Эксперты: Льготная ипотека на "вторичку" оживила бы и рынок новостроек
Ставка по льготной ипотеке на новостройки снижена до 9 процентов. Однако, отмечают эксперты, всплеска спроса, как в 2020 году, на старте программы, ожидать не стоит: потенциальные покупатели сейчас осторожничают, так как не слишком уверены в своем финансовом благополучии.
В начале года не менее 30-40 процентов покупателей квартир в новостройках сначала продавали уже имеющуюся квартиру, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. По данным завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета Александра Цыганова, доля таких покупателей - около 50 процентов. А с середины 2010-х и до пандемии до 70 процентов ипотечных кредитов выдавалось на приобретение именно вторичного жилья. В апреле число желающих купить "вторичку" сократилось, и это препятствует приобретению новостроек гражданами, которые рассчитывали внести часть средств, продав свою квартиру.
Найти покупателя на уже имеющееся жилье, чтобы потом вложить деньги от продажи в новостройку, сейчас не так просто. Кредиты на "вторичку" выдают по ставкам примерно от 14 процентов. Для сравнения: в сентябре прошлого года займы на вторичное жилье получали в среднем под 8,5 процента, в январе нынешнего года - под 9,6 процента.
Помочь обоим сегментам рынка могло бы снижение ставок по ипотеке на вторичное жилье. Вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что условия льготной ипотеки могут корректироваться и дальше, если в этом будет необходимость. При этом, как рассказал он РИА Новости, если этого будет не хватать, возможно, будут приняты какие-то меры и на вторичном рынке.
Выработка мер поддержки для вторичного рынка - необходимая задача, решение которой должно учитывать все нюансы рынка недвижимости, отмечает Цыганов. "Вторичка" часто удобнее, а продавец может сделать скидку, нивелирующую разницу в кредитных ставках. При этом "вторичка" создает предложение по более привлекательным ценам, чем первичный рынок, и этим ограничивает рост цен на новостройки, говорит он.
Распространение ипотеки на вторичный рынок может повысить доступность жилья для граждан, считает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. Новостроек не хватает на всех желающих взять ипотеку.
Распространение льготных ставок на вторичный рынок поддерживают и застройщики. Хотя в этом случае первичка будет сильнее конкурировать с вторичным рынком, многие покупатели будут выбирать новостройки, поскольку это новое, более современное и качественное жилье, надеются они.
Ставки по ипотеке на вторичном рынке должны быть сопоставимы со ставками на новостройки и могут быть выше лишь на 1-1,5 процентных пункта, считает совладелец Группы Родина Владимир Щекин. Значительная часть сделок на вторичном рынке - это предпосылка продаж новостроек. Если ставки ипотеки на первичное и вторичное жилье будут близки, повысится конкуренция этих сегментов, особенно в части наиболее бюджетного жилья. Но в целом эффект от стимулирования спроса на старое жилье перевешивает любые риски конкуренции, уверен Щекин.
Если государство субсидирует ипотеку на вторичное жилье, есть вероятность, что часть клиентов с рынка первичного жилья из-за этого уйдет, говорит замгендиректора "Унистрой" Искандер Юсупов. Однако в последнее время продавались, в основном, небольшие однокомнатные квартиры. А большая часть сделок по просторным семейным форматам жилья обычно проходит через продажу "вторички". "Клиенты выбирают вторичное жилье не потому, что они не могут купить первичку, а потому что это их выбор, так как жилье готово", - говорит Юсупов. Те же, кто хочет жить в современных домах все равно будут выбирать новостройки, поэтому отток покупателей с первичного рынка будет минимальным, считает он. "Если на рынке вторичного жилья будут хорошие условия по ипотеке, часть клиентов будет продавать "вторичку" и брать "вторичку", а часть - покупать новостройки, поэтому для первичного рынка это тоже хорошо", - говорит он.
При этом существуют различные варианты субсидирования вторичной ипотеки, считают участники рынка. Вполне вероятно, что власти, если и примут такое решение, это будет некий компромисс - например, субсидирование ставок только в муниципалитетах, где невысокая девелоперская активность и нет достаточного объема предложения новостроек, считает Коркка. Вряд ли льготная ставка будет субсидироваться до такого же уровня, как на первичном рынке, говорит директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.
Чтобы рынки первичной и вторичной недвижимости не конкурировали между собой, должна быть небольшая разница в ставках, 2-3 процента, как это было во время коронакризиса, рассуждает пресс-служба ГК "Первый Трест" (Башкортостан). Например, 6-7 процентов для первичного рынка и 9-10 процентов - для вторичного. Такой уровень ставок будет вполне комфортным для покупателей и позволит поднять оба рынка.
