Рынок недвижимости Крыма: сложно, но можно

В конце марта портал ЦИАН обнародовал статистику*, согласно которой сразу после временного закрытия 11 аэропортов на юге России спрос на посуточную аренду в южных городах-курортах сократился практически вдвое, а конкретно в Симферополе, откуда отправляются рейсовые автобусы по всему Крыму, — в 2,2 раза.

Однако падение рынка продолжалось всего десять дней. «Уже 5 марта число звонков и потенциальных арендаторов снова увеличилось до фоновых февральских значений, что было связано в том числе с невозможностью бронировать жилье на Booking.com. И уже после завершения праздников интерес к недвижимости городов без авиасообщения превысил февральские показатели: текущая активность в среднем выше, чем в феврале, до введенных ограничений, на 52% по числу звонков и на 43% по числу потенциальных арендаторов», — отмечали аналитики ЦИАН. То есть небольшой «провис», а потом все вошло в прежнюю колею.

А что же крымский рынок купли-продажи недвижимости? Он отреагировал так же? С какими показателями он вступал в 2022 год? Как обстоят дела сегодня, каково настроение местных девелоперов и риелторов? И много ли сейчас желающих приобрести крымскую недвижимость, до которой все еще так непросто добраться?

Статистика «за» и «против»

По словам генерального директора компании «Добро-плюс» Ивана Шарикова (резиденция премиум-класса «Дипломат», Ялта), в регионе, конечно же, принято опираться на статистику Росреестра, но недавно там был сбой, и доступ к данным по зарегистрированным сделкам отсутствовал.

«Однако с уверенностью можно сказать, что 2021 год для Крыма стал очень активным по числу зарегистрированных сделок как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Для нас, например, 2021 год оказался одним из самых удачных за весь период реализации проекта: объем продаж превысил в 2,5 раза значения 2020 года. В минувшем году мы продали рекордное число апартаментов в комплексе, в том числе два больших пентхауса площадью около 400 квадратных метров каждый. Пик обращений и сделок пришелся на период с марта по октябрь, а интерес к объекту сохранялся вплоть до новогодних праздников, поэтому ожидания и прогнозы на 2022 год были довольно оптимистичными», — признался BFM.ru Иван Шариков.

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

По данным компании MACON, общий объем многоэтажного жилищного строительства в Республике Крым и Севастополе на начало этого года составлял около 1,2 млн квадратных метров, то есть около 0,5 квадратного метра на человека (конечно, имеется в виду постоянное население). Фактически этот показатель соответствует среднему по уровню развития российскому региону, но для территории со стабильным миграционным потоком и сверхвысоким курортным спросом значение довольно низкое. Для сравнения: в Краснодарском крае на душу населения строится 1,35 квадратного метра.

«Основной причиной таких низких объемов является вовсе не отсутствие спроса, — поясняет генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Это, во-первых, «родовая травма» рынка — сложности периода вхождения в состав РФ, приведение в соответствие правоустанавливающих и других юридических документов, разработка генеральных планов и ПЗЗ территорий и связанных с этим ограничений и другие подобные факторы. Во-вторых, это небольшое число девелоперов, среди которых много локальных компаний, ограниченных в возможности привлечения масштабного финансирования. Крупнейшие российские девелоперы, несмотря на растущий последние годы интерес, на крымский рынок так и не вышли».

Что касается нынешнего положения дел, то, по статистике системы bnMap.pro, на 1 марта 2022 года рынок новостроек Крыма и Севастополя был представлен 109 корпусами в 48 проектах (на 24 корпуса и пять проектов больше, чем в январе). Так что темпы вывода нового предложения аналитики называют вполне заметными. «Экспозиция насчитывает 3-3,2 тысячи лотов, из них 76% квартир и 24% апартаментов. 95% всего объема сдается без отделки. Классификация следующая: 73% лотов — комфорт-класс, 24% — бизнес-класс, 3% — премиум-класс, причем последний представлен только в Ялте и Алуште», — делятся подсчетами в bnMap.pro.

А вот аналитики компании MACON совсем не так позитивны. По их оценкам, за первый квартал 2022 года на первичном рынке жилой недвижимости в Крыму было продано всего 670 квартир — годом ранее объем продаж был на 70% выше (1150 квартир).

«Если в январе-феврале глубина падения составила около 30% и может быть объяснена дефицитом ликвидного предложения и повсеместным ростом цен, то снижение числа сделок в марте текущего года по сравнению с прошлым в 2,5 раза можно объяснить только фактором спецоперации на Украине. Важна здесь и геополитическая неопределенность, и потенциальные правовые риски, и транспортная доступность, ведь с 24 февраля аэропорт Симферополя закрыт. Ситуация со спросом в Севастополе аналогичная», — отмечает Илья Володько.

Впрочем, крымский рынок очень неоднороден, напоминает Иван Шариков: недорогие новостройки на западе полуострова, премиум-класс на ЮБК и вторичное жилье в один и тот же временной отрезок могут двигаться в разных направлениях. «Этой весной интерес к недвижимости Крыма по запросам по-прежнему высокий, а вот если проверять запросы про недвижимость премиального класса, элитную недвижимость или по географическому принципу — недвижимость в Ялте, на ЮБК, — то здесь четко видно снижение по сравнению с прошлым годом. Это подтверждают и данные от коллег по рынку: в первом квартале 2022-го был бум спроса на недорогие новостройки западного побережья Крыма. А для нашего сегмента премиальной недвижимости на ЮБК характерны такие особенности, как сезонность, длительность экспозиции, тщательный подход к выбору объекта, но при этом иногда присутствует некоторая спонтанность», — отмечает эксперт.

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Вряд ли кого-то удивит, что цены в Крыму тоже поднялись, как и везде, и поднялись весьма существенно. «За период с начала 2021 года по начало апреля 2022 года средняя цена проданного квадратного метра на первичном рынке в Крыму выросла на 56% и составила по итогам марта 125 тысяч рублей, в Севастополе на 63%, до 149 тысяч рублей, а средняя стоимость продажи недвижимости на первичном рынке Южного берега Крыма превысила 200 тысяч рублей за квадратный метр», — гласит статистика компании MACON.

Правда, по оценкам системы bnMap.pro, с начала 2022 года ценовое движение вверх застопорилось: цены на комфорт- и бизнес-класс не выросли и сейчас составляют 130 тысяч и 205 тысяч рублей за квадратный метр соответственно. А премиум-класс даже снизился в цене почти на 10%, что аналитики объясняют выходом на рынок нового предложения по доступным стартовым ценам.

Проблемы сезонные, временные и системные

Какие вопросы сегодня больше всего занимают игроков крымского рынка, аналитиков, конечных покупателей? Первым делом — удастся ли завершить все текущие стройки и не допустить появления новых «обманутых дольщиков». Управляющий партнер платформы Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что недострои Крыму пока не грозят: «Одна из главных тому причин — поддержка проектного финансирования: на полуострове 83% строящихся проектов продаются по ДДУ с обязательным открытием счетов эскроу, это очень высокий показатель для регионального субрынка».

И по мнению Ильи Володько, проблем быть не должно: «Небольшой объем предложения даже при сократившемся спросе может быть распродан в приемлемые сроки. В случае крайне негативного сценария основные свои усилия застройщики совместно с банками направят именно на достройку текущих объектов».

Короче, все уже начатое доведут до конца. А вот что касается запуска новых проектов, то тут, по словам Ильи Володько, застройщики и банки вполне могут ограничить объем инвестиций.

Илья Володько генеральный директор консалтинговой компании MACON «В целом сейчас складывается достаточно неблагоприятная ситуация для девелоперского бизнеса. С одной стороны, снижается спрос, а с другой стороны, за счет роста себестоимости строительства возможности застройщиков оптимизировать затраты и снизить для потребителей конечные цены ограничены. В итоге вместо коррекции цен и привлечения новых клиентов девелоперы будут вынуждены сократить объемы нового строительства жилья, удовлетворяя потребности лишь тех, кто готов приобретать недвижимость по текущим ценам и все еще высоким ипотечным ставкам. Вопрос себестоимости строительства осложняется тем, что на сегодняшний день нет никаких возможностей планировать ее уровень на ближайшие годы. В новых санкционных условиях, при высокой волатильности валютного курса и макроэкономической нестабильности спрогнозировать себестоимость строительства пока невозможно, а значит, бизнес под контролем банковских организаций будет очень аккуратно относиться к ценообразованию и закладывать эти риски в цену квадратного метра».

Следующий, не менее значимый вопрос — ипотека. Все государственные льготные ипотечные программы действуют в Крыму и Севастополе в полном объеме, и, по данным системы bnMap.pro, под нынешние условия господдержки по минимальному бюджету покупки (до 7,3 млн рублей) потенциально подходит не менее 76% новостроек региона (без учета апартаментов). Однако доля ипотеки в общем объеме крымского спроса невелика — 58%; из исследованных bnMap.pro регионов ниже показатель только в Ростовской области.

Как считает Илья Володько, наиболее важным ограничителем развития кредитования является небольшое число банковских организаций, которые ведут бизнес на территории региона. Как следствие, низкая конкуренция, отсутствие мотивации к борьбе за клиентскую базу и созданию партнерских программ с застройщиками. «Лучше всего данный тезис иллюстрирует реальная статистика. За 2021 год в регионе было выдано около 3,4 тысячи ипотечных кредитов на первичном рынке, доля ипотечных сделок в структуре продаж застройщиков составила 38%. При этом в целом по России данный показатель — 67%. Средняя ставка по выданным за прошлый год ипотечным кредитам на первичном рынке составила по России 5,9%, при этом на территории Республики Крым — 6,56%, а в Севастополе еще выше — 6,65%. Другими словами, ипотека на территории региона более дорогая по сравнению с другими субъектами РФ», — подчеркивает эксперт.

Фото: Валерия Мозганова

Конечно, введенные в отношении ряда крупных российских банков санкции в будущем делают возможным их приход в Крым и Севастополь. При таком варианте крымский рынок ипотечного кредитования может существенно расшириться.

Еще одна немаловажная тема, которая, впрочем, относится к категории вечных, — неравномерно распределенный по году спрос: зимой затишье и предпоказы для тех, кто волею судеб оказался в Крыму на новогодние праздники, в марте старт высокого сезона, продолжающегося все лето и часть осени, потом опять постепенная подготовка к зимней «спячке». Сегодня традиционный ход вещей если не полностью нарушен, то очевидно скорректирован. И не только закрытым аэропортом Симферополя, но и целым рядом других обстоятельств, отмечает Иван Шариков.

Иван Шариков генеральный директор компании «Добро-плюс» (резиденция премиум-класса «Дипломат», Ялта) «Среди наших покупателей есть те, кто сейчас не может воспользоваться своей курортной недвижимостью за рубежом, поэтому переориентировались на черноморское побережье. Думаем, что число таких клиентов на рынке в последнее время только растет. Кроме того, тенденция последнего года — на Ялту обратили внимание покупатели, которые изначально рассматривали Сочи, но ввиду ограниченного предложения и стремительно выросших там цен переориентировались на Крым. Вообще, если в январе и был спад, то уже с середины февраля пошли и обращения, и сделки, а март оказался сопоставим с допандемийным мартом 2020 года и лишь немного уступил прошлогоднему. Сейчас, в апреле, обращений примерно на 30% меньше, чем год назад. Но впереди лето: так или иначе, несмотря на все особенности этого сезона, Крым по-прежнему остается привлекательным регионом. В сегодняшней ситуации делать прогнозы достаточно сложно. Однако то, что рост цен на недвижимость в объектах премиум-класса, расположенных на морском побережье и готовых к заселению, будет происходить, — это точно».

Ирина Доброхотова поддерживает мнение коллеги и тоже называет Крым регионом привлекательным, а в нынешних обстоятельствах — особенно.

Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «После того как квадратный метр в Сочи обогнал по стоимости квадратный метр в Москве, Крым — претендент на «импортозамещение» зарубежных курортов номер один. Поэтому местный рынок более чем перспективный — даже подорожав на 70-80%, seaview-недвижимость здесь продолжит оставаться доступнее, чем на топовых курортах Краснодарского края. В подтверждение этой теории говорят и планы по строительству Новой Евпатории — целого нового города на западном побережье полуострова, где, согласно заявленным планам, должны появиться отели самых разных категорий, круглогодичный аквапарк, развитая коммерческая инфраструктура».

Кстати, ценовые конкурентные преимущества Крыма по сравнению с Краснодарским краем дают шанс привлечь покупателей в наименее развитые курортные районы полуострова — Феодосию, Евпаторию и другие. «Вообще же, юг России обычно более устойчив к любым макроэкономическим колебаниям за счет достаточно сильной экономики и диверсифицированного спроса: это мигранты с ближнего зарубежья и других регионов России, отдыхающие, приобретающие жилье и апартаменты на курортах, инвесторы. Объем этих аудиторий покупателей может сократиться, но все равно будет достаточно существенным для поддержания рынка, особенно на фоне отсутствия профицита предложения», — уверен Илья Володько.

* Есть в распоряжении BFM.ru