Ответ на земельный вопрос. Как россиянам выбрать участок (с домом или без) и не оплошать

Россияне перебираются поближе к земле. По крайней мере, об этом говорит статистика: за первые четыре месяца 2022 года спрос на участки и частные дома вырос на 30%, по сравнению с аналогичным промежутком 2021-го. И это при том, что в предыдущие — пандемийные — годы спрос рекордно рос. Почему так происходит? Кто-то инвестирует свободные деньги, кто-то думает провести отпуск за городом, а кто-то меняет место жизни. Между тем выбор и покупка земельного участка — не важно, с домом или нет, — дело мудрёное. В доме обязательно проверяют стены, фундамент, воду, отопление, газ — жизненно важные моменты. Плюс документы, соответствие планировки нормам закона. Но проверки земли ещё сложнее. «Секрет фирмы» с экспертами выяснял, как найти «тот самый» участок и дом, какие юридические тонкости могут встретиться на этом пути и как правильно оформить свой клочок земли. Готовый дом или земля под строительство? Покупка готового жилого дома экономит время и силы, но найти вариант, который полностью подойдёт под запросы, сложно. И есть риск не увидеть сразу какие-то проблемы с ним или с участком. Поэтому иногда выгоднее возводить его с нуля. Особенно с учётом, что на строительство частного жилого дома выдают ипотеку. Например, семьям с детьми по ставке около 5%. Если строить своими руками, то можно получить льготную ипотеку со ставкой до 9%. На строительство дачи можно оформить лишь потребительский кредит. Но к такой постройке требований (и у людей, и в законах) часто меньше, чем к жилому дому. Особенно по коммуникациям. Поэтому готовые варианты выгоднее. По закону дача (садовый дом) и жилой частный дом — разные понятия Садовый дом — это постройка для временного пребывания по ст. 3 ФЗ-217 . В ней нельзя прописаться и коммуникации для неё необязательны. Жилой частный дом — недвижимость, которая должна отвечать длинному списку требований. Это и высота потолков, и безопасность, и коммуникации, и обязательные виды комнат. Полные требования прописаны в постановлении правительства № 1653 . Если садовый дом будет соответствовать всем правилам, его можно зарегистрировать как жилой и прописаться в нём. Независимо от того, решили вы купить чистый участок или сразу с домом, сначала выберите землю: по типу, рельефу, почве. Изучите необходимые коммуникации, инфраструктуру. И только потом оценивайте дом — его состояние, площадь и так далее. Потому что строение в худшем случае удастся снести и отстроить заново. А если, например, оно находится на земле, на которой по закону нельзя располагать частный дом, есть риск потерять участок. Проверяем назначение земли Для строительства дома подходит не любой участок: он должен соответствовать целевому назначению. Категории перечислены в классификаторе ВРИ . И коттедж, и дачу можно построить на двух видах территорий: - Индивидуальное жилищное строительство . Обычно такие участки находятся в черте города, в коттеджных посёлках (КП). Здесь есть инфраструктура и все коммуникации. Ограничения по площади земли зависят от региона. Например, в Московской области минимум для ИЖС — 8 соток, а максимум — 25 соток. - Личное подсобное хозяйство , приусадебный участок. Он находится внутри границ населённого пункта или земли сельхозназначения, принадлежит садовому некоммерческому товариществу (СНТ) или дачному некоммерческому партнёрству (ДНП). Удобств в СНТ меньше, чем в условном коттеджном посёлке, а размеры земли — меньше: 6–12 соток. Это дачный вариант. Также для дачи подходят участки категории «Ведение садоводства» , но не для жилого дома. Есть созвучная категория «Ведение огородничества» . Но по ней можно построить только хозяйственные объекты — например, сарай для инвентаря или амбар для зерна. Жилой дом возводить нельзя. Для справки. С марта 2022 года закон разрешил строить жилые дома и на земле сельхозназначения. Но только официально зарегистрированным фермерам, которые что-то производят. Дом не должен занимать больше 0,25% от размеров всего земельного участка, быть выше трёх этажей. Предельная площадь — 500 кв. м. Присматриваемся к расположению участка Узнайте тип грунта на участке — это важно и для строительства, и для сада или огорода. У разных грунтов разные особенности : Заболоченная местность — обойдётся в конечном счёте дорого, придётся тратиться на мелиорацию (улучшение качества почвы, чтобы повысить урожайность) и укрепление фундамента дома. Песчаные почвы — неплодородны, потребуют много вложений в изменение земли — например, в теплицах. Но при этом на них проще установить фундамент дома. Слежавшийся суглинок — держит дом лучше, чем глина, но хуже, чем песок. Придётся потратиться на дренаж. Определить тип почвы самостоятельно сложно, лучше пригласить специалиста на осмотр. Удовольствие недешёвое — несколько десятков тысяч рублей. Проверьте, есть ли поблизости водоём — пруд, озеро, река. Если он недалеко, то во время весеннего паводка подтопит. Это вредит и постройкам, и посадкам, потребуется постоянный ремонт после схода воды. Но даже если водоёма рядом нет, опрошенные «Секретом» эксперты советуют искать участок на возвышенности. Тогда и весной, и в дождь он не будет долго оставаться сырым. И желательно, чтобы участок был ровный, без перепадов по высоте — это сильно снизит расходы при возведении дома. Эксперт по недвижимости Александр Савин советует смотреть землю ранней весной, когда сходит снег, а не летом или осенью. «Вы увидите, сколько на участке воды, под каким уклоном он расположен, быстро ли сохнет», — говорит эксперт. Не последний по важности момент — пути подъезда. Хорошо, если их несколько: один недоступен, доберётесь по-другому. И убедитесь, что пути не проходят по чужой земле или участку соседа. Ещё важно покрытие этих дорог. Идеальный вариант — асфальт. Грунт, даже с отсыпной щебёнкой сверху, весной и в дождь станет полосой препятствий. Смотрим, что по транспортной доступности Вопрос транспортной доступности особенно важен, если будете часто ездить на дачу и обратно, а не жить месяцами. Выясните, по каким дорогам добираться до участка — ходит ли общественный транспорт, далеко ли расположены остановка автобуса или железнодорожная станция. Даже если вы всегда ездите на машине, должен быть альтернативный вариант. Опрошенные «Секретом» эксперты советуют выбирать ближайшие к дому направления выезда из города. Например, москвичам из ЮЗАО рациональнее смотреть в сторону Калужского шоссе или Киевского, а не Пятницкого. Иначе половину пути по времени будет занимать выезд, особенно если вы соберётесь на дачу в пятницу или перед любыми долгими выходными. Оцениваем социальную инфраструктуру Рядом с СНТ, КП или другой формой посёлка с частными домами в идеале должен быть крупный населённый пункт, внятная социальная инфраструктура: Для СНТ в черте города минимум — это продовольственный и хозяйственный магазин, аптека. Для КП, отдалённого от города, рядом нужны и магазины, и отделение полиции и пожарной части, и поликлиника. Расстояние до населённого пункта с базовой социальной инфраструктурой должно быть минимальным. В идеале — чтобы как дойти пешком. А если вы собираетесь жить в доме постоянно и у вас есть дети, рядом, само собой, нужны детские сады, школы, поликлиники и прочее. Изучаем коммуникации и муниципальное обслуживание Рядом с земельным участком, где будет жилой дом, нужны газо- и водопровод, ЛЭП, водостоки, дренажные сооружения. Причём мало просто узнать, что условная канализация есть в 100 метрах от понравившегося участка. Изучите, можно ли подключиться к этим инженерным сетям, какие технические условия. Отдельные аспекты, включая газ и горячую воду, порой отсутствуют даже в посёлках. Поэтому проверяйте тщательно. Для дачи, на которую приехали ради огорода утром и уехали вечером, отсутствие условной горячей воды будет не критично, а для жилого дома — очень. Опрошенные «Секретом» эксперты также указывают на то, что участки и дома с коммуникациями — газом, светом, водой и канализацией — более ликвидны. В будущем их удастся продать дороже, чем землю или дом без условного электричества. Смотрим в будущее Представьте: вам понравился участок, потому что место тихое, воздух почти лесной. А через год рядом появилась скоростная автомагистраль. А с ней шум и выхлопы. И так вы потеряли всё, ради чего купили эту землю. Чтобы снизить риски, при выборе участка попытайтесь узнать о планах местного органа самоуправления или вышестоящих госорганов о застройке ближайших земель. Или вовсе о сносе частных домов, потому что, например, город расширяется — и через пять лет на понравившемся участке будет красоваться многоэтажка. Пётр Щербаченко, к. э. н., доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, советует посмотреть в градостроительных планах местности, нет ли в них проектов по развитию метро или дорог. Генеральные планы лежат в открытом доступе на порталах местной администрации . Задумываемся об экологии Неважно — жить в загородном доме постоянно или приезжать на выходные два раза в месяц: плохая экология убьёт желание находиться в любом месте. Поэтому перед покупкой проверьте объект по экологическим картам: они показывают масштабы загрязнения воздуха, воды, почвы. Также на них обозначены мусорные свалки, хранилища ТБО (твёрдых бытовых отходов), заводы. Где проверять: SOS воздух . Карта от Greenpeace показывает загрязнения атмосферы. Красным обозначены производственные зоны — например, птицефабрики, заводы. А по клику на жёлтый вопросительный знак открывается информация о проблемах: например, постоянный едкий химический запах, сброс отходов в реку. World Air Quality Index . Карта загрязнения воздуха со шкалой качества от хорошего до опасного. Есть данные по вредным веществам: например, оксидам серы или азота. Для Москвы есть отдельная карта . Смотрим под ноги Для коттеджа, вокруг которого расти будут только газон и декоративные деревья, требований к земле мало. По словам опрошенных «Секретом» экспертов, главное, чтоб никаких елей на ней, а то трава хорошо расти не будет. Дачникам, планирующим фруктовый сад или теплицы, придётся подойти к вопросу внимательнее. Избегайте участков, где в изобилии растут берёзы. Эти деревья из-за огромной корневой системы «высасывают» из грунта все питательные вещества и воду. Поэтому покупать лучше либо землю с плодовым садом, либо без деревьев. Проверяем землю на юридическую чистоту Опрошенные «Секретом» юристы напоминают, что купить можно только земельный участок, который прошёл государственный кадастровый учёт. А постройки — одобрил закон. Аспект первый — границы земельного участка. Ознакомьтесь с межевым планом и кадастровым паспортом. Есть риск увидеть, что забор соседа или даже какие-то его постройки находятся на вашей территории. Или из 50 соток, которые показывает продавец, только 30 соток есть в документах, а остальное расширено незаконно, и в любой момент соседи заявят права на половину участка. Запросите у продавца кадастровый номер земли по формату «00:00:0000000:0000» и вбейте его на сайте публичной кадастровой карты . Второй важный аспект — права собственности на участок или дом у продавца. Их проверяют через сайт Росреестра . Изучайте не только текущие документы, но и историю регистрации и перехода прав. Для этого нужна «расширенная выписка» или «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект». Она платная, стоит чуть меньше 300 рублей. Если при проверке участка выяснится, что его нет в ЕГРН , его придётся размежевать — то есть определить границы на местности, и поставить на государственный учёт. Это дополнительные расходы. Закон не устанавливает точные суммы: всё решает кадастровый инженер. В регионах средняя цена начинается от 7000 рублей, в Москве — от 16 000 рублей. Третий аспект — отсутствие долгов по коммунальным платежам, налогам и взносам у продавца. Если вы покупаете дом или участок в садовом товариществе, запрашивайте у продавца оригинал справки от председателя СНТ. Если дом в коттеджном посёлке, пусть продавец предъявит справку с «Госуслуг» или от управляющей компании. Четвёртый аспект — законность построек, если они есть. Это касается любых объектов с фундаментом: то есть тех, которые нельзя быстро перенести без ущерба. Поэтому собственник регистрирует не только дом, но и беседки, сараи, хозяйственные блоки, бани, гаражи. Узаконенные объекты видны на кадастровой карте . Но лучше просить у продавца технический паспорт с обмером БТИ (Бюро технической инвентаризации). Ещё несколько рекомендаций Если участок не под дачу для редких визитов, а под дом для долгого проживания, узнайте, кто соседи. Насколько они коммуникабельны, как часто появляются, какие у них дома. Выясните, нет ли у соседей крупного рогатого скота или пасеки. Возможно, они создадут для вас неудобства. Не селитесь близко к ЛЭП: это постоянный шум (гул) и не самый эстетичный вид. По СанПиН минимальное расстояние от дома до ЛЭП — 20 метров. Но по факту лучше с участка её не видеть и не слышать. Продать дом, рядом с которым стоит электростанция, будет труднее, как говорят опрошенные «Секретом» эксперты. Узнайте, кому принадлежат общественные места рядом с участком. Нередко они оформлены в частную собственность девелоперов. Из-за этого, например, растут платежи за обслуживание территории. Тем, кто отказывается платить по новым тарифам, девелоперы закрывают доступ на детскую площадку, общую дорогу и так далее. Поэтому желательно, чтобы общественные места посёлка принадлежали ДПК, ДНП или другому объединению собственников земельных участков. Как поясняет Михаил Паюшин, управляющий партнёр юридической компании Freeviser, так владельцу земли будет проще решать спорные вопросы. Например, связанные с проездом по дороге. Обязательно проверяйте ограничения в использовании участка с учётом природоохранных требований. Юлия Батталова, руководитель практики сопровождения сделок в FTL Advisers, советует обращать особое внимание на пересечения с землями лесного фонда и Министерства обороны, землями в первом поясе охранных зон питьевого водоснабжения. Другие распространённые ограничения — спецсвязь под посёлком и газовая труба. На определённом расстоянии от них нельзя ничего строить по СНиП 42-01-2002 . Проверка ограничений доступна через кадастровую карту (меню «Слои» и пункт «ЗОУИТ» — зоны с особыми условиями использования территории). Участок не должен с ними пересекаться или находиться на них. Переходим к оформлению и (наконец) покупке Чтобы купить земельный участок с домом или без, стороны оформляют два документа: Договор купли-продажи . В нём обязательно указывают кадастровый номер участка и его цену. Продавец обозначает общую сумму или прописывает отдельно для земли и для дома. Порядок расчётов тоже уточняют в договоре: наличный, безналичный, через банковскую ячейку, аккредитив и т. д. Акт приёма-передачи . Его подписывают в конце сделки перед обращением в Росреестр. Прежде чем подписать договор, продавец показывает покупателю: подтверждение права собственности на землю и дом — свидетельство, выписку из домовой книги; технический паспорт в оригинале; кадастровый паспорт с планом межевания; справки об отсутствии долгов по ЖКХ и перед СНТ (если участок принадлежит СНТ); нотариально заверенное согласие супруга продавца, если он тоже собственник недвижимости; справку из МВД о том, что по этому адресу больше никто не прописан. Стороны подписывают договор, по желанию заверяют у нотариуса. Это делать обязательно, только если предмет покупки — доля в праве собственности или участком владеет несовершеннолетний либо недееспособный человек. После покупатель и продавец обращаются в Росреестр . У процедуры четыре этапа: Покупатель оплачивает госпошлину . Получает квитанцию. Участники сделки предъявляют в Росреестр оригиналы своих паспортов, договор купли-продажи в трёх экземплярах и акт приёма-передачи. Покупатель подписывает заявление о переходе прав по установленной форме . Если процедура в онлайне, нужна ЭЦП . Росреестр выдаёт расписку о состоявшейся сделке. Через семь рабочих дней Росреестр зарегистрирует новое право собственности и уведомит покупателя, что свидетельство готово. Отдают его лично в руки. Процедуру можно пройти и в МФЦ, но срок ожидания увеличится с семи дней до девяти. С вопросами по документам при покупке земельного участка могут помочь опытные профильные брокеры по загородной недвижимости или юристы с такой же специализацией. Но всю основную информацию, исключая долги по ЖКУ, легко проверить самостоятельно на сайте Росреестра или через выписки из ЕГРН. Важно. При покупке участка без дома — жилого или садового — запрашивать разрешение на строительство не нужно. Только отправить в Комитет по архитектуре и градостроительству уведомление с планом работ по установленной форме. Если, например, коттедж не будет соответствовать нормам в три этажа, в течение семи рабочих дней комитет потребует изменить план. Подача уведомления личная или по обычной почте. А когда дом или другой недвижимый объект готов, его ставят на кадастровый учёт и регистрируют. Если это не сделать, собственник не сможет распоряжаться домом. И местные органы власти его снесут в любой момент . И ещё раз. При покупке участка как с домом, так и без, обязательно проверяйте четыре момента. Юридическую чистоту, особенно межевание и регистрацию объектов, категорию земли, расстояние до города и планы муниципальных органов. Инфраструктура, коммуникации, тип почвы важны, но в меньшей степени, и многое из этого — субъективные аспекты. В то время как, например, постройка дома на земле, которая для этого не предназначена, или нарушенные границы, — это штрафы и риск потерять участок. Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash, Unsplash License