Магазины объявляют о закрытии, но не съезжают
Большинство компаний, которые объявили об уходе, выпустили официальные заявления о сохранении зарплаты сотрудникам, что говорит о временном "уходе", отмечает президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко. Реальных расторжений арендных договоров пока нет, сейчас все держится на уровне уведомлений о приостановке работы по техническим причинам. Арендные платежи продолжаются, площади не освобождаются. Некоторые арендаторы запросили арендные каникулы на время приостановки работы, добавил он. Пока международные бренды приостановили работу и просят скидки, но не расторгают контракты, локальные бренды просят отсрочку арендной платы, подтверждает глава ретейл-департамента CBRE Марина Малахатько.
Площади, которые будут стоять закрытыми в ТЦ, могут варьироваться от 10 до 35%, отмечает Москаленко. Безусловно, просадка в выручке ТЦ будет, но оценивать ее в цифрах пока сложно, отмечает он. "В любом случае расторжение долгосрочных договоров аренды - это длительный процесс, который требует соблюдения всех нюансов и условий в правовом поле", - подчеркивает Москаленко.
Приостановили деятельность около 90% международных игроков, занимающих 60-65% площадей в качественных ТЦ, приводит данные руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ольга Антонова. "Пока нет информации, что кто-то из указанных игроков уйдет из России. Исторически для всех брендов рынок российского ретейла был стратегическим, несмотря на то что инвесторы всегда видели в нем относительно высокие риски", - отмечает она. "Мы как консультанты в любом случае рассматриваем все возможности для наших клиентов: смотрим на азиатские рынки, анализируем возможную трансформацию форматов в случае ухода существующих", - говорит Антонова.
Выйти из бизнеса не так просто, часто это связано с процедурой банкротства, так как договоры составляются с учетом многих факторов и стороны связаны деловыми обязательствами по многим направлениям, долгосрочными договорами аренды, говорит директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.
При немедленном разрыве арендных отношений арендатору придется платить штрафы, отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. Обычно в договорах устанавливается, что крупный арендатор должен уведомить о выходе из договора за 6 месяцев, а при уходе "здесь и сейчас" должен заплатить штраф в сумме полугодовой арендной платы. Другое дело, что в пандемию большинство арендных договоров было пересмотрено и арендная плата теперь "привязана" к проценту от оборота. Так что "приостановка" деятельности сразу повлияет на прибыль собственника, но не так сильно ударит по арендаторам, как могла бы.
В то же время в договорах предусматривается правило единого режима работы ТЦ - магазины должны открываться и закрываться в одно и то же время в течение дня, добавляет управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин. За несоблюдение этих правил также предусмотрены штрафы. До момента оплаты штрафов и долгов ТЦ вправе удерживать имущество арендатора.
Если европейские бренды не останутся в России, то в долгосрочной перспективе это позволит сильным отечественным брендам расширить свое присутствие и долю рынка, а ряду компаний открыть свои магазины, считает Попиков. Проще в этой ситуации будет небольшим, а потому более гибким торговым центрам. Основные арендаторы в них - бренды сегмента эконом и товаров для детей, которые в ситуациях экономических кризисов всегда становятся востребованными у покупателя. Во-вторых, основной "якорь" здесь - продуктовый супермаркет, востребованный в любые времена. Наконец, малым ТЦ проще менять арендаторов, расширяя те или иные товарные группы или дополняя ТЦ новыми сервисами.
Могут ли арендаторы расторгнуть договор без последствий, сославшись на форс-мажорные обстоятельства? Мнения юристов на этот счет разделяются. Заключение о наличии обстоятельства форс-мажора дает Торгово-промышленная палата РФ, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. В первую очередь необходимо оценивать влияние принятых ограничений и запретов на исполнение обязательств по конкретному договору и наличие причинно-следственной связи. "Вероятно, что введение новых санкций не будет отнесено к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору аренды, в том числе и от штрафов", - считает она. В стандартных договорах в качестве форс-мажорных обстоятельств, как правило, прописываются "военные действия", и под их признаки подпадает ситуация, сложившаяся с Украиной, отмечает управляющий партнер юридического бюро "Пропозитум" Дмитрий Галанцев. Однако суды могут занять иную позицию, отмечая, что на территории РФ войны нет, военное положение не объявлено и состояние войны отсутствует.
Около 15% торговых центров в Московском регионе уже на грани дефолта из-за невыполнения долговых обязательств, отмечает Малахатько. Будут ли банкротства - зависит от позиции банков, которые могут в очередной раз реструктурировать долги, а могут сами стать арендодателями, получив большой портфель "в наследство". "Полагаю, банки предпочитают первое, но не исключаю, что с десяток громких банкротств мы в этом году увидим", - говорит эксперт.
