкротящаяся компания тем не менее держит на базе охранника на зарплате: в административно-бытовом здании, который еще остался нетронутым, есть система видеонаблюдения с пультом. Пока еще работоспособны и весы для большегрузов.

"Если бы еще весь земельный участок использовали под прокладку дороги. По сути, стройка затрагивает не больше 10 процентов площади участка. Но муниципалитет через постановление правительства РТ выкупает полностью всю землю", — говорит юрист экс-арендатора. Он не исключает, что неиспользуемую под дорогу часть участка потом выставят на торги: "Их победитель поставит там либо заправку, либо кафе и это будет золотая жила".

Имущество хотят изъять за бесценок

В ООО "Озон" считают, что у них хотят изъять имущество фактически за бесценок. "Мы ведь даже не просим возместить ущерб, причиненный бизнесу. Его очень сложно посчитать. Но в законе четко прописано, что участок должны выкупить по коммерческой стоимости. Гектар земли плюс здание и железнодорожная ветка на нем никак не могут стоить 17 миллионов, которые нам предлагали изначально", — говорит Гареев. По его словам, только постройка аналогичной ветки с фундаментом в ценах 2020 года обойдется в сумму порядка 80 млн рублей. В частности, проектный институт "Союзхимпроект", проведя расчеты, определил ее стоимость в 78,9 млн. И это без учета земельного участка и убытков предприятия в связи с изъятием.

— Само собой, имущество выгодно забрать за две копейки, хотя под выкуп выделены бюджетные средства, — комментирует юрист. Ему известно, что в свое время, еще до всех этих событий, владельцам "Озона" предлагали выкупить право аренды земельного участка и железнодорожную ветку за 150 млн. Они тогда отказались, так как планировали и дальше заниматься этим делом.

Сейчас основные владельцы банкротящейся компании — супруга покойного Резеда Зарипова и его сын Ростислав. Им, как наследникам, достались еще и большие долги (юрист назвал сумму свыше 15 млн рублей). Предприниматель брал деньги в долг в том числе для развития бизнеса. Кроме того, нужно закрыть задолженность по заплате перед работниками, долги перед контрагентами, заплатить налоги.

— Всех бывших работников "Озона" постараемся трудоустроить, — пересказал нашему изданию обязательства собственников Гареев. — Но они все равно потеряли и в деньгах, и в стаже. А у них семьи, которые надо кормить. Сколько еще они должны ждать? Компания банкротится уже 2 года. Из-за этого нужно остановить жизнь? У кого-то она уже загублена: один спился, другой с женой развелся…

Он напомнил, что есть еще и подрядные и субподрядные организации, которым "Озон" должен порядка 40 млн рублей. Их сотрудники тоже недополучают зарплату из-за того, что с ними не могут рассчитаться.

Облегчить въезд в Казань и решить проблему с пробками

Как рассказывало "Реальное время", власти Казани вынесли на общественные обсуждения проект планировки территории автодороги-дублера Горьковского шоссе в январе этого года. Это был второй ее этап, проходящий по Кировскому району от ЖК "Серебряный бор" до трассы федерального значения М-7 "Волга".

Дублер — один из приоритетных проектов, который должен в перспективе облегчить въезд в Казань и решить проблему с пробками. Предполагалось, что машины смогут передвигаться по четырем полосам дороги со скоростью до 70 км/час. Строительство трассы финансируется из республиканского бюджета.

Изъяли свыше 300 участков на 250 млн рублей

В свою очередь в пресс-службе мэрии Казани "Реальному времени" сообщили, что для строительства линейного объекта автодороги от улицы Несмелова до федеральной М-7 исполкомом приняты решения об изъятии 309 земельных участков. С их правообладателями подписано 298 соглашений на общую сумму 250,2 млн рублей. По оставшимся 11 участкам, в том числе по арендуемому ООО "Озон", изъятие проводится в судебном порядке.

В соответствии с действующим законодательством соглашение должно быть подписано в течение 90 дней. По истечении этого срока подается иск в суд. Это стандартная процедура на тот случай, если правообладатель не согласен с условиями выкупа, говорится в ответе. В пресс-службе мэрии также добавили, что оценку недвижимости и участков проводит независимая организация, которая выиграла право проводить такую работу на торгах.

За деньги из бюджета надо биться до конца

Источник, знакомый с ситуацией, добавил, что экспертизу, по результатам которой КЗИО предложил "Озону" 17,3 млн рублей, проводили независимые оценщики. На эту стоимость комитет земельных и имущественных отношений и опирается. "Если суд посчитает, что надлежит выплатить сумму больше (или меньше — так тоже бывает), будет основание заплатить больше или меньше", — говорит он. Кстати, деньги на выкуп участков выделяются из бюджета республики: "Не оспаривать повышение стоимости КЗИО не может, юристам надо биться до конца. Это правило действует всегда, когда судятся представители органов власти, иначе правоохранительные органы скажут, что не было сделано все, что можно. То есть могут обвинить в бездействии".

Дать предпринимателю возможность вновь наладить бизнес

Подобные дела зачастую превращаются в "битвы экспертов". "Реальное время" сообщало о том, как история с выкупом земли под строящийся транспортный коридор "Европа — Западный Китай" у предпринимателя из татарстанского поселка Карабаш Геннадия Алякина оказалась трудноразрешимой задачей. Над ней билось большое число экспертных организаций из Татарстана и Самары. За 4 года судебной тяжбы Алякин дважды прошел по кругу судебные инстанции. За 58 га ему в итоге присудили 2,3 млн рублей. Это немногим больше суммы, которую ему предлагали изначально. Рыночная стоимость земли в ходе тяжбы варьировалась от 1,5 до 66 млн рублей.

Любопытно, что в случае с ООО "Озон" Арбитражный суд РТ в своем решении отметил, что "определение рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки".

Адвокат, член Московской гильдии адвокатов и юристов Кирилл Данилов анализирует типичные ошибки оценщиков в подобных случаях. Во-первых, не всегда обязательна ссылка на стоимость объектов–аналогов на территории изъятия. На это в декабре 2016 года указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, имея в виду район строительства Крымского моста. В связи с гарантированным спросом со стороны государства свободного рынка земли там практически не было. Это привело к искусственному завышению ее стоимости.

Зачастую оценщики неверно определяют цель использования участка. Например, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Поволжского округа, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка с учетом того, что он предназначался для размещения автодороги. Но суд указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из тех целей использования участка, которые были актуальны для собственника до заключения соглашения об изъятии. В описываемом случае — ведение сельского хозяйства. Понятно, что рыночная стоимость последнего будет существенно отличаться.

Или же оценщики не учитывают фактическое использование изымаемых объектов. Так, в связи со строительством мостового перехода "Фрунзенский" через реку Самару у индивидуального предпринимателя по решению суда изъяли 13 земельных участков с видом разрешенного использования "под гаражи" и 13 находящихся на них строений (гаражи, автосалон и магазин автозапчастей). Экспертизы определили размер полагающегося ИП возмещения в 24,5 млн рублей. В дальнейшем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд снизил компенсацию до 6,4 млн рублей — тоже на основе экспертиз.

А Верховный суд заметил, что нижестоящие суды не учли цели использования строений и не включили в размер возмещения расходы на реконструкцию гаражей и превращение их в автосалон и магазин автозапчастей. По его мнению, при определении размера возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование этих объектов, а не только информацию из ЕГРН о виде разрешенного использования. То есть, исходя из логики Верховного Суда, сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери, с тем чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес.