КРТ замедленного действия

Несмотря на сложную экономическую обстановку, администрация Екатеринбурга не заморозила планы по комплексному развитию застроенных городских территорий (КРТ). Но аукционы по двум из трех площадок на Уралмаше и Эльмаше предполагается провести не в марте, а в апреле.

Список возможных участников пока не определен. Как сообщили в мэрии, прием заявок стартует после официального объявления о начале торгов на сайте горадминистрации.

А что девелоперы, готовы ли они входить в проекты с учетом новых экономических условий? "Уралинформбюро" выслушало мнения участников и экспертов рынка.

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников:

- Заявляться на КРТ или нет – это, на мой взгляд, вопрос в первую очередь мировоззренческий. Есть инвесторы, которые верят, что этот кризис не станет затяжным, что мы, так или иначе, увидим какой-то отскок в краткосрочном периоде. А есть пессимисты, не особо верящие, что отрасль сможет долгое время провести в стрессовых условиях. Первая группа будет рассматривать эти аукционы, а вторая, очевидно, воздержится.

Практика ковидного периода подтвердила, казалось бы, общеизвестный факт: успех развития рынка жилой недвижимости, как любого другого открытого рынка, зависит от потребительской активности. И субсидированная ставка ипотеки стала абсолютным хитом, более того – возможно, самой успешной мерой поддержки экономики из принятых за все время существования новой России. Она дала очень серьезный толчок для развития не только строительства, но и всех десятков смежных отраслей.

Сегодня новые параметры льготной ипотеки объявлены. Они, конечно, существенно консервативнее, чем то, что было. Мы рассчитываем, что ставка рефинансирования Центрального банка, а вместе ней ставки проектного финансирования и льготной ипотеки, продолжат снижение до доковидного уровня. Это главное и, по большому счету, единственное, что отрасли необходимо. Все остальное будет сбалансировано с течением времени, так или иначе.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

Фото предоставлено Михаилом Хорьковым

- Девелоперский бизнес без рисков не существует. Сроки реализации проектов могут быть очень долгими, сопряженными с риском прохождения через длительные кризисные периоды. А процедуры, связанные с КРТ, как раз и рассчитаны на длительный период реализации – пять, десять лет, в зависимости от масштабов территории.

Поэтому не исключаю, что интерес к таким аукционам со стороны инвесторов будет, хотя текущие проекты они, скорее всего, предпочтут отложить. Крупные компании всегда мыслят горизонтами не одного-трех лет, а гораздо более долгими. Нет смысла "падать раньше выстрела", откладывать аукционы до лучших времен, по крайней мере, пока нет фактической реакции со стороны покупателей. Вот если случится неудача с аукционом, тогда можно будет делать выводы, определять стратегию действий администрации.

Вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Андрей Бриль:

- То, что текущая экономическая ситуация довольно сложная, это факт. Тем не менее, жизнь не остановилась и не должна останавливаться. Поэтому то, что администрация Екатеринбурга планирует проводить аукцион по КРТ, это абсолютно правильное действие.

Сейчас в условиях, когда очень трудно что-то прогнозировать, надо действовать по ситуации и обстановке, смотреть и пробовать. Поэтому надо выполнять конкретные практические действия – проводить аукционы, смотреть, что будет происходить, каким будет состав участников, какие условия они выдвинут. Это позволит дать более-менее объективную оценку того, как выглядит текущая ситуация и как ее прогнозируют частные застройщики.

Генеральный директор компании "УГМК-Застройщик" Евгений Мордовин:

- Сегодня одной из приоритетных задач органов власти всех уровней остается сохранение высоких темпов строительства и ввода нового жилья, несмотря на экономическую конъюнктуру.

В прошлом году темпы ввода были рекордными – более 1,5 миллиона квадратных метров в Екатеринбурге и 92,6 миллиона квадратных метров по всей стране. В этом году серьезного снижения темпов не будет, поскольку завершаются объекты, строительство которых началось в 2019-2021 годах. И проекты КРТ могут выступить инструментом повышения темпов ввода в последующие несколько лет.

Что касается инвестиционной привлекательности проектов КРТ для застройщиков – на данный момент прямые механизмы ее повышения на рынке отсутствуют. Есть только косвенные, в том числе сохранения действия программы льготной ипотеки, а также планируемые меры господдержки отрасли: отмена повторных экспертиз при внесении корректировок в проекты, обязательности действия ряда СНиПов и ГОСТов и так далее.

Что было бы интересно для инвестора в рамках КРТ? Во-первых, сокращение сроков начала строительных работ, а также проводимых общественных обсуждений при утверждении градостроительной документации, вносимых изменений в Генеральный план и правила землепользования и застройки. Сейчас застройщик не может быстро вступить в такой проект, потому что не является собственником земельного участка. Нужно ждать получения права на его застройку. В случае КРТ застроенных территорий компания-участник должна произвести снос ветхого жилого фонда, обеспечить расселение жителей, подготовить площадку под строительство.

Во-вторых, мерами, стимулирующими инвестора, могут стать снижение процентной ставки по проектному финансированию и внедрение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов (на чем девелоперы настаивают еще с 2019 года), чтобы инвестиции возвращались быстрее и могли быть сразу же использованы для дополнительного ускорения реализации этого же проекта КРТ или для других проектов застройщика.

В ближайшем будущем мы планируем приступить к застройке спортивно-туристического комплекса "Шерегеш" в Кемеровской области. Здесь, на двух участках общей площадью в 424 гектара мы возведем 600 тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости в течение следующих 20 лет. Данный проект будет реализован в рамках КРТ. Однако у него есть своя специфика, повышающая инвестиционную привлекательность: ускоренные процедуры начала работ и отсутствие необходимости расселять имеющийся жилой фонд.

Беседовал Евгений СУСОРОВ