Рынок жилой недвижимости: куда наметился курс

24 марта в Москве на площадке ГБУ «Мосстройинформ» состоялась конференция «Жилой квадрат: настоящее и будущее рынка жилой недвижимости». Мероприятие прошло в формате дискуссии, в ходе которой игроки рынка обсудили самые волнующие их темы 2022 года: новые тенденции в условиях кризиса, объемы спроса и меры поддержки на государственном уровне, ипотечные программы и повышение ставок по кредитам, динамику цен, актуальные решения для девелоперских проектов, а также комплексы сервисных услуг.

Конференцию открыла Дина Назарова, независимый эксперт рынка недвижимости, которая выступила в качестве модератора сессии, и задала экспертам самый животрепещущий вопрос – что же произойдет с рынком жилой недвижимости в обозримом будущем в контексте развивающихся событий 2022 года?

Первым слово взял Сергей Лобжанидзе, директор bnmap.pro, прокомментировав вопрос «Пульс рынка жилой недвижимости. Какие тенденции наметились в условиях геополитического и экономического кризиса 2022 года?»: «Существует большая вероятность, что регистрация всех сделок в марте будет выглядеть следующим образом: до 10 марта был небывалый ажиотаж, после 10 марта – охлаждение спроса. Во второй половине месяца сделки будут оформляться в отдельных сегментах, где люди смогли зафиксировать условия ценообразования и ипотеки. К концу марта ожидается проседание рынка. Для застройщика это не очень важно, поскольку ему, в первую очередь, нужно наполнение самих эскроу-счетов после регистрации. Скорее всего в марте эскроу-счета еще будут наполняться, а вот в апреле, когда должны будут зарегистрироваться мартовские договоры, на основании регистрации которых будут поступать денежные средства на эксроу-счета, начнутся небольшие трудности, поскольку объем подписанных договоров в марте будет существенно меньше. Такое снижение тенденции прогнозируется абсолютно по всем локациям, хотя эти локации в 2020-2021 гг. показывали достаточно активный рост».

Про объемы спроса и новые формы поддержки жилищного строительства рассказал Алексей Расходчиков, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город»: «Если мы посмотрим на Московскую область, то увидим здесь четкую тенденцию. Допустим, 45% людей говорят, что их все устраивает. Однако, если посмотреть глубже, эти 45% составляют обеспеченные группы населения, которые уже решили свой жилищный вопрос. Их запрос связан либо с приобретением дополнительного жилья, как инвестиционного инструмента, либо для детей, либо жилищем в другом городе. Люди, не удовлетворенные состоянием своего жилья, не осилят ипотеку, у них не будет средств на первоначальный взнос. То, что ипотечная ставка стала неподъемной, было понятно еще в прошлом году, это не новость февраля. Какие формы поддержи существуют? В первую очередь, лидирует ипотека по низкой процентной ставке, но также рассматриваются вопросы возможной компенсации, программы реновации жилья по регионам и социальное жилье в аренду. На мой взгляд, именно арендное жилье и социальное жилье сегодня являются тем механизмом, который может решить жилищный вопрос гораздо быстрее и эффективнее, чем ипотека. Скажем честно, сегодня молодая семья не может купить квартиру ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге, ни в Тюмени». Фонд «Московский центр урбанистики «Город» (МЦУ «Город») – это открытая экспертная площадка для развития взаимодействия между городскими властями, научными институтами, экспертным сообществом и жителями в вопросах градоустройства, строительства и развития территорий. 

Далее Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС девелопмент», затронул тему ипотечных программ в условиях неопределенности: «На сегодняшний день говорить о какой-то статистике нам сложно. Мы смотрим на то, что происходит с нашими продажами и продажами конкурентов, и видим стоящий рынок, по крайней мере в тех регионах, в которых мы присутствуем. В Москве мы пока не ведем активных продаж, но даже здесь видим, что текущие сделки – это сделки, которые были ранее согласованны на старых условиях. Сейчас рынок будет выглядеть следующим образом: с одной стороны, с первого числа у нас будут действовать новые правила льготной субсидированной государством ипотеки, а, с другой стороны, у нас будет вторичный рынок, на котором очень большой запас квартир. Собственники будут выводить эти квартиры на рынок, но на них нельзя будет получить субсидированную ипотеку. Соответственно, цена на вторичном рынке в течение года будет опускаться. Она будет на 15-20% дешевле. Конечно, это будет зависеть от ключевой ставки и от того, как быстро восстановится экономика. Если ключевая ставка резко опустится, и люди смогут взять обыкновенную ипотеку под 10-15% годовых, то вторичный рынок будет дорогой. Однако если ситуация не изменится, и субсидированная ипотека останется под 12%, а не субсидированная под 22%, тогда разница в цене будет. Возникнет ситуация, когда цена за квадратный метр на вторичном рынке окажется привлекательнее. Вопрос – куда пойдут люди с деньгами?».

Людмила Кабкова, руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ, внесла немного оптимизма после выступления Александра: «На моем профессиональном опыте это уже третий ипотечный кризис, и в целом могу отметить, что я много работаю с застройщиками, риелторами, брокерами. Если раньше у профессиональных игроков рынка была растерянность, то сейчас, наоборот, наблюдается ситуация, когда все собрались и стали искать всевозможные пути решения. Это началось даже до того, как была анонсирована новая программа с государственной поддержкой. У многих застройщиков заранее был разработан антикризисный план. Мы с ними много общались и искали какие-то совместные пути решения. За последние два года было придумано множество интересных механизмов: криптование траншами, рассрочка, субсидированные ставки. Такие ставки стали для нас драйвером развития в 2021 году. Сегодня многие наши партнеры обращаются с запросом субсидирования не на весь срок, а на год-два-три. Естественно, все рассчитывают, что через пару лет этот кредит можно будет рефинансировать под более низкую ставку. Что интересно, еще буквально месяц назад, когда наши ставки были повышены на 2%, с 6,9% до 9,4%, клиенты говорили, что им не интересно данное предложение. Буквально сегодня мы анонсировали, что наша базовая ставка снижается до 18-25% и услышали много позитивных откликов».

Следующим спикером выступила Елена Муравская, директор по развитию YarSecurity, поделившись с участниками секретами формирования оптимального комплекса сервисных услуг, способного повысить ценность девелоперского проекта: «Сервисные услуги в ситуации сегодняшнего дня никто не отменял, более того, они 100% влияют на продажи. Сегодня не только управляющие компании, но также застройщики и девелоперы начинают интересоваться данными услугами. Компаниям важно, каким будет качество обслуживания их объекта, и они очень сильно обращают на это внимание. Инновационный подход нашего кейса заключается в том, что, во-первых, мы совместили функционал охраны и консьержа, во-вторых, мы разработали собственные стандарты контроля качества и, в-третьих, у нас есть собственная система обучения на платформе Юникрафт. На сегодняшний момент консьерж меняется. Консьерж-служба, которую мы предлагаем, это помощник управляющей компании. Она повышает лояльность жителей и, более того, способствует экономии средств за счет совмещения функционала охранника и консьержа. Это визитная карточка любого застройщика. В бизнес- и премиальном классах зона ресепшна проектируется на первоначальном этапе и то, как она будет выглядеть – очень важный момент». Компания YarSecurity оказывает услуги по комплексному обеспечению безопасности во всех субъектах РФ: охранные услуги, а также услуги «Консьерж-Службы» – новая опция гостиничного уровня в сфере жилой недвижимости премиального класса.

Камран Джумаев, главный архитектор проектов Chapman Taylor, в своем докладе осветил тему концепции Build-to-Rent: «Build-to-Rent – это жилые комплексы, которые изначально строят для аренды. Актуальность данной концепции обусловлена тем, что в крупных городах цена на недвижимость растет, и начинает пользоваться популярностью рынок аренды недвижимости. Также в условиях пандемии этот вопрос стал актуальным, и спрос увеличился. Аудитория Build-to-Rent в последнее время расширилась – добавились студенты, молодые специалисты и семьи, которые еще не накопили на первоначальный взнос или не могут позволить себе жилье в определенной локации».

Итоги встречи подвел, Альберт Суниев, генеральный директор АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов»: «Как показал период «пандемии», мы вполне способны оперативно реагировать на изменения рынка в сложных экономических условиях. Мы не остановили стройки во время пандемии и успешно справились с поставленными задачами по вводу в 2021 году. Сегодня строительная отрасль России столкнулась с новыми вызовами и наша основная задача — не снижать темпы строительства. Грамотное планирование и поддержка со стороны государства помогут нам успешно с ней справиться».

Организатор – Energy Events. Партнеры – Фонд «Московский центр урбанистики «Город» (МЦУ «Город»); газета «Московская перспектива» – одно из старейших и авторитетных печатных СМИ столицы, специализирующееся на строительной тематике; компания YarSecurity.

Автор: Валерия Левина (vl@energy-grp.ru).