Рынок офисов и ТЦ Казани: всеобщий спад, "стрессовые продажи" и приостановка торгов

С продажи в столице Татарстана сняты многие объекты, в том числе "Мебельград". Продают только те, кому надо срочно закрывать финансовые дыры в бизнесе

Рынок коммерческой недвижимости страны замер в неопределенности. "Сейчас никто не понимает, что будет дальше. Мы находимся в падении", — подтвердила "Реальному времени" вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Елена Бодрова. Крупные сделки проходят с трудом, по ряду объектов продажа приостановлена. Актуальны "стрессовые продажи", когда владельцы вынужденно избавляются от доходных объектов, чтобы покрыть расходы по другим видам бизнеса. Впрочем, федеральные игроки покупают помещения, продолжая развитие в регионах, отмечают опрошенные "Реальным временем" эксперты.

В Казани приостановили продажу ТЦ "Мебельград"

Владельцы торгового центра "Мебельград" приостановили его продажу на площадке "Российского аукционного дома", а информация о нем исчезла с сайта РАД после 15 месяцев аукционов. Информацию об этом "Реальному времени" подтвердил руководитель офиса РАД в Казани Леван Шакая. Приостановило продажу этого ТЦ и казанское АН "РеАгентство", о чем изданию сообщил гендиректор Юрий Чикиров.

Впрочем на сайте ЦИАН по-прежнему висит объявление о продаже "Мебельграда" от "Агентства регионального развития". Предложение комплекса за 420 млн рублей все еще актуально, заявил "Реальному времени" управляющий партнер АРР Ильшат Хамитов.

Раскрывать конкретные причины и обстоятельства приостановки торгов представители первых брокерских компаний не стали.

Один из совладельцев "Мебельграда", Сергей Кузьмин, передал через представителей холдинга "Аметист", что пока воздержится от общения с прессой. "Комментариев от него не ждите", — сообщила региональный представитель "Аметиста" в Татарстане Ольга Дюдина. В окружении Кузьмина объяснили, что в условиях неопределенности собственник занял позицию на "удержание" актива, которая сохранится, скорее всего, до конца года.

Весь прошлый год "Мебельград" торговался на аукционах с понижением цены, остановившись на нижней границе в 299 млн рублей. По данным источников "Реального времени", в последний раз аукцион проходил 23 декабря 2021 года, но из-за полного отсутствия заявок от покупателей был признан несостоявшимся.

После декабря владельцы "Мебельграда" прекратили давать поручения РАД на организацию следующих торгов и до настоящего момента их нет, сообщил глава офиса компании в Казани. "Новых поручений на продажу не поступало", — сообщил он. По его словам, по условиям договора с собственником было проведено определенное количество торгов.

Таким образом, брокеры не исключают, что аукционы могут возобновиться в любой момент.

"Черный день" арендаторов

Казанский "Мебельград" закрылся осенью 2020 года. В конце октября управляющая компания разослала арендаторам уведомления об одностороннем расторжении договоров аренды. В то время в ТЦ вели продажу производители мебели из Ульяновска, Ижевска, Москвы. Новость вызвала эффект разорвавшейся бомбы, так как за несколько месяцев до этого "черного дня" управляющая компания пролонгировала договорные отношения с каждым из продавцов с новыми арендными ставками и дала надежду на продолжение сотрудничества. В результате часть предпринимателей поспешно свернула бизнес полностью, часть переехала в другие ТЦ Казани.

В ноябре комплекс закрылся, и собственники выставили его на продажу за 420 млн рублей. В описании привели качественные характеристики ТЦ: площадь — 15 тыс. кв. м и земельный участок в 1,2 га. "Объект идеален для инвестирования с целью сохранения капитала и воплощения смелых идей в сфере строительства современного технополиса с административно-производственно-складской функцией", — указывали собственники. Среди наиболее вероятных претендентов на покупку комплекса называли татарстанский холдинг "Зарница". Впрочем, его глава Артур Абдульзянов заявил "Реальному времени", что не намерен покупать ТЦ: "Вероятно, они предложат, но мы не готовы покупать". В декабре 2020 года в "Мебельграде" сообщили о смене формата работы ТЦ, но, похоже, собственники комплекса отказались и от этого проекта.

Ровно через год владельцы ТЦ попытались привлечь внимание российских девелоперов и поручили продажу РАД. 28 октября 2021 года федеральный брокер провел первый аукцион, выставив объект единым лотом по цене 450 млн рублей. Как показало время, федеральным покупателям объект "не зашел".

Тем временем бывшие арендаторы "Мебельграда", переехавшие в другие ТЦ, мечтают вернуться. "Если скажут — возвращайтесь, приедут все", — с уверенностью заявила "Реальному времени" одна из продавцов ульяновской мебели. По ее словам, мебельный торговый центр в Левченко был популярным среди казанцев, объемы продажи в нем были выше, чем в других точках города.

Впрочем, как сообщил "Реальному времени" один из партнеров Кузьмина, "возвращение невозможно". По его словам, после выселения арендаторов "Мебельград" сменил целевое предназначение с торгового на торгово-оптовое. Это освободило собственников от уплаты имущественного налога в 2% от кадастровой стоимости.

Елена Стрюкова: "Ситуация с продажей объектов неоднозначная"

Управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова оценивает ситуацию с продажей объектов на рынке коммерческой недвижимости Казани как неоднозначную.

По ее словам, рынок решает сиюминутные задачи, а вопросы инвестиций, вхождения в бизнес, трансформации отошли на второй план.

Комфортный режим окупаемости в 7 лет закончился

Участники казанского рынка называют несколько факторов приостановки торгов по некоторым объектам. "Причина отсутствия интереса крупных инвесторов к ТЦ "Мебельград" заключается в неудачной географической локации, — считает владелец компании A-Development Мурат Ахмеров. — У меня в базе есть объект в Левченко, который продается 3 года подряд. Притом что стартовая цена в пересчете за 1 кв. м составляет 25 тысяч рублей. Проблема в том, что сам торговый центр находится на окраине Казани". По его словам, у крупных инвесторов, которые распоряжаются ресурсами от 100 млн рублей и выше, выбор огромен, и покупать специфические объекты они станут в последнюю очередь.

Инвесторов останавливает невозможность подсчитать окупаемость актива, а при нынешних ставках она может перешагнуть за срок больший, чем 15 лет, добавил гендиректор ГК "Эверест-Инвест" Радик Миассаров.

— Торговые центры оказались наиболее пострадавшим сегментом коммерческой недвижимости. Сначала покупательский трафик упал из-за коронавирусных ограничений на посещение торговых комплексов, а теперь серьезное давление оказывает снижение покупательной способности. Трудно сказать, когда ТЦ смогут восстановиться до уровня благополучных 2019—2020 годов. По этой причине арендные ставки могут пойти вниз, а значит и срок окупаемости коммерческих объектов увеличится. До сих пор считалось, что комфортный срок окупаемости крупных объектов составляет 7—10 лет. Но сейчас сложно рассчитывать на быструю отдачу. При нынешнем уровне ставок окупаемость возрастет до 10—15 лет. Причем, если порог окупаемости перешагивает за 15 лет, то этот объект перестает интересовать инвесторов, — объяснил он.

Инвесторы вкладываются в арендный бизнес

Впрочем, нельзя сказать, что деловая активность на рынке коммерческой недвижимости Казани полностью спала, подчеркивает Мурат Ахмеров:

Рост интереса к арендному бизнесу отметила и Елена Стрюкова.

— Мы наблюдали небольшой всплеск спроса на покупку арендного бизнеса в конце февраля — начале марта, — рассказала она. — Клиенты спасали деньги от инфляции. Но качественные предложения практически отсутствовали на рынке, за исключением единичных случаев. Хотя сейчас мы наблюдаем появление интересных предложений о продаже недвижимости с арендаторами. Жаль только, что все это стрессовые продажи. Собственники реализуют несущие доход объекты только в случае жесткой необходимости исполнения финансовых обязательств по другим видам бизнеса (кредитные обязательства, закупки сырья и проч.) Заявки от покупателей есть. Но покупатели крайне осторожны. Под ударом оказался весь бизнес, и любой арендатор (офисный или торговый) может оказаться в ситуации, когда будет не способен исполнять обязательства по договору аренды. По бизнес-центрам Казани рост уровня свободных помещений в пределах нормы. Мы все еще говорим о недостатке крупных блоков в аренду.

Ставки аренды не снижаются

По данным Елены Стрюковой, арендные ставки на рынке коммерческих площадей Казани сохраняются на прежнем уровне:

— Кое-где была проведена ежегодная индексация ставок по договорам. Расторжение договоров и высвобождение помещений сейчас больше характерно для офисных центров среднего и низкого качества, с мелкой нарезкой и локальным составом арендаторов. Для торговых центров все выглядит более драматично. Рынок не успел встать с колен после пандемии, и тут еще один удар.

В марте, по ее словам, владельцы ТЦ получили массу обращений от арендаторов по снижению ставок аренды. В основном они носили "предупредительный" характер. То есть резкого снижения товарооборота в марте специалисты не увидели из-за ажиотажного спроса на товары в начале месяца. Но, как полагает Елена Стрюкова, эта тенденция еще проявит себя в апреле:

— Учитывая рост цен на импортные товары и закупочные цены, арендаторов можно понять. Другое дело, что у нас почему-то принято в любой сложной ситуации в бизнесе бежать со своими бедами к арендодателю, а не оптимизировать собственные процессы. Иногда кажется, что арендаторы забывают о том, что арендный бизнес — такой же вид бизнеса, как и другой. И он тоже в крайне сложной ситуации сейчас. Обслуживание объектов, инженерное оборудование, запчасти, строительные материалы, ремонты, клининг — все подорожало. После пандемии не осталось той прослойки, за счет которой можно было бы идти на снижение ставок. Не говоря уже о том, что по некоторым торговым объектам до 40% арендаторов просто приостановили коммерческую деятельность. И это сразу сказалось на общей посещаемости объектов, — заключила эксперт.