Коммерческие соблазны нежилой недвижимости

Если прежде частный инвестор выбирал для инвестирования именно квартиру именно в новостройке, то сегодня он уже готов рассматривать и коммерческие объекты. Одна проблема – высокий по сравнению с жильем порог входа. И рынок будет вынужден идти навстречу: если сегодня можно купить один юнит в апартаментах, то вскоре станет обычным делом приобретать в розницу отдельные офисы в офисном центре или складские метры.

Мне нужен бесконечный магазин

Группа RBI приобрела у розничной сети "O’Кeй" участок вблизи порта "Морской фасад" площадью 3,2 гектара. Вместо ранее запланированного гипермаркета на выкупленной территории будет построен жилой комплекс бизнес-класса площадью около 40 тыс. кв. м. "Это просто кошмар и ужас - на месте единственного нормального магазина на несчастном намыве Васильевского острова RBI построит жилье!" - обсуждают событие в соцсетях местные граждане.

С другой стороны, новость заметно поднимет интерес частных инвесторов к нежилым помещениям на первых этажах новостроек в ближайших окрестностях. При этом, по оценке главы агентства коммерческой недвижимости "КомНедИнвест" Александра Бойцова, именно первые этажи намыва сегодня наиболее интересны для петербургских частных инвесторов в "комок" с бюджетом сделок в 10 - 100 млн руб.

К настоящему времени площадки Васильевского острова отняли пальму первенства у объектов Кудрово и Мурино. И недалек тот день, когда цена квадрата в объектах намыва подрастет с 200 - 300 тыс. до 500 - 600 тыс. руб.

Правда, на зимние месяцы пришлось некоторое межсезонье, когда цены на квадратный метр подросли до неприличия, а арендные ставки всё еще буксуют. Но, уверяет Александр Бойцов, теперь наступил период отыгрыша - ответного роста арендных ставок. "Люди, купив коммерческую недвижимость по сегодняшним 250 - 300 тыс. руб. за кв. м, что полтора года назад было немыслимой суммой, не станут сдавать по ставкам с окупаемостью 15 - 20 лет. Большинство инвесторов готовы ждать арендаторов. Придется подождать полгода - ничего страшного", - поясняет он.

И пусть сетевые торговцы названивают собственникам по три-четыре месяца кряду, дескать, у них жесткий бюджет на аренду и выше определенной суммы они дать не могут, - никуда не денутся, согласятся платить и по 2,5 тыс., и по 3 тыс. руб. за кв. м.

В общем, в сегменте магазинчиков на первых этажах Александр Бойцов оптимальной для частных инвесторов считает комбинированную стратегию - сначала сдача в аренду, а на пике роста цен (через семь-восемь лет) продажа. Но возможны и быстрые инвестиции, когда на максимальную прибыль покупатель выходит через два-три года.

"Пример: жилой комплекс в Кудрово. При старте продаж первых корпусов в 2020 году стоимость нежилых помещений за квадратный метр составляла 120 - 140 тыс. руб., - рассказывает специалист. - Это стрит-ретейл, который сейчас стоит 240 - 330 тыс. руб. Рост составил более 100%".

Правда, тут сыграл общий скачок цен последних пары лет, и разумно ориентироваться на окупаемость в десять лет.

Наскучит - продашь меня, если примет комиссионка

В целом российские частные инвесторы более ориентированы на жилую недвижимость. "Причем в доходную жилую недвижимость преимущественно инвестируют не только в России, а и в Китае, Индии или Бразилии. Развивающиеся рынки со слабой фондовой составляющей (рынками ценных бумаг) любят инвестиции именно в жилую недвижимость, - рассказывает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Но такой вариант дает годовую доходность в центре Москвы всего 3 - 3,5% годовых, а на окраинах и в Петербурге - 4 - 4,5%".

И с недавних пор россияне в своих планах стали уделять "комку" гораздо больше внимания. Хотя бы потому, что названная доходность жилых новостроек перестала вызывать энтузиазм.

Плюс последние пару лет россияне столь агрессивно инвестировали в жилье, что в какой-то момент может проявиться избыток предложения. Так, рассказывает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие" Татьяна Хоботова, по внутренней статистике банка, осенью доля переуступок в ипотечных сделках составляла 9,4%, но уже стабильно росла. "Основной массив господдержки у нас закончился в июне, и граждане выбирали объекты на ранних стадиях строительства, - уточняет эксперт. - Таким образом, я ожидаю, что главный вал переуступок начнется ближе к сдаче объектов - это, скорее всего, 2022-й, а не 2021 год".

Иначе говоря, оглянуться на возможности коммерческой недвижимости гражданам с избытком денег настает самое время. В частности, перед Новым годом гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко отчитался, что в 2021 году его структурой было реализовано втрое больше коммерческих помещений, чем в 2020-м, - 325 объектов против 109. "Рынок коммерческой недвижимости стал больше привлекать массового инвестора, так как требует меньше вложений для сдачи в аренду, а также имеет более быстрый срок окупаемости", - добавил глава аукционного дома.

Как сладко в торговом центре лежать на своем прилавке

Кстати, более знакомым инвесторам форматом "комка" являются не нежилые помещения у дома, с обсуждения которых мы начали этот текст, а апартаменты.

Если отмести в сторону очень специфический рынок элитки и рассуждать об экономе, комфорте и бизнес-классе, то в Москве, поясняет глава телеграм-канала t.me/apartpro Олег Воронин, апарты преимущественно покупаются под себя, чтобы жить. А вот в Питере заметная часть - именно с инвестиционной целью.

"По факту заполняемость петербургских апарт-отелей сейчас в среднем по году от 60%, - уточняет гендиректор компании „Петрополь“ Марк Лернер. - Такая заполняемость (в том числе силами управляющих компаний) дает доходность 7 - 10% годовых. Сейчас это сопоставимо с депозитами, но апартаменты еще и сами прирастают в цене. Поэтому инвесторы деньги и паркуют в апартаментах. Очень удобный финансовый инструмент".

Также к отдельному формату коммерческой недвижимости можно отнести нежилые помещения на вторичке.

"Помещения в основном продаются как готовый арендный бизнес, и собственники закладывают в стоимость часть ожидаемого дохода от аренды. Поэтому срок окупаемости возрастает до 12 - 15 лет", - комментирует инвестидею Александр Бойцов.

Наконец, учит Александр Шарапов, те же отели сулят доходность в 10 - 12% годовых, а офисы - их теперь можно и в розницу купить - более 10%".

Обратили внимание? Сформировался тренд на распродажу коммерческих объектов в розницу. Не целый логистический терминал на продажу - а отдельные складские помещения, не офисный центр, а офисы поштучно. И это уже прямая ценовая конкуренция с жилой недвижимостью.

Везите меня вприпрыжку, трамваи-поводыри

И здесь Александр Шарапов выдает еще одну хитрость. Не нужно стремиться купить магазин на Невском проспекте. Объекты в спальных районах приносят более высокую доходность, что подтверждается всем мировым опытом.

"В центре Лондона или Манхеттена доходность всегда ниже. В центре Лондона - 1 - 2%, на окраинах - выше. А я инвестирую в южные штаты Америки, где достижима доходность 6% в долларах. Это как инвестировать в акции, где самые надежные государственные бумаги дают самую низкую доходность".