Денег нет, а выход есть: как платить по кредиту, когда платить нечем
Ипотека, парочка потребкредитов "на то на сё" – у хорошо зарабатывающего человека этот "букет" долгов не должен вызывать опасений. Не должен, но может, особенно если источник стабильного дохода даст сбой. И тогда встанет вопрос: "А когда начинать паниковать?". Сооснователь онлайн-сервиса по управлению ипотекой Refin.Online Михаил Чернов уверено отвечает, что уж точно не сразу. Он поделился с читателями сайта "РИА Недвижимость" своими соображениями о том, как отпимизировать кредитную нагрузку, чтобы все-таки справиться с выплатами и не утонуть в долгах.
Как понять, что все плохо
Не все заемщики могут вовремя спохватиться и сообразить, что у них уже сейчас возникли проблемы с распределением семейного бюджета. Ведь, кажется, что деньги пока есть. Именно поэтому важно регулярно отслеживать свой показатель долговой нагрузки (ПДН).
ПДН – это соотношение всех платежей по кредитам к официальному доходу заемщика. Оно рассчитывается по формуле: ПДН=среднемесячные платежи по всем кредитам (займам)/среднемесячный доход. В большинстве банков считается, что ПНД не должен превышать более 50% (в некоторых случаях – до 60%) от дохода заемщика, объясняет эксперт.Заемщику также необходимо ответить на ряд важных вопросов:
Если вы понимаете, что налицо финансовый дисбаланс, то следует определить, где и почему он возник. Возможно, долговую нагрузку получится оптимизировать классическими способами: увеличением дохода или же снижением расходов, не связанных с кредитом. Скажем, можно подумать над тем, не дороговато ли вам обходятся занятия спортом и рассмотреть более бюджетные фитнес-клубы или программы.
Но если лишних неоправданных трат у вас нет, и уже приходится ужиматься в каких-то насущных вещах, значит, пора работать над реструктуризацией самих кредитов. Это можно сделать несколькими способами.
Оптимизация кредита: как и когда
Кредитные каникулы – это согласование с банком отрезка времени, во время которого заемщик может не выплачивать долг. Данный способ подходит заемщикам, у которых возникли краткосрочные трудности с доходом, например, из-за форс-мажора или внезапной потери работы. К плюсам можно отнести то, что оформление кредитных каникул никак не влияет на кредитную историю, отмечает Чернов.
Однако он также указывает и на минусы: "Во-первых, отсрочку по кредитным каникулам дают не более, чем на полгода. Во-вторых, в долгосрочной перспективе кредитные каникулы не только не уменьшают долговую нагрузку, а даже могут увеличить ее. Кредитным организациям выгодны проценты: чем дольше обслуживается кредит, тем больше процентов получит банк. Какие-то банки увеличивают сроки кредита на срок каникул, другие – не увеличивают срок, но после каникул повышают сумму ежемесячного платежа. Кроме того, если заемщик захочет в будущем рефинансировать кредит, ему придется выплатить разом все отложенные на время каникул проценты".
Поэтому, прежде чем решаться на кредитные каникулы, эксперт рекомендует уточнить заранее, на каких условиях банк готов предоставить перерыв по платежам.
Top-up – это объединение нескольких кредитов в один по наиболее выгодной ставке. Главный плюс в том, что можно объединить разные виды кредитов (ипотечные и потребительские) и снизить общую долговую нагрузку. Но это еще и удобно: платить по одному кредиту проще, чем контролировать регулярность платежей по нескольким займам. Top-up удобен, когда у заемщика много кредитов с разной процентной ставкой и суммой, а при объединении можно существенно уменьшить ежемесячный платеж.
К минусам можно отнести то, что объединенный кредит уже нельзя будет рефинансировать. Кроме того, в рамках top-up нельзя объединять кредиты по программе льготной ипотеки, предупреждает собеседник агентства.
Рефинансирование – это получение нового кредита (по более выгодной ставке), благодаря которому можно снизить ставку, ежемесячный платеж или увеличить срок выплаты кредита за счет снижения ежемесячных затрат. Рефинансирование можно применять уже через полгода после оформления кредита (при условии регулярных платежей) и использовать неограниченное количество раз. Важный плюс: ту же ипотеку получится рефинансировать даже под льготные условия и значительно снизить переплату за кредит.
Кстати, рефинансировать кредит в своем же банке возможно через услугу Top-up. Например, если квартира выросла в стоимости с момента оформления ипотеки, при рефинансировании посредством Top-up заемщик получит на руки свободные наличные средства (разницу между старой и новой стоимостью жилья). Их можно направить на любые нужды.
К недостаткам рефинансирования можно отнести сложность его получения. Например, в ипотечном сегменте рефинансирование это фактически получение новой ипотеки – чтобы банк одобрил заявку, заемщику нужно тщательно подготовиться к сделке. Поэтому для максимизации шансов часть заемщиков обращается к посредникам: в агентства недвижимости, к брокерам, либо в ипотечные онлайн-сервисы.
При общем повышении ставок на рынке ценность рефинансирования снижается – далеко не всегда можно найти предложения с более низкими ставками.
Считается, что рефинансирование выгодно в случае, если разница между старой и новой ставкой составляет не менее 2 процентных пунктов. Самую большую экономию рефинансирование может принести в первые годы выплат по кредиту, а со временем потенциальная выгода от него снижается, обращает внимание Чернов. При рефинансировании заемщик также оплачивает ряд дополнительных расходов (переоценку недвижимости, страховку и др.), поэтому чтобы реструктуризация ипотеки была выгодной, сумма кредита должна быть достаточно большой – желательно, несколько миллионов рублей.
Помощь созаемщика – в случае, когда вы понимаете, что долговая нагрузка по ипотеке очень большая, например, вы внезапно лишились работы на длительный период, и денег хватает только на закрытие основных потребностей, либо вы или ваш близкий неожиданно заболели, и вам требуется длительное дорогостоящее лечение, а другого жилья у вас нет, не нужно сдаваться раньше времени и передавать квартиру банку.
В этой ситуации есть два решения: срочно привлечь созаемщика или взять кредитные каникулы. Любой из этих вариантов намного лучше, чем отказ от ипотеки, который приведет к потере недвижимости.
Ситуация "выхода нет"
Тем не менее, бывают ситуации, когда решить проблему с выплатами просто невозможно (у вас нет созаемщика, а кредитных каникул и реструктуризации недостаточно для решения проблемы), либо ипотечная недвижимость – не самый ценный актив (например, если она служит для вас запасным или сезонным жильем в другом регионе, либо источником пассивного дохода). В таком случае наиболее выгодным вариантом будет продажа ипотечного жилья. Вы сможете выплатить банку остаток по кредиту и при этом не испортить кредитную историю.
"Помните, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка до выплаты выданного кредита, а значит, заемщику необходимо согласовать ее продажу с банком. И несмотря на процесс продажи, заемщику все еще нужно выплачивать ежемесячные платежи. Если денег на оплату не осталось совершенно, то крайне желательно успеть продать квартиру в течение максимум трех месяцев. Как правило, после трех месяцев просрочек банк получает право изъять квартиру через суд", – предупреждает эксперт Refin.Online.
В нынешних условиях Чернов рекомендует брать ипотеку заемщикам с наименьшим количеством рисков потери дохода: например, госслужащим, сотрудникам крупных компаний, авторитетным востребованным экспертам с большим опытом работы. А, например, персоналу туристических фирм и гостиниц стоит задуматься над тем, смогут ли они вносить платежи в срок в случае, если введут новые ограничения в условиях пандемии. Будет преимуществом, если у вас есть недвижимость, автомобиль и другие неприоритетные активы, которые можно использовать в качестве залога.