Первая очередь нового ЖК у Мамадышского тракта добавит к населению микрорайона "Молодежный" 3,5 тысячи жителей

Как "Алтын" перешел от Алексея Семина к ГК "ПИК" с "приданым" в Константиновке

Как стало известно "Реальному времени", в восточном пригороде Казани, в поселке Константиновка, на бывших землях ASG проживающего во Франции миллиардера Алексея Семина начинается строительство крупного жилого района. АО "Специализированный застройщик "Алтын", аффилированное с московской ГК "ПИК", приступает к реализации первой очереди проекта, в который входят три дома высотой 12—17 этажей общей площадью около 105 тыс. кв. м, рассчитанного на 3,5 тысячи жителей. Подробнее о будущем микрорайоне, методах решения болезненного для Мамадышского тракта вопроса транспортной доступности, социальной инфраструктуры и перспективах проекта в условиях, когда рынок жилой недвижимости переживает спад — в нашем материале.

Пока три корпуса на 105 тысяч "квадратов"

Казанская компания "Специализированный застройщик "Алтын" получила разрешение на строительство первой очереди жилого комплекса в Константиновке. Возводить дома начнут на земельном участке общей площадью 8,36 га между частной застройкой по улице Зирекле, "юитовским" ЖК "Грин", "унистроевским" ЖК "Лето" и границей ботанического сада КФУ.

С учетом того, что три жилых корпуса в рамках первой очереди застройки займут лишь малую часть этой территории, можно предположить, что со временем в Константиновке планируется возвести микрорайон, близкий по масштабам к "Салават купере".

"Реальное время" направило запрос в группу компаний "ПИК", которая, как свидетельствует "СПАРК-Интерфакс", через цепочку аффилированных фирм владеет казанским застройщиком "Алтын". Комментарий будет опубликован по получении, но нашему изданию уже удалось выяснить некоторые детали проекта.

Проект первой очереди строительства жилого комплекса в поселка Константиновка получил положительное заключение ГАУ "УГЭЦ РТ". Техническим заказчиком проекта является АО "Технический заказчик-регион", которое, как и АО "Специализированный застройщик "Алтын", через цепочку компаний принадлежит группе компаний "ПИК". Генеральным проектировщиком ЖК выступило казанское ООО "Брио Строй", которым с 2016 года владеет Альфия Юсупова.

Проектом в рамках первой очереди предусмотрено строительство: односекционного 12-этажного дома общей площадью около 30 тыс. кв. м на 161 квартиру, односекционного 17-этажного дома общей площадью порядка 40 тыс. кв. м на 197 квартир; односекционного 12-этажного дома общей площадью около 35 тыс. кв. м на 121 квартиру.

— На первых этажах располагаются квартиры и помещения общественного назначения. На территории будет построен многоуровневый паркинг на 936 машиномест. Благоустройство территории включает наружное освещение, оборудование площадок для детских игр и отдыха взрослых малыми хозяйственными архитектурными формами, сертифицированным игровым и хозяйственным оборудованием, размещение газона, посадку кустарников и деревьев, — сообщили в ГАУ "УГЭЦ РТ".

"Участок выкупил "ПИК"

Земля в Константиновке на указанном участке ранее принадлежала ASG. На запрос "Реального времени" об обстоятельствах продажи участка в вдоль Мамадышского тракта в компании Алексея Семина сообщили:

— По данным нашей компании, участок продан более года назад, остальные нюансы сделки являются коммерческой тайной и не подлежат разглашению.

Как рассказали участники рынка недвижимости, этой землей интересовались и казанские девелоперы.

Эксперт считает, что москвичи в казанской Константиновке остановятся на одном из своих типовых проектов, то есть это будет жилой комплекс с квартальной застройкой и переменной этажностью 10—18 этажей не более 70 тысяч кв. м жилья.

— Надеюсь, что будет реализована чистовая отделка, которая есть в других проектах ГК "ПИК", так как такого продукта не хватает сейчас на рынке Казани, — заметила Дарчинова.

"Маятниковая миграция на Мамадышском тракте может стать проблемой"

Пока ничего неизвестно о планах строительства школ и детсадов, подъездных путей к жилому комплексу. Сейчас же к участку, где будет строиться новый ЖК, подходит лишь неширокая улица Анаса Тазетдинова (на границе участка она и заканчивается).

Между тем от будущего микрорайона до школы №184 — километр по прямой, а до полилингвальной гимназии №180 — чуть меньше, но путь к ней преграждает река Нокса. Детсадов в округе чуть больше — четыре, но они также расположены далеко. Учитывая застарелый дефицит мест в казанских детсадах и школах, с одной стороны, и стремительный рост плотно заселяемых многоэтажных жилкомплексов в Константиновке и поблизости — с другой, можно ожидать сложности у будущих жильцов с въездом, выездом в свой район и устройством детей в образовательные учреждения.

Тем не менее эксперты "Реального времени" в этом вопросе не единодушны.

— К сожалению, на данный момент в Казани нет предложений по покупке жилья комфорт-класса для массового потребителя, и клиенты все больше обращаются к жилым комплексам на окраинах или за пределами Казани, — отметила Антонина Дарчинова. — Застройщики же создают в таких ЖК благоприятную среду за счет строительства социальных объектов и качественного благоустройства. И единственной проблемой таких проектов становится удаленность от центра, ведь чем больше жителей заселяется в них, тем больше возрастает нагрузка на транспортную систему и так называемая маятниковая миграция. Думаю, это не повредит продажам застройщиков в районе Мамадышского тракта, однако может стать проблемой в дальнейшем.

"Дороги надо расширять, иначе от пробок не избавимся"

Согласно утвержденному проекту планировки территории "Молодежного", объем нового жилищного строительства в пределах территории, ограниченной ботаническим садом КФУ, жилым массивом Константиновка, территорией микрорайона "Светлая долина", рекой Ноксой, жилым массивом Малые Клыки, улицей Зирекле и Дорожным переулком, должен был составить 351,2 тысячи кв. м с расчетом на население в 11,7 тысячи человек (по 30 кв. м на одного жителя).

С учетом этого планировалось построить две общеобразовательные школы в общей сложности на 2 200 мест и пять детсадов на 940 мест. Также там должны были открыть детскую поликлинику на 76 посещений в день (со стоматкабинетом) и женскую консультацию на 18 посещений в день.

Местных автовладельцев планировалось обеспечить автостоянками и паркингами на 10,46 тысячи машино-мест. При этом предполагалось строительство 2,1 км магистральных улиц общегородского значения (ул. Магистральная и ул. №1) от ул. Мамадышский тракт до ул. Зирекле (согласно стандарту, они должны иметь от 4 до 8 полос), реконструкция улицы Зирекле на участке 3,4 км с тем, чтобы довести ее до параметров улицы районного значения (2—4 полосы), строительство автомобильного моста через реку Ноксу в створе ул. Зирекле и подземного пешеходного перехода через новую улицу — въезд в микрорайон "Молодежный". Многое ли реализовано за 8 лет, можно судить по автомобильным пробкам, которые выстраиваются на заезде с проспекта Победы в переулок Дорожный и с Мамадышского тракта на улицу Натана Рахлина, откуда можно попасть по-прежнему на двухполосную улицу Зирекле.

В феврале прошлого года появилась информация, что в проект планировки территории "Молодежного" будут внесены изменения. Проект внесения изменений должен был быть сдан до 21 декабря, но в апреле дату из постановления убрали. Что именно планируется изменить из текста обоих документов осталось неясным.

До 150 тысяч за "квадрат"

Антонина Дарчинова считает, что о предполагаемой стоимости и прогнозируемых темпах продаж квартир в новом ЖК в Константиновке можно судить по опыту ближайших конкурентов ПИК — застройщиков ЖК "Лето" и ЖК "Светлая долина", "у которых продажи идут очень даже активно":

— Конкретные цифры в текущей ситуации назвать тяжело, исходя из роста себестоимости и расчета на сильный бренд ГК "ПИК", можно предположить, что цены могут оказаться и выше, чем у конкурентов.

— Стоимость квадратного метра в новом жилом комплексе в зависимости от площади может варьироваться от 120 до 150 тысяч рублей, — считает руководитель АН "Счастливый дом" Анастасия Гиззатова. — А вообще в этом районе имеет смысл строить жилье, оно востребовано. В этом месте имеет смысл строить жилье комфорт-класса или добротный эконом-класс, который всегда востребован в Казани — с правильным соотношением разумных, небольших планировок, чем, собственно, и занимается "ПИК". Если бы не нынешние экономические и политические процессы, то это жилье быстро бы вымылось с рынка инвесторами и покупателями. Но сейчас такая ситуация, у которой не было ранее аналогов в истории нашей страны, поэтому сложно судить, смогут ли покупатели приобрести эти квартиры. Однако "ПИК" — финансово устойчивая компания, применяющая разные формы взаимодействия с покупателями. Они могут субсидировать ставки, давать отсрочку, поэтому думаю, что все их квартиры будут реализованы. Рынок поглотит эти объекты, тем более что это — заход нового застройщика, а это всегда интересно.

Недавно вышли новые данные о стоимости квартир на рынке недвижимости. Согласно информации ЦИАН, средний ежемесячный платеж за ипотеку за однокомнатную квартиру в России — 53 тысяч рублей при средней арендной плате — 17,4 тысячи рублей. В Казани цена однокомнатной квартиры в ипотеку — 79,2 тысячи рублей в месяц при стоимости аренды в 20,4 тысячи рублей (разница 58,8 тысячи рублей, то есть ипотека в 2,9 раза дороже аренды). Аналитики полагают, что к концу года ситуация может измениться за счет того, что к лету строители начнут сдавать большие объемы жилья. По прогнозам, рынок аренды тогда снова просядет, а вместе с ним начнет падать и стоимость квартир, поскольку инвесторы поспешат ускорить продажи, чтобы успеть продать подороже.

Был реставратор, стал — специализированный застройщик

АО "Специализированный застройщик "Алтын", который начинает "осваивать" земли в Константиновке, существует с 2004 года, его головной компанией в настоящее время является ПАО "ПИК СЗ". По данным "СПАРК-Интерфакс", эта фирма, основным видом деятельности которой является деятельность заказчика-застройщика и генподрядчика, завершила 2020 год с выручкой 14,5 млн рублей и чистой прибылью почти 117,5 млн.

До февраля 2021 года компания называлась АО "Алтын-И", и входила в инвестиционную группу Алексея Семина. Структура "ПИК" — ООО "НРК" стала ее единственным собственником 29 декабря 2021 года.

Право же собственности АО "Алтын-И" на земельный участок в Константиновке кадастровой стоимостью 601,11 млн рублей было зарегистрировано еще в июне 2020 года. Немного позднее участок был продан москвичам из ГК "ПИК".