Премиум-сегмент жилья: куда подальше

Кажется, времена, когда непременным атрибутом жилья премиум-класса считалось его расположение в центре, безвозвратно ушли. По данным исследования*, которое провел специализированный застройщик (СЗ) «Стадион «Спартак», в 2021 году более 80% всех премиальных лотов Москвы реализовано вне ЦАО.

Как считают аналитики, подобное смещение обусловлено сразу несколькими факторами. Фонд доступных участков (особенно среднего и крупного масштаба) быстро сокращается, а объем издержек на их приобретение и освоение растет, особенно с учетом того, что строить нередко приходится на территориях бывших промзон, а это предполагает частичную или полную рекультивацию грунта.

Высокая плотность застройки в центре не всегда позволяет создать соответствующую уровню проектов инфраструктуру, а существующая, как правило, уже устарела или перегружена. Далеко не идеальная экологическая ситуация, транспортная перегруженность, частые пробки — все это тоже не в пользу центра. К тому же участки в пределах ЦАО не всегда расположены по соседству с водой или парками, а это серьезный минус для высококлассной недвижимости, аудитория которой высоко ценит природные ландшафты и комфортную среду.

Словом, у девелоперской и покупательской «центробежности» немало причин. В итоге, по оценкам «Стадиона «Спартак», если в 2019 году за административной границей ЦАО продавалось 44,7% всех премиальных лотов, то уже в 2020-м их доля увеличилась до 57,3%, а в 2021-м — до рекордных 80,4%. Самыми привлекательными на сегодняшний день районами эксперты компании называют Хорошево-Мневники, Дорогомилово, Раменки, ЗИЛ, а наиболее перспективным — прибрежную зону района Покровское-Стрешнево.

Управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин подчеркивает, что происходящее в Москве полностью соответствует тенденциям, которые наблюдаются в других мировых столицах. К примеру, в Лондоне с 2000 года география проектов, где совершаются сделки стоимостью от 1 млн фунтов, расширилась в семь раз.

Дмитрий Халин управляющий партнер Savills в России «Безусловно, география элитного жилья расширяется. Сделки с квартирами стоимостью более 1 млн долларов можно встретить далеко за пределами Центрального округа. При этом к привычным в этом смысле районам Дорогомилово или Раменки добавляются еще более отдаленные от центра локации: вектор смещается в сторону Крылатского, Тушина. Думаю, что география продолжит и дальше расширяться: в целом качество проектов, которые выходят на рынок Москвы, неуклонно растет, а при повышении общего уровня и элитные проекты смещаются все дальше от центра. Среди новых точек притяжения можно отметить жилье в спортивных кластерах, жилье с гольф-инфраструктурой, жилье в значимых природных объектах».

Конечно, подобные проекты для Москвы не совсем уж новинка: «анклавы для миллионеров» за пределами центра начали возникать еще в конце 1990-х — начале 2000-х. «В качестве примера можно привести проекты в Серебряном Бору, «Остров фантазий» в Крылатском, «Долину грез». Спрос на такие варианты существовал уже давно, возможно, сейчас он стал более активным в связи с расширением целевой аудитории, которая готова жертвовать центральным расположением ради ежедневного комфорта», — считает Дмитрий Халин.

По его мнению, покупателями таких проектов становятся в том числе жители удаленных от центра мест, которые существенно улучшили свое материальное положение и хотят иметь жилье качественно другого уровня. При этом они привязаны к своему району и перебираться в центр вовсе не жаждут.

Вообще, серьезное расширение круга потребителей в премиум-сегменте генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова называет еще одной важной для современного рынка тенденцией.

Ирина Могилатова генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed«Цены на элитные жилые комплексы в Москве сильно выросли. Внутри Садового кольца стоимость квадратного метра в элитных домах уже начинается от 1,7 млн рублей. Это очень дорого! Ведь денег у людей осталось столько же: если человек хотел приобрести квартиру за 100 млн рублей, то эти 100 млн у него и есть. Бюджет покупателей недвижимости в Москве не растет столь же стремительно, как цены, и люди, которые в связи с этим вышли из бюджета, обратили внимание на премиальный сегмент. А учитывая, что стоимость квадратного метра в жилых комплексах бизнес-класса на сегодняшний день сопоставима со стоимостью в премиальных ЖК, можно сказать, что дома, находящиеся в премиальном сегменте, сейчас имеют самую большую покупательскую воронку. Мы это наблюдаем на примере таких проектов, как SkyView на Красной Пресне и «Клубный город на реке Primavera» в районе Покровское-Стрешнево, которые демонстрируют стабильные продажи».

Покупательский успех «Клубного города на реке Primavera» дает повод поговорить о следующем тренде — заметном росте значимости прибрежных проектов для премиального сегмента. В частности, аналитики «Спартака» в своем исследовании предлагают посмотреть на прошлогоднюю статистику продаж жилья стоимостью свыше 50 млн рублей: если в центре лоты у водоемов составляют от общего объема продаж треть, то за границами ЦАО — почти половину.

По данным исследования, на сегодняшний день внутри МКАД сложилось несколько ключевых территорий премиальной застройки с прямым доступом к воде (в совокупности это 2,2 тысячи квартир): между Третьим транспортным кольцом и Северо-Западной хордой (представлено шесть проектов, в общей сложности около 800 лотов); на «полуострове ЗИЛ» и в примыкающих к нему районах (более 750 квартир, распределенных по 11 адресам); в новых кварталах Мневниковской поймы (фонд премиальных объектов оценивается приблизительно в 330 единиц).

Компактная, но очень насыщенная дорогим и сверхдорогим жильем зона появилась и в Дорогомилове (она включает в себя около сотни лотов). В прибрежной зоне района Покровское-Стрешнево сейчас в продаже находится около 130 квартир с бюджетом более 30 млн рублей, включая 12 лотов дороже 50 млн, и все они входят в состав «Клубного города» — единственного представленного здесь проекта премиум-класса, рассказывает директор СЗ «Стадион «Спартак» Николай Савин.

Николай Савин директор СЗ «Стадион «Спартак» «Локация, как и прежде, — один из главных факторов, определяющих параметры и характеристики будущего проекта. Только сейчас значение локации расширилось: современный премиум-класс — это высокое качество жизни, развитая насыщенная инфраструктура, экология, природа, парки и даже собственная набережная. У покупателей сформировался запрос на здоровую окружающую среду и экологически чистые районы, именно поэтому, как мы видим, более 80% всех лотов продаются вне ЦАО, а новостройки, построенные вдоль берега Москвы-реки, покрывают половину спроса в рамках взятой категории».

Согласно подсчетам экспертов компании Savills, в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса, расположенных вблизи воды, прирост средней цены предложения за прошлый год составил примерно 22%. В премиальном сегменте значение оказалось не таким впечатляющим за счет более высокой стадии готовности многих проектов: среднерыночный рост по всем проектам премиального рынка составил 8%.

При этом одной из ключевых особенностей проектов у воды являются удачные виды на реку и набережную. «Для таких лотов по сравнению с квартирами с нейтральным видом ценовая премия в среднем, по нашей оценке, достигает 15-20%», — добавляет Дмитрий Халин.

*Есть в распоряжении Business FM