Задержат или нет: стоит ли дольщикам опасаться переноса сдачи новостроек

Одна из преференций, которые в 2022 году получили застройщики в качестве мер поддержки в период санкций, — автоматическое продление разрешений на строительство на один год. Коснулось оно не всех новостроек, тем не менее дольщики опасаются, что и ключи от квартир они получат годом позже. Однако сами строители рассчитывают завершить работу вовремя. Даже тем из них, кому просрочить сдачу разрешено, затягивать стройку не выгодно. А почему?

Как автоматическое продление разрешений на строительство ускоряет достройку домов

Годовое продление разрешений на строительство — одна из мер поддержки отрасли в сложный экономический период. В свое время ее предложил Москомстройинвест, который контролирует столичное долевое строительство, вместе с Клубом инвесторов Москвы, куда входят десятки крупных застройщиков. Придумали эту меру отнюдь не для того, чтобы застройщики беспрепятственно могли затягивать стройку. Как поясняет председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, все с точностью до наоборот: идея была в том, чтобы даже при возникновении проблем на стройплощадке задержка ввода в эксплуатацию была минимальной.

Логика такая. Если компания по тем или иным причинам не укладывается в отведенные на строительство сроки (а такое зачастую случается не только в кризисы), продлевать разрешение на строительство все равно придется. А это отнимает довольно много времени, тем самым оттягивая завершение работ еще больше. Поэтому автоматическое продление задержку минимизирует.

На что может потребоваться освободившееся от оформления документов время, сами застройщики объясняют примерно так:

— Девелоперы столкнулись с необходимостью изменения стратегии и бизнес-моделей по своим объектам, корректировки проектной документации, пересмотра условий проектного финансирования, поиска новых поставщиков, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). — Все эти процессы требуют времени. Пролонгирование действия разрешений на строительство позволит участникам рынка сосредоточиться на решении этих вопросов, а не на урегулировании бюрократических формальностей.

Впрочем, на всякий случай, чтобы у застройщиков не возникло даже мысли о злоупотреблении, автоматически продлевать решили не все стройки. В нынешнем году это касается тех объектов, у которых исходные разрешения на строительство заканчиваются с 2 апреля по 1 августа. Остальным такая мера поддержки не положена.

Выгодно ли застройщикам затягивать стройку

Вне зависимости от того, разрешено ли затягивать стройку или нет, застройщики все равно будут пытаться уложиться в первоначальные сроки. Причина чисто экономическая.

Во-первых, каждый лишний день стройки — это дополнительные издержки, например, на фонд заработной платы, который составляет существенную часть от всех расходов застройщика. Вовлекать себя в такие траты застройщику не выгодно. То же самое касается и стройматериалов. Они регулярно дорожают, особенно в период санкций. Поэтому чем сильнее растягивать стройку, тем дороже она выйдет, что совсем не интересно.

Во-вторых, не задерживать сдачу застройщиков подстегивает нынешняя схема финансирования строительства. Сейчас более 80 процентов новостроек возводятся с применением счетов эскроу. Это специальные банковские счета, куда после заключения договоров долевого участия попадают деньги покупателей квартир в новостройках. А сами дома строятся на другие средства — банковские кредиты (они же — проектное финансирование). За пользование ими с застройщиков берут проценты, поэтому чем дольше такие кредиты не погашать, тем выше расходы. Погашают проектное финансирование в основном из средств со счетов эскроу. Однако доступ к ним застройщики получают лишь тогда, когда введут новостройку в эксплуатацию. Поэтому чем раньше сдадут дома, тем меньше переплатят банкам.

В-третьих, при задержке передачи квартир дольщикам положена компенсация в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, если покупатель — гражданин РФ. Кроме того, можно потребовать компенсацию и других расходов, связанных с задержкой сдачи новостройки. Например, на аренду жилья на этот период. Сейчас такие компенсации, впрочем, отменены — это еще одна из мер поддержки строителей. Но тут есть один нюанс, на который обращает внимание заместитель генерального директора девелоперской компании MR Group Андрей Кирсанов.

Дело в том, что мораторий на пени будет действовать до 31 декабря 2022 года. А для тех новостроек, которые попадают под автоматическое продление разрешений на строительство, новые сроки сдачи окажутся в диапазоне с 2 апреля по 1 августа 2023 года. Поэтому, если использовать на достройку весь разрешенный период, частично заплатить дольщикам компенсацию все же придется. А чтобы этого не произошло, достроить новостройки нужно гораздо быстрее. Что застройщики и постараются сделать.

Почему при задержке сроков ввода новостроек дольщики могут получить квартиры вовремя

Все, что рассказывалось выше, — это лишь теория. Однако есть и практика, показывающая, как в сложных экономических ситуациях застройщики на самом деле ведут себя. Дело в том, что впервые автоматическое продление на строительство вводили еще в год ковида. Оно распространялось на те новостройки, у которых действующие разрешения заканчивались с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. И вот что из этого вышло.

Как рассказывают в Москомстройинвесте, проектов с задержкой сроков сдачи тогда действительно стало больше, но лишь на 5 процентов. Но главное — возможностью сдвинуть ввод в эксплуатацию на год почти никто из застройщиков не воспользовался. В большинстве случаев на доведение новостройки до финала было достаточно лишь одного дополнительного квартала, то есть трех месяцев.

Но и это еще не все. Если случаи переноса сроков сдачи новостроек в ковид хоть и немного, но увеличились, то с выдачей дольщикам ключей аналогичного почти не произошло. Дело в том, что передавать дольщикам квартиры начинают не одновременно с вводом дома в эксплуатацию. Между этими событиями проходит некоторое время. Узнать, сколько именно, можно из проектной декларации новостройки или договора долевого участия, который заключают покупатели квартир в новостройках с застройщиком. В этих документах в обязательном порядке указаны оба срока.

Обычно межу ними проходит 4–5 месяцев, хотя некоторые застройщики разносят эти события почти на год. Поэтому, даже если сдачу дома сместить на квартал, в исходные сроки передачи квартир можно уложиться. И не просто можно — как правило, именно так и происходит. Хочется надеяться, что так будет и в этот раз, и дольщики перенос сроков ввода новостроек в эксплуатацию на себе вообще не почувствуют