"Земель для начала строительства нет": почему в Казани замедлился ввод жилья

Девелоперы фиксируют просадку продаж, прощаются с финскими лифтами и ждут льготную ипотеку для "вторички"

За I квартал года власти Казани выдали разрешений на строительство жилья почти в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Опрошенные "Реальным временем" эксперты отметили, что, хотя о стагнации строительного рынка говорить нельзя, в столице Татарстана действительно есть проблемы с площадями для застройки. Кроме того, отрицательно влияют рост цен на стройматериалы и введенные санкции, которые особенно сильно сказываются на жилье премиум-класса. Также наши собеседники отмечают, что назрела необходимость вводить льготную ипотеку на "вторичку", которая оживит продажи.

"Новые проекты поставили на "стоп"

За I квартал года власти Казани выдали 29 разрешений на строительство жилья. Это почти в два раза ниже аналогичного показателя за прошлый год, который, впрочем, ознаменовался строительным бумом. Тогда "добро" получили 185 объектов, из них в I квартале — 59. Означает ли это стагнацию строительного рынка столицы? "Реальное время" опросило экспертов отрасли. Часть из них считает, что для объективной картины нужно брать данные не за один квартал, а за год.

Заместитель генерального директора компании "Унистрой" Искандер Юсупов подчеркнул, что показатели за такой короткий период сравнивать не совсем корректно.

Обычно от покупки участка до получения разрешения на строительство проходит как минимум 2 года, но бывает и больше. Тот же "Унистрой" работал над подготовкой документации для одного из своих проектов 3 года. Раньше, по мнению Юсупова, это было быстрее.

В то же время наш собеседник отметил, что планы девелоперов сильно изменила политическая ситуация, связанная с проведением специальной военной операции. И это тоже могло сказаться на цифрах.

— В первые 2 месяца этого года ничего такого не происходило, что негативно влияло бы на строительную отрасль. То есть разрешения получали все, как обычно. А в марте, да, большинство компаний, включая нас, новые проекты поставили на "стоп" — до стабилизации обстановки. Хотя уже в апреле какие-то из них мы возобновили, решив, что идем дальше, — заметил замруководителя "Унистроя".

Эксперт рынка недвижимости, бывший коммерческий директор СК "КамаСтройИнвест" Антонина Дарчинова добавляет, что для корректности сравнения нужно смотреть не на количество объектов, а на количество квадратных метров, так как разрешения выдаются как на индивидуальные дома, так и на многоквартирные (заметим в скобках, что в 2021 году было выдано разрешений на 22 жилых комплекса, в 2022-м — на 16).

— Небольшие объекты — это одно, а огромный многоквартирный дом — это совсем другое. Процесс выдачи разрешений обычно идет неровно. По моим ощущениям, объемы строительства сокращаются, но не в два раза.

"Мало, мало, мало земли"

Гендиректор Жилищной инвестиционной компании (ЖИК) Эмиль Хуснутдинов считает, что в Казани осталось мало земельных участков, на которых можно начать строительство. И это тоже сказалось на статистике.

— Сейчас ведется подготовительная работа по выводу больших земельных массивов на рынок Казани. Но они еще не готовы. Поэтому все и замедлилось. Есть процедурные моменты, которых не избежать. Но очень много проектов на выходе. Поэтому в этом году, если все будет хорошо, появится достаточное количество предложений на рынке, — отметил Хуснутдинов.

Разделяет его мнение о дефиците земель руководитель агентства недвижимости "Счастливый дом" Анастасия Гизатова. Правда, она не столь оптимистична и считает, что до конца года ситуация не выправится.

Девелоперы ждут снижения ставки ЦБ и субсидий на "вторичку"

В марте, по данным Управления Росреестра по РТ, спрос на квартиры в новостройках Татарстана вырос на 50%. За месяц было зарегистрировано около 3 тысяч договоров участия в долевом строительстве, а всего за I квартал — около 7 тысяч ДДУ или почти на половину больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Вместе с тем уже в апреле собеседники издания отметили падение покупательского спроса. Но не потому, что квартиры стали не нужны, а потому, что у людей не хватает денег на их приобретение.

Замгендиректора компании "Унистрой" также отмечает заметное проседание спроса в апреле и прогнозирует, что не следует ожидать оживления и в мае.

— Причина этого понятна: ипотека была под 7% годовых, а стала — 12%. Успокаиваем себя тем, что сумму кредита повысили, что хорошо, но ставки все равно резко выросли. В марте все старались успеть купить квартиры, поэтому в этом месяце достаточно хорошие показатели, а в апреле — закономерно хуже. Но когда происходят такие резкие изменения на рынке, людям нужно принять новую реальность, и, я думаю, к июню продажи оживятся. Просто май еще из-за длительных праздников традиционно слабый месяц по продажам. Другое дело, что и людям сейчас особо ехать отдыхать некуда и возможно этот отпускной сезон не так сильно ударит по рынку, как обычно это происходило все прошлые годы, — считает Юсупов.

Девелоперы также надеются на снижение ключевой ставки Центробанка, которую анонсируют уже 29 апреля. И это будет позитивным сигналом для рынка, особенно вторичного жилья. Поскольку субсидированных ставок для "вторички" не предусмотрено, то сейчас кредиты на покупку такого жилья стартуют от 16,4%. Со снижением ключевой ставки ЦБ уменьшится и банковский процент.

Солидарен с Юсуповым гендиректор ЖИК, считающий, что пришло время позаботиться и о покупателях вторичного жилья .

— Должна быть льготная ипотека на вторичное жилье. Потому что многие улучшают свои жилищные условия, продав старые квартиры. А их тоже не продашь за деньги, без ипотеки. Вот здесь одно с другим не стыкуется, — отмечает Хуснутдинов.

Что касается конкретно Жилищной инвестиционной компании, то падения спроса здесь не наблюдают.

— Для нас это неощутимо. Старые проекты мы практически продали, а на новые еще не вышли. Но насколько знаю, в целом есть просадка по продажам. Потому что стоимость ипотеки выросла. А без ипотеки мало кто может приобрести жилье. Богатых людей не так много.

Лифты и котлы — под санкциями

Еще одна проблема, которую отмечают девелоперы — это рост цен на стройматериалы. Соответственно, это толкает вверх и ценник на квартиры.

— Себестоимость строительства с конца прошлого года выросла процентов на 20, некоторые позиции подорожали до 40 процентов. И это учитывая то, что весь прошлый год был рост цен на стройматериалы, а сейчас они сильно скакнули в связи с валютными колебаниями. И хотя официальный курс опустился до прежних значений, по факту цены никто не пересмотрел. Они как взлетели — так на том же уровне и остались, — рассказал Искандер Юсупов.

Сказались на отрасли и введенные санкции, которые тоже ведут к удорожанию итогового продукта. Особенно уязвимыми оказались дома класса премиум и люкс.

— Некоторые вещи уже просто нельзя получить. Нельзя купить, например, лифты финской компании Kone, которые мы раньше ставили на своих объектах. Это не смертельно для отрасли, так как есть другие, в том числе и отечественные поставщики, но это приводит к временным трудностям. Для жилья премиум-класса процент импортных комплектующих гораздо выше, и это может болезненно сказаться. Но доля таких проектов небольшая, а в массовом сегменте — класса стандарт и комфорт — это временные сложности, — рассказал Искандер Юсупов.

Антонина Дарчинова отметила, что на замену финским лифтам, которые считаются лучшими в своем сегменте, придут китайские или российские аналоги, правда, с потерей качества. А вот, например, российских газовых котлов вообще нет.

— В плане закупки импортных комплектующих санкции, конечно, сказались. Лифты, например, почти все были импортные, как и газовые котлы. Переориентация на китайских партнеров занимает время и, естественно, идет переоценка с точки зрения себестоимости.

Дарчинова отметила, что установка импортных агрегатов прописывается еще в проекте жилого комплекса. Поэтому многие девелоперы закупают их заранее, к тому же их поставляют по предоплате. Поэтому покупателям, заключившим договоры на уже строящиеся дома, переживать не стоит.

— В текущих проектах, я надеюсь, большинство застройщиков успеет поставить те лифты и котлы, которые были изначально запланированы. Исключение — те проекты, которые сейчас стартуют. Девелоперам нужно искать и изучать новых производителей, с ними заново договариваться о поставках, качестве. Словом, там есть что сверять, — подчеркнула эксперт.