На ножах: что делать владельцам квартиры, когда уже невыносимо жить вместе
Принято считать, что каждая несчастная семья несчастлива по-своему, но, на самом деле, проблемы в каждом отдельно взятом доме довольно типичные. Самые невыносимые внутрисемейные условия у тех, кому приходится жить с человеком, тяжело больным физически или психически. Хотя и просто накаленные до предела отношения могут превратить семейную жизнь в ад. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, как совершать сделки с жильем в таких случаях, всегда ли есть выход из ситуации и как найти его отчаявшимся родственникам.
По соседству с безумием
Предположим, вы живете вместе с домочадцем, психическая адекватность которого весьма сомнительна. Он буянит, забывает выключить газ, открывает дверь всем подряд незнакомым людям и делает жизнь родственников, находящихся с ним в одной квартире, просто невыносимой. Все осложняется тем, что он живет в квартире не на "птичьих правах", а является вполне себе законным собственником квадратных метров. То есть если вы захотите продать квартиру и разъехаться, то никаких сделок без его участия совершать не сможете.
Что же делать горемычным родственникам?
Отправить в больницу
Разумеется, первое, что приходит в голову – отправить неадекватного члена семьи на добровольное или принудительное лечение в стационар. Но так ли легко это сделать?
"Принудительная госпитализация, когда человек не согласен лечиться добровольно, возможна только в случае, если он опасен для окружающих, не способен самостоятельно удовлетворять свои даже простейшие жизненные потребности, и ухудшение его состояния наносит существенный вред здоровью", – перечисляет необходимые условия член Ассоциации юристов России, управляющий партнер "Легес бюро" Мария Спиридонова.
Cтандартную схему действий для родственников в этой ситуации описывает адвокат Андрей Саунин: "Когда человек впадает в неадекватное состояние, вызывается психиатрическая неотложная помощь, его отвозят в стационар. И там врач-психиатр, видящий, что пациент не хочет лечиться, но в нынешнем состоянии не сможет вернуться домой после госпитализации, может поместить его на принудительное лечение". Причем врач должен сделать это в течение 48 часов с момента помещения панциента в стационар.
Далее психиатр обращается в суд с заявлением о госпитализации пациента в недобровольном порядке, при этом больной имеет право лично участвовать в таком судебном заседании. Заседание может пройти как в зале суда, так и непосредственно в самой больнице. При рассмотрении дела обязательно участвует прокурор, указывает Саунин.
Но больница – это лишь временная передышка. В дальнейшем психически больного человека можно поместить и на постоянное проживание в психоневрологический интернат. Но сделать это без согласия человека, официально не признанного недееспособным, невозможно.
В такие заведения принимаются граждане, страдающие психическими расстройствами (должен быть официальный диагноз), частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся по состоянию здоровья в постоянном постороннем уходе и наблюдении.
Ограничить в правах
Юристы видят оптимальным вариантом решения проблемы с неадекватным больным собственником официально признать такого человека недееспособным. Тогда ему будут назначены опекуны, как правило из числа его же родственников, которые смогут совершать сделки с жильем от его имени.
"Добиваться признания недееспособности имеют право дети, родители, братья и сестры или просто люди, проживающие с таким человеком совместно длительное время. Для этого необходимо подать в суд по месту жительства лица, признаваемого недееспособным", – рассказывает Саунин.
Человек проходит медицинскую экспертизу либо добровольно, либо ее назначает суд. По результатам экспертизы выносится судебное решение. После признания недееспособности человеку назначается опекун или такие обязанности возлагаются на орган опеки и попечительства, кратко описывает стандартную схему адвокат.
Для того, чтобы признать человека недееспособным, на суд нужно пригласить свидетелей, собрать необходимые медицинские справки, выписки, эпикризы, подтверждающие факт того, что он не может понимать значения своих действий или руководить ими.
Никакого определенного списка заболеваний, которые позволяют признать недееспособность, нет. Но это не только хронические психические расстройства, такие как шизофрения или маниакально-депрессивный психоз. Это и любые другие труднолечимые и неизлечимые расстройства, развивающиеся на почве эпилепсии, органических поражений головного мозга, а также слабоумие и даже зависимость от азартных игр, перечисляет диагнозы директор юридической компании "Бурдина и партнеры" Юлия Бурдина.
В тисках зависимости
Бывает и так, что человек психически и физически здоров, но жить с ним все равно не выносимо, потому что он, к примеру, злоупотребляет алкоголем и имеет наркотическую зависимость?
"Такой человек тоже может быть ограничен судом в дееспособности, в этом случае над ним также устанавливается попечительство по решению суда", – говорит Бурдина.
Но на практике сделать это очень сложно, констатируют юристы. Родственникам понадобится фиксировать все случаи опасного поведения в полиции: снимать побои и документировать урон имуществу, привлекать врача-нарколога и психиатра, свидетелей – только тогда в суде есть хоть некоторые шансы признать человека недееспособным и установить над ним опеку для того, чтобы потом совершать все сделки от его имени.
Недееспособность в сделках
Если человек был официально признан недееспособным, то право распоряжаться и управлять его имуществом получает опекун. Но все сделки будут заключаться только при обязательном согласии органа опеки и попечительства. Такое ограничение предусмотрено для того, чтобы больной человек не остался без крыши над головой.
Этот вариант в целом максимально понятен, хотя и в данном случае есть и практически патовые ситуации, говорят риелторы.
"Самый сложный случай – это когда больной человек помещен в интернат и находится под его опекой. В теории получить согласие на такую сделку, конечно, тоже возможно, но мы таких случаев избегаем", – признается старший юрисконсульт офиса "Новогиреево" компании "Миэль" Анастасия Ромашова.
Если же человек имеет официальный диагноз, но недееспособным не признан, сделки с жильем заключаются им самим.
"Чтобы провести такую сделку, придется провести психиатрическую экспертизу или пригласить на сделку врача-психиатра. Если выяснится, что с медицинской точки зрения человек не может совершать сделки, то придется оформлять недееспособность и ждать назначения опекуна", – предупреждает Саунин.
В случае тяжелых диагнозов риелторы "Миэль" советуют, к примеру, москвичам обращаться в Институт имени В. П. Сербского и получить заключение именно там. Срок действия такого заключения составляет 24 часа.
"Если речь идет о более легком диагнозе, например, человек когда-то попал на учет с депрессией и записи об этом остались, то можно вызвать частного врача на сделку прямо в банк. Он на месте проведет обследование и даст заключение", – описывают свою практику Ромашова.
"У нас есть удачный пример подобной сделки. Мама и дочь продавали комнату в коммуналке (на каждую приходилось по ½ доли). Мама состояла на учете в ПНД. Они покупали однокомнатную квартиру, добавляя собственные средства, где маме также выделялась ½ доли. Было проведено психиатрическое освидетельствование, и сделка в итоге прошла без проблем", – рассказывает эксперт "Миэль".
Невыносимое соседство
А что делать, если все собственники здоровы, но их отношения накалены до предела? В этом случае вопрос разъезда и продажи долей в квартире существенно усложняется, а порой и вовсе заходит в тупик.
Часто бывает, что один из собственников хочет переезда, а другой категорически отказывается продать свою долю.
Такие конфликтующие сособственники чаще всего появляются, когда квартира досталась им в результате приватизации, наследства или раздела совместно нажитого имущества после развода.
Есть ли какой-то выход из такого положения? Как говорят юристы, возможны два варианта: продать свою долю третьему лицу или через суд добиться принудительного выкупа доли у другого собственника.
Продать свою долю без согласия других собственников можно, хотя такая процедура на практике довольно сложная, указывает основатель проекта My_law_expert Анастасия Локтионова. По ее словам, такие сделки почти всегда осуществляются в нотариальном порядке, за исключением тех случаев, когда все собственники дарят свои доли одному лицу.
"В Гражданском кодексе сказано, что у владельцев других долей есть преимущественное право покупки. Это означает, что сначала необходимо предложить совладельцам квартиры выкупить ту долю, которую продавец хочет реализовать. Только после получения от них отказа либо истечения срока для ответа можно заключать сделку купли-продажи доли с третьим лицом", – рассказывает руководитель отдела правового сопровождения сделок "НДВ Супермаркет Недвижимости" Дмитрий Логинов.
Если в течение месяца участник долевой собственности не приобретет долю по указанной цене, то другой собственник будет вправе продать ее третьему лицу.
В том случае, если эта процедура не будет соблюдена, ущемленные собственники могут оспорить сделку в суде.
"В любом случае собственникам квартир необходимо иметь в виду, что стоимость доли в квартире всегда значительно меньше, чем рыночная стоимость квадратных метров при продаже всей квартиры", – предупреждает адвокат московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Елена Трофимова, советуя родственникам все же стараться договариваться между собой.
"Теоретически если собственник доли не соглашается решить вопрос полюбовно, то понудить его продать долю можно через суд, признав ее незначительной", – говорит Спиридонова. Суд может постановить принудительно лишить человека его доли с выплатой ее стоимости, которая определяется независимым оценщиком.
Но должны быть соблюдены следующие условия: долю должно быть невозможно выделить в натуре, она не представляет для своего собственника существенного интереса, и у него имеется другое жилье. Положительно повлияет на результат и отсутствие оплаты расходов по содержанию квартиры.
Это что касается купли-продажи. Если говорить про завещание или дарение, то все гораздо проще. Чтобы подарить или завещать кому-то свою долю в квартире, согласие других собственников не требуется. И правила преимущественной покупки на эти случаи не распространяются – они действуют только для возмездных сделок.
"А вот сдать долю в аренду без согласия других собственников нельзя. Это связано с наличием в квартире мест общего пользования, таких как: туалет, ванная, коридор, кухня", – подчеркивает Спиридонова.
Если договор найма будет заключаться с одним из собственников, то согласие других владельцев может быть дано в простой письменной форме или с нотариальным удостоверением. Договор может заключаться и всеми собственниками: каждый из них будет подписывать договор аренды, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности, добавляет она.
Путем переговоров
Во всех проблемах с родственниками, которые не могут договориться по поводу своей собственности, почти всегда наилучшим решением являются переговоры. И тут ключевую роль может сыграть хороший посредник, тот же риелтор.
"Он будет нейтральной стороной и может убедить участников сделки отключить эмоции и включить разум, находя правильные аргументы. В какой-то момент приходит понимание, что им выгоднее продать спорный объект недвижимости и забыть друг о друге навсегда", – констатирует Ромашова из "Миэль".
"У нас была такая история. Семья – мама, папа, две дочери. Папа умер, мама вступила в наследство, дочери отказались от наследства. Прошло время. Мама перед смертью пишет завещание только на младшую любимую дочь. Но старшая дочь была инвалидом по заболеванию, и у нее возникла обязательная доля, несмотря на завещание. Она этим правом воспользовалась и получила какую-то небольшую долю в наследуемой квартире. А далее ее обида на мать за то, что она нелюбимая дочь, выливалось в то, что под разными предлогами она срывала сделки. Причем ее родная сестра готова была отдать ей половину стоимости квартиры, что больше, чем ее доля. Но в конечном итоге все-таки удалось убедить всех собственников договориться", – приводят пример из практики в "Миэль".
Иногда, признаются риелторы, подобные случаи бывают такими сложными, что агентам и юристам самим впору обращаться за помощью к психологу после их окончания.
И все же при желании довести до удачного финала можно даже, казалось бы, совершенно безнадежные сделки, резюмирует Ромашова.