Свои люди – сочтемся: как обмениваться жильем внутри семьи без ругани

В семье в различных жизненных ситуациях нередко встают вопросы о том, как грамотно передавать недвижимость между родственниками: от мужа жене, от родителей детям или от бабушки внукам. Сайт РИА "Недвижимость" узнал у юристов, как сделать это наилучшим образом, чтобы никто не остался в обиде.

Супруг супругу

Если мужчина и женщина находятся в официальном браке, то приобретенное ими на общие средства имущество по умолчанию считается совместной собственностью, даже если оно оформлено только на одного из супругов. Но бывают ситуации, когда им надо передать друг другу недвижимость так, чтобы она считалась именно личной собственностью кого-то одного. Какие для этого есть варианты?

Дарение и продажа

Конечно, супруги вправе дарить друг другу любые вещи, в том числе и недвижимость, но если она является их общим имуществом, то факт дарения не изменит ее статуса.

Исключение составляет дарение жилья, которое находится в личной собственности одного из супругов. "Например, квартира или доля в ней достались ему еще до брака или были получены в браке, но по безвозмездной сделке: дарение, наследство, приватизация", – говорит управляющий партнер юридической группы "Клевер Консалт" Андрей Сидоренко. В этом случае имущество перейдет в личную собственность одаряемого.

Но есть неприятный нюанс: в случае банкротства супруга-дарителя второй может лишиться этого дара.

"Если даритель будет признан банкротом в течении трех лет с момента дарения, то такая квартира или доля, скорее всего, будет возвращена в его собственность, чтобы продать ее для уплаты долгов", – предупреждает адвокат самарского филиала юридической группы "Яковлев и Партнеры" Евгения Рыжкова.

Исключением является случай, когда супруг дарит единственное жилье, так как оно в любом случае реализации не подлежит, добавляет она.

Аналогично дело обстоит и с продажей квартиры или доли одним супругом другому. После проведения такой сделки собственность не перестает быть общей – за исключением случаев, когда квартира принадлежала продавцу до брака или уже в браке досталась ему в результате дарения, наследования или приватизации.

Также в личную собственность супруг может приобрести имущество у своей "второй половины", если у него имеются средства, которые он получил еще до брака, и сможет это доказать, добавляет Сидоренко.

Брачный договор

Наилучшим вариантом передать друг другу недвижимость, полученную в браке и являющуюся общим имуществом, будет заключение брачного договора или соглашения о разделе имущества (его можно заключить и не расторгая действующий брак).

"В этих документах супруги устанавливают режим личной собственности на недвижимость, после чего она уже не является их общей собственностью, а становится личной собственностью конкретно мужа или жены или будет принадлежать им в оговоренных долях", – указывает Сидоренко.

Стоит помнить, что и брачный договор, и соглашение о разделе имущества супругов могут быть оспорены в том случае, если один из них будет признан банкротом.

Родители детям

У родителей может возникнуть желание передать недвижимость (или долю в ней) своим детям. Много вопросов возникает по поводу таких сделок в том случае, если дети несовершеннолетние.

Дарение и продажа

Отец или мать могут подарить своим несовершеннолетним детям принадлежащую им недвижимость (или долю). Для подписания договора дарения ребенку в этом случае понадобится законный представитель – как правило им будет являться второй родитель.

После того, как несовершеннолетний ребенок становится собственником недвижимости, все сделки с ней могут проводиться только с согласия органов опеки, напоминают юристы. И это, конечно, сильно затягивает и усложняет все процессы.

А вот если ребенок достиг возраста 14 лет, и у него есть собственные деньги, родители вправе продать ему квартиру или долю в ней. В этом случае ребенку также потребуется законный представитель, которым может выступать второй родитель.

Материнский капитал

В некоторых случаях передавать детям долю в квартире придется обязательно – например, если для приобретения нового жилья продается недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего. В этом случае родители обязаны выделить ему равноценную долю во вновь купленной квартире. Закон также требует этого при приватизации государственного жилья.

Еще один случай – это приобретение жилья с использованием материнского капитала. В этой ситуации обязательно выделить долю не только детям (в том числе и несовершеннолетним), но и супругу.

"Доли выделяются в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала", – говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Уваров.

На выделение долей членам семьи дается шесть месяцев с момента приобретения жилья, а, если оно покупалось в кредит, – то полгода с момента снятия обременения. И если не сделать этого вовремя, то прокурор может обратиться с иском о признании договора недействительным и об определении доли детей.

Бабушки внукам

Бывают и ситуации, когда, к примеру, бабушка хочет передать внуку квартиру или долю в квартире, при этом часто минуя своих детей. И собирается сделать это так, чтобы другие члены семьи (прямые наследники) не начали возмущаться, да и чтобы сама она не оказалась в уязвимом положении.

Дарение

Один из возможных вариантов в этом случае – это договор дарения. Хотя он несет немалые риски как для одаряемого, так для и самого дарителя. Ведь став законным собственником квартиры, внук может легко выселить бабушку на улицу.

Как вариант – бабушка может подарить не всю квартиру, а большую долю в ней, что даст ей безусловное право проживания, советуют юристы.

Кроме того, другие члены семьи могут попытаться оспорить договор дарения, упирая на то, что бабушка в момент его заключения не могла понимать значение своих действий или руководить ими. Для устранения этого риска юристы рекомендуют заключать такой договор у нотариуса, который точно удостоверит дееспособность бабушки и ее здравый рассудок.

Ведь право собственности на имущество возникает с момента внесения соответствующей записи в реестр. Она необходима для подтверждения того, что внук является полноценным собственником квартиры.

"В случае скоропостижной смерти бабушки к моменту открытия наследственного производства другие члены семьи уже точно не смогут на нее претендовать", – объясняет юрист.

Если внук, которому бабушка хочет подарить квартиру, несовершеннолетний, то без участия его родителей никак не обойтись.

"За детей, не достигших 14 лет сделки совершают родители, а в возрасте от 14 до 18 лет дети сами совершают сделки, но с согласия родителей", – напоминает Ларченко.

Договор ренты

Бабушка может передать свою недвижимость внуку и посредством договора пожизненного содержания с иждивением (ренты).

По такому договору бабушка может получать как разовые платежи, так и ежемесячную ренту.

"В качестве обеспечения оплаты ренты, квартира может находиться в залоге, и, если внук не будет исполнять свои обязанности, договор ренты может быть расторгнут, а имущество возвращено бабушке", – говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Вариант с заключением договора ренты, конечно, безопаснее для бабушки, ведь пока она жива, внук, не являясь собственником, не может продать или заложить квартиру без ее согласия или лишить ее права проживания. Но здесь кроются риски для самого внука, так как бабушка может в любой момент передумать оставлять ему квартиру и расторгнуть договор.

Родственник родственнику

Случается, что родственники решают просто поменяться квартирами. Как лучше оформить такой "родственный обмен", чтобы потом ни у кого из сторон не возникло никаких претензий или внезапных требований через многие годы освободить жилплощадь?

Купля-продажа

Можно оформить обмен в виде заключения двух одновременных договоров купли-продажи.

Несмотря на то, что по факту платить за покупку никто не будет, в документах обязательно прописывать стоимость недвижимости, причем желательно рыночную, так как заниженная стоимость в договорах является нежелательным фактором с точки зрения оспаривания сделок – например, в случае последующего банкротства продавца, обращает внимание Ларченко.

Дарение и мена

Еще одним возможным вариантом в такой ситуации может стать одновременное заключение двух договоров дарения.

Некоторые же юристы называют оптимальным решением договор мены, условия которого могут предусматривать как прямой обмен объектами недвижимости, так и обмен с доплатой одной из сторон.

"В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. И если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру ", – отмечает юрист Ольга Благовещенская, указывая, что в этом случае риски остаться без жилья сводятся к нулю.