Застройка промзон сменится перестройкой неэффективных торговых центров

Традиционно для редевелопмента используют территории бывших или действующих промышленных зон, территории с ветхим, аварийным жильем и другими устаревшими объектами. "Наиболее привлекательные города для девелоперов, конечно, Москва и Санкт-Петербург, здесь при высоком спросе на земельные участки и постоянном их дефиците практически любая территория интересна под "перезагрузку", - говорит замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола.

В Москве земли под развитие очень мало, отмечает руководитель отдела территориального развития и планирования JLL Александр Петров. Самый популярный запрос - на 2-5-7 га в Москве с документами под жилье, но такого просто не существует. При этом депрессивные и неэффективно используемые территории в городе есть, но, как правило, у них несколько собственников и они не могут или не хотят разобраться между собой.

Большие перспективы эксперты видят у программы реновации, а также программы "Индустриальные кварталы" (в течение 10-12 лет столичные власти планируют обеспечить комплексное строительство на 140 участках, это две тысячи га). Работа по выявлению этих территорий шла почти четыре года, были обследованы порядка 15 тысяч га внутри МКАД, определены действующие предприятия, которые сейчас экономически эффективны и нужны городу, отмечает Шакола. Часть земли, попавшей в исследование, уже вовлечена в разработку, застроена жильем или иными объектами. "Оставшиеся 2 тысячи га - последние "золотые" кусочки внутри МКАД", - отмечает эксперт. На этих территориях, оценочно, можно построить 35 млн кв. м недвижимости, из них 10 млн кв. м - жилая застройка. Для сравнения: в 2020 году в столице, по данным ДОМ.РФ, было построено около 4,5 млн кв. м жилых многоэтажек. "Запасной" вариант для девелоперов - морально устаревшая коммерческая недвижимость, которая не приносит ожидаемой доходности, говорит Шакола.

В других российских городах осталось еще очень много промзон, где возможен редевелопмент, считает замгендиректора Фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов. "Доля таких территорий в Санкт-Петербурге и других нестоличных городах-миллионниках выше, чем в Москве, - процессы редевелопмента там идут медленнее", - отмечает он.

Петербургские девелоперы основной объем территорий под редевелопмент получают также за счет так называемого "серого пояса", земель городских промзон, говорит Шакола. Пять площадок, исследованных на предмет редевелопмента международными консультантами (Черная речка и Выборгская набережная, Петровский остров, Большая и Малая Охта, "новый" Лиговский и Московский проспекты, Гавань Васильевского острова), потенциально "скрывают" 373 га, на которых сейчас расположены бывшие промзоны и морально устаревшие коммерческие объекты.

В случае изменения функционального назначения участков в этих локациях может появиться около 4,9 млн кв. м жилья (это примерно в полтора раза больше, чем было построено в Санкт-Петербурге за 2020 год). "Именно строительство жилья является наиболее прибыльным при редевелопменте, - добавляет Шакола. - Практически все застройщики, получившие кусок промышленной земли, хотят строить только жилье, чтобы получить много квадратных метров на продажу, а следовательно, и более высокую прибыль. Коммерческая функция появляется там, где есть объекты культурного наследия или исторические здания, которые нельзя сносить".

В крупных городах остается все меньше территорий под застройку жильем

В 55 российских регионах насчитывается свыше 32 тысяч га промышленных территорий, которые выключены из городской экономики, сообщал год назад ДОМ.РФ. Как правило, это локации в центре города либо в очень удобной доступности. Между тем не во всех бывших промзонах можно строить жилье и не во всех городах есть достаточный спрос на квартиры. А там, где нет спроса на жилье и активного строительства, реорганизация промзон идет очень медленно, отмечала директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина.

А как у них

Реорганизацией бывших промзон занимаются не только в России. Во многих мегаполисах реализуют проекты по преображению депрессивных территорий - на их месте появляются современные городские кластеры, парки развлечений и культурные пространства, что в итоге выгодно не только государству, но также жителям и застройщикам.

Одним из самых масштабных девелоперских проектов стал район Хафенсити (HafenCity) в немецком Гамбурге. Этот район, название которого переводится как "город-порт", еще в конце прошлого века представлял собой действующий порт. Однако мощности его сильно устарели и не справлялись с современными судами. В итоге в 1997 году власти города решили вывести к тому времени уже полузаброшенный порт на Эльбе из центра города, освободив 155 га земли. После долгих раздумий в начале нулевых правительство объявило о создании на его месте современного района, который стал бы гармоничным продолжением города. Там построили дома и офисы, склады переделали в филармонии, вместо мануфактур появились туристические центры и музеи. Многофункциональный район рассчитан на 14 тыс. жителей и 45 тыс. рабочих мест. На жилье приходится около 30% застройки, 50% займет офисная недвижимость, еще примерно 20% отдано под выставочные залы, магазины, кафе, образовательные учреждения, отели, социальную инфраструктуру и общественные пространства. Сегодня там уже обустроены набережные протяженностью 10,5 км, 28 га парковых зон, возведена большая часть объектов, среди которых и знаменитая Эльбская филармония. Завершение проекта намечено на 2025 год.

А в Лондоне, где уже успешно переделали три викторианских газохранилища в современный жилой комплекс, завершается преобразование старой угольной электростанции Баттерси (Battersea), известной многим по обложке альбома Animals группы Pink Floyd. Она прекратила производство электроэнергии в 1983 году и долгое время пустовала, правда, предпринималась попытка перепланировать станцию в тематический парк, но из-за отсутствия финансирования от проекта пришлось отказаться. Вторая жизнь объекта началась в 2013 году - за реконструкцию станции взялась архитектурная фирма Wilkinson Eyre, сохраняя исторический облик объекта. Постепенно индустриальный памятник первой половины XX века с прилегающим участком общей площадью 17 га превратился в культурно-развлекательный и деловой центр района: в стенах старой ТЭЦ появились элитные апартаменты, офисные помещения, магазины и рестораны. На сайте проекта обещают до конца этого года окончательно ввести в эксплуатацию Switch House East - открытие этой части станции станет завершением преображения Баттерси.

Вдыхают новую жизнь в некогда мертвые участки городской ткани и во Франции. В настоящее время идет ревитализация квартала Ле Гру (Les Groues), расположенного всего в 11 км от центра Парижа. С 2020 года здесь началось строительство многофункционального комплекса общей площадью 630 тыс. кв. м. В итоге предполагается построить 340 тыс. кв. м жилья, 230 тыс. кв. м офисов и 60 тыс. кв. м торговых площадей. Развитию Ле Гру поспособствует и открытие одноименной станции метро. Планируется, что проживать в преображенном районе будут 10 тыс. человек, столько же будет создано и рабочих мест. Завершение проекта намечено на 2030 год.

Самым глобальным в истории США, пожалуй, стал мультимиллиардный проект "Хадсон-Ярдс" (Hudson Yards), старт которому был дан в 2012 году. На платформах прямо над железнодорожными путями возведут 16 небоскребов площадью свыше 1,8 млн кв. м, а пространство между ними озеленят. Поддерживают платформы и здания 300 кессонов, пробуренных глубоко в скале между железнодорожными колеями. Интересно, что на протяжении всего строительства поезда оставались в рабочем состоянии. Завершить проект планируется к 2025 году, но для посетителей уже открыты торговые помещения, рестораны и парковые зоны. В 2019-м году официально открыли жемчужину нового, теперь самого дорогого района Манхэттена - здание Vessel ("Судно"), состоящее из 154 лестничных пролетов, 80 площадок и напоминающее пчелиный улей. По предварительным оценкам, после завершения строительства деловой район будут посещать около 24 млн человек в год, что принесет в городскую казну около 500 млн долларов в год в виде налогов и поможет решить безработицу, предоставив около 55 тыс. рабочих мест.

Другой интересный проект редевелопмента в США - преобразование сортировочной станции Саннисайд-Ярд (Sunnyside Yard), основанной на пересечении нескольких железнодорожных направлений в Квинсе, в жилые районы. В отличие от элитных Хадсон-Ярдс и Хафенсити, здесь планируется построить современное жилье для людей с невысокими доходами. Кроме того, согласно плану, в микрорайоне высадят парки на площади 24 га, построят школы, библиотеки, более 30 детских и медучреждений. Реализация проекта займет десятилетия и потребует более 9 млрд инвестиций. Однако у авторов проекта нет цели полностью его окупить: Саннисайд-Ярд является долгосрочным вкладом в человеческий капитал.

А вот ландшафтный архитектор Джеймс Корнер решил, что в США уже хватает застроек и решил превратить бывший мусорный полигон на острове Статен-Айленд в цветущий оазис - Фрешкиллс-парк. Работа, надо сказать, непростая: в 70-е годы туда ежедневно свозили порядка 13 тыс. тонн мусора (половина отходов всего Нью-Йорка). Дошло до того, что высота свалки превысила высоту статуи Свободы (93 м). Работы по рекультивации территории полигона начались в 2003 году и полностью завершатся только в 2037 году. Восстанавливать пришлось даже почву, изрядно пострадавшую от долгих лет под горами мусора. Площадь будущего парка составит 900 га, что в три раза превышает площадь Центрального парка. Там появятся игровые площадки, станция для аренды каяков, велосипедные дорожки, тропы для конных прогулок и плавучие сады.

Интересным стал подход к преображению промзоны в Китае, где планируется на базе сталелитейного завода в Пекине создать научно-технический парк. Построить "научно-фантастический город" китайские власти намерены за 10 лет. Его площадь составит около 160 тыс. кв. м. В нем будет создано несколько центров международной коммуникации, платформа государственных услуг для графического рендеринга изображений, торговли авторскими правами, цифровой фотографии и производства. Изюминкой "города" станет парк развлечений, конечно же, с уклоном на научно-фантастическую тематику.

Похожий проект реализован в немецком городе Калькар, где атомная станция была переоборудована в парк развлечений. Строительство АЭС началось в 1972 году, технология реактора предполагала использование плутония в качестве топлива и натрия в качестве охладителя и по тем временам считалась не только новой, но и рискованной. Но в 1979 году произошла авария на АЭС "Три-Майл-Айленд" в США, а в 1986 году - в Чернобыле. В итоге АЭС в Калькаре, на которую из бюджета было потрачено 3,5 млрд евро, так и не была запущена. На этом ее история и закончилась бы, если бы в 1991 году ее не купил голландский инвестор. Он подошел к использованию приобретения неординарно - превратил вызывавшую некогда опасения АЭС в парк Wunderland Kalkar ("Страна чудес в Калькаре"). Строение станции оставили в первоначальном стиле, добавив лишь декор: высадили деревья, башни покрыли рисунком с альпийскими пейзажами, которые используются для скалолазания; в бывших турбинах и реакторах оборудовали современные гостиничные номера и бары. Сегодня это одно из самых посещаемых мест в мире - парк принимает около 650 тыс. туристов в год.

В парк развлечений постепенно превращается и заброшенная с 1987 года верфь во французском городе-порте Нант, общей площадью 337 га. По словам разработчиков проекта, создавая парк "Остров машин" они вдохновлялись сочинениями Жюля Верна (известным выходцем из Нанта) - на "острове" уже есть карусель "Морские миры", музей механических машин. Сейчас идут работы над изюминкой проекта - "Деревом цапель", по замыслу проектировщиков посетители смогут ходить по ветвям 50-метрового дерева и сидеть в тени крыльев гигантских птиц.

Подготовила Евгения Акулова