Опа, "нежданчик"! Какие проблемы вы покупаете вместе с заграничным жильем
Покупка жилья в популярных странах – мероприятие особое, требующее грамотного подхода. Но в стремлении поскорее заполучить свой райский уголок можно забыть о том, что это все-таки другая страна. А значит там все может быть иначе, не так, как мы привыкли в России – налоги, сдача жилья в аренду, специфика платежей за коммунальные услуги, да и особенность самих услуг. Сайт "РИА Недвижимости" решил уберечь своих читателей от возможных разочарований и расспросил экспертов обо всех неочевидных особенностях жизни в курортных странах.
Таиланд: хочешь дом – стань юрлицом
Рекордсменом именно по неприятным нюансам стал экзотический Таиланд. Мало кто знает, что, покупая виллу или дом, иностранец приобретает и землю под ним, отмечает партнер Savills в России Ирина Мошева. И все бы ничего – званием землевладельца можно даже гордиться, однако по тайским законам оформить на себя землю гражданин другой страны просто не может. Поэтому, чтобы купить недвижимость, придется создавать и регистрировать в этой стране юридическую компанию, на которую уже будет оформляться недвижимость.
"В Таиланде также есть высокий риск стать владельцем неликвидного объекта и столкнуться с высокой стоимостью обслуживания виллы или дома", – предупреждает Мошева.
Но самой шокирующей особенностью недвижимости в Тайланде можно назвать факт того, что из туалета в вашем доме в любую минуту может выползти огромная рептилия. В подтверждение этому в начале февраля в интернете было распространено соответствующее видео. Говорят, что унитазы в этой стране – лазейка в квартиру не только для варанов, но еще и для кобр и крыс.
Кипр: налога нет, а сборы есть
Кипр – одно из самых популярных у россиян мест для покупки недвижимости и получения второго гражданства. Однако, по словам главы агентства недвижимости Antaria Real Estate Марины Поповиду, в этой стране есть множество особенностей, о которых покупатели не всегда осведомлены. Например, здесь нет налога на имущество. Однако, когда человек покупает недвижимость, он должен будет оплатить различные налоги (например, НДС при покупке новостройки) и сборы. Так, еще на этапе покупки клиента может удивить "гербовый сбор".
Простыми словами – это легализация договора купли-продажи. Это единоразовый платеж, который выплачивается не позднее 30 дней со дня подписания договора, а размер пошлины напрямую зависит от суммы покупки. Если сбор не будет уплачен в указанный срок, то придется платить штраф – 10 центов на каждый евро, поясняет собеседница агентства.
Еще один сюрприз для будущих киприотов – размер коммунальных платежей, который зависит, разумеется, от статуса жилого комплекса, его "возраста", количества квартир в нем. Чем больше комплекс и чем больше у него инфраструктуры и сервисов, тем выше ежемесячные платежи. Минимальная платежка составляет 350 евро в месяц, а доходить может до 3 – 4 тысяч евро (элитные и luxury-комплексы с сервисом 5-звездочного отеля).
А еще сумма за ЖКХ может автоматически списываться со счета, поэтому забыть или специально не платить – не получится. Правда для этого с банком нужно заключить соглашение и предоставить ему необходимые реквизиты.
В целом, поскольку деятельность в сфере недвижимости на Кипре лицензирована, лучше покупать жилье у лицензированных компаний с хорошим позиционированием и репутацией, рекомендует Поповиду.
Португалия: много солнца, но можно замерзнуть
Казалось бы, в такой теплой и яркой стране как Португалия не может быть зябко, однако из-за отсутствия в домах центрального отопления и постоянной высокой влажности в квартирах часто бывает очень сыро, рассказывает генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
"Зимой жильцы старых домов топят квартиры обогревателями и кондиционерами, из-за чего расходы на электричество значительно выше, чем в другие месяцы", – поясняет она.
Впрочем, для тех, кто хочет не покупать, а только арендовать жилье в Португалии, есть свои подводные камни. Дело в том, что во многих договорах прописывают четкий срок, в течение которого арендатор не может выехать из квартиры. И только документально подтвержденный форс-мажор, вроде потери работы или необходимости переезда, может пошатнуть это правило.
"За преждевременное расторжение договора без веской причины арендатор должен заплатить штраф. Впрочем, этот пункт в договоре не является обязательным, и арендатор может предложить собственнику возможность досрочного расторжения с уведомлением за определенный срок", - объясняет Бурлаковская.
Франция: братские взносы за должников-соседей
Во Франции тоже очень редко встречается центральное отопление в домах, а поэтому проблема зябкости и переплат зимой за включенные обогреватели там тоже актуальна, делится информацией управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт.
Но самой удивительной особенностью для иностранного собственника может стать то, что долги за ЖКХ кого-то из соседей придется платить остальным жильцам дома. "Братский дух" французского народа здесь выражается в том, что задолженность будет распределяться на всех резидентов, потому как по закону ответственность за уплату услуг несут все.
Чтобы взвесить все за и против в решении о покупке квартиры в этой стране, можно попробовать пожить там в арендованном жилье. Но здесь следует помнить, что в крупных городах потенциальному арендатору нужно собрать свое досье. В нем также нужно подтвердить свой доход, и главное – пройти очный кастинг с собственником. "И не факт, что он одобрит вашу кандидатуру", – отмечает Галларт.
Испания: собственник – ничто, арендатор – все
Самый главный "кошмар" иностранного собственника жилья в Испании – это так называемый феномен "окупас", распространившийся с 2008 года, вспоминает Мошева. Здесь речь идет о том, что в отсутствии в квартире собственника в его жилье часто заселялись мигранты, и отвоевывать свою квартиру приходилось с огромным трудом. "На тот момент в испанских законах существовали бреши, не позволявшие насильно выставлять подобных непрошенных жильцов из чужой собственности. Сейчас этот момент в законодательстве скорректирован", – успокаивает собеседница агентства.
Несмотря на то, что нелегальных мигрантов-арендаторов теперь можно выселить насильно, законодательство устроено таким образом, что в отношениях "собственник-арендатор" оно всегда на стороне последнего, предупреждает Галларт. Такая позиция, по ее словам, зачастую приводит к перегибам.
"Даже если ваш жилец перестал платить за аренду, выселить его будет крайне сложно. Ну а в случае, если у арендаторов есть дети, то распрощаться с ними возможно только через суд, который раньше мог затянуться на несколько лет. Сейчас процесс выселения ускорился, но проблема остается актуальной", – отмечает представительница Barnes International Moscow.
Еще она замечает, что русскоязычные клиенты чаще всего стремятся купить жилье рядом с морем, забывая, что вместе с красивым видом получат повышенную влажность, терпеть которую зимой – не самое приятное дело. "Некоторым даже приходится устанавливать специальные системы, вытягивающие влагу из помещений", – говорит Галларт.
Мошева также советует иметь в виду, что некоторые жилые районы и даже города Испании входят в так называемую зону militar (военной защиты). В этом случае разрешения на покупку придется ждать несколько месяцев. Она напомнила и о том, что в Испании строго запрещены перепланировки в новостройках в течение первых пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, бывают случаи, когда жилье продается без права на перепродажу, либо это можно сделать по истечении определенного срока и за определенную сумму.
"Для тех же, кто хочет зарабатывать на сдаче испанского жилья в аренду, будет важной следующая информация. В некоторых городах, например, в Барселоне, разрешено сдавать только дома и квартиры с туристической лицензией. А в Валенсии можно селить туристов только на первых и вторых этажах", – указывает Мошева.
Дубай: жить как шейх – платить как шейх
Собственникам недвижимости в Дубае нужно быть готовыми к ответственности за его содержание, продолжает Мошева из Savills. Суммы платежей могут отличаться в зависимости от уровня жилья – в оплату включаются расходы на уборку зон общего пользования, охрану здания, вывоз мусора, содержание инфраструктуры – лифты, бассейн, спортзал и другое.
"В зависимости от расположения и класса, средние коммунальные траты могут составлять от 20 до 80 долларов за квадратный метр. Кроме того, при покупке недвижимости в ОАЭ необходимо единоразово заплатить 4% в земельный департамент Дубая", – говорит эксперт.
Среди минусов владения недвижимостью в Дубае еще и высокие расходы на электроэнергию: почти круглый год в городе очень жарко и совершенно невозможно представить себе жизнь без кондиционера.
Турция: арендодатель – детектив
В Турции рынок недвижимости переживает в настоящее время большой бум – цены активно растут, чем решают воспользоваться многие инвесторы, в том числе россияне. По словам Мошевой, многие рассчитывают получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду, но вот имеют право на это далеко не все собственники.
"В 2017 году в Турции вышел новый закон, по которому нужно сначала получить специальную лицензию. А для получения такой лицензии нужно быть юридическим лицом, то есть открыть свою компанию, либо стать частным предпринимателем. Кроме того, необходимо пройти регистрацию в полиции, налоговой службе, ежемесячно оплачивать декларацию, причем независимо от того, пустует жилье или сдается", –объясняет представительница Savills.
На этом сюрпризы не заканчиваются, говорит она. Дело в том, что новых жильцов собственнику придется регистрировать в полиции, выписывать счет-фактуру с каждого заезжающего и оплачивать налог.
"То есть сдачу жилья в аренду в Турции можно назвать полноценной предпринимательской деятельностью", – заверяет Мошева.
Кроме того, иностранцы не везде могут приобрести недвижимость – некоторые зоны Турции для них закрыты, так как располагаются вблизи от военных объектов.