Покупателей частных домов наделили теми же правами, что и покупателей квартир в новостройках. И обеспечили им такую же защиту
В декабре прошлого года был принят Федеральный закон 476-ФЗ, позволяющий привлекать средства дольщиков для строительства индивидуальных домов. Документ распространил положения 214-ФЗ на комплексную малоэтажную застройку и определил условия договора долевого участия, состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, порядок передачи объектов участникам долевого строительства и порядок регистрации права на земельный участок и объект ИЖС. Как изменится рынок строительства частных домов с введением нового закона?
Эскроу-счета, общее долевое имущество и полная прозрачность
Долгое время сегмент малоэтажного строительства частных домов не имел отдельного профильного закона, регулировавшего отношения между застройщиком и покупателем. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ касался исключительно многоквартирного жилья, оставляя за рамками малоэтажную застройку. На практике это приводило к многочисленным конфликтам на рынке ИЖС – от отказа девелоперов завершить строительство до монополизма управляющих компаний в готовых коттеджных поселках.
При этом на рынке многоэтажных новостроек после перехода на эскроу-счета и проектное финансирование заметно выросли не только объемы возводимых домов, но и надежность застройщиков. На этом фоне решение распространить положительный опыт правового регулирования в сфере возведения многоквартирных домов на коттеджные поселки выглядит логичным и своевременным.
«Документ был принят крайне вовремя – когда спрос на рынке загородного жилья впервые за долгие годы стагнации увеличился до рекордных показателей, – отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – В период пандемии многие семьи решили обзавестись собственным домом, однако не у всех есть возможность заниматься строительством самостоятельно».
Дмитрий Логинов, руководитель отдела правового сопровождения сделок «НДВ Супермаркет Недвижимости», обращает внимание, что изменения в законодательстве позволят покупателям частных домов получить такую же защиту, как и приобретателям квартир в новостройках. В первую очередь это касается обязательности применения эскроу-счетов. Кроме того, закон определяет статус общего имущества (дороги, детские площадки, инженерные коммуникации), которое будет считаться общей собственностью владельцев коттеджей. А обязательное раскрытие информации в ЕИСЖС позволит сделать рынок малоэтажного жилищного строительства полностью прозрачным, уверен эксперт.
О прозрачности отрасли в связи с введением нового закона говорит и Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского». Он полагает, что
476-ФЗ вытеснит с рынка компании, которые занимаются кустарными работами без образования юридического лица. Это позволит повысить качество услуг и даст клиентам уверенность в обязательном завершении строительства.
Будущие собственники выиграли в любом случае, замечает Наталья Воронцова, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family: «Покупая дом в малоэтажном жилом комплексе, дольщик будет наделен такими же механизмами защиты, как и при покупке квартиры в новостройке. А застройщик получит доступ к проектному финансированию».
Рост объектов, проектное финансирование и неценовая конкуренция
Распространение положений 214-ФЗ на малоэтажную застройку – важный шаг к развитию цивилизованного рынка ИЖС. Какой реакции в связи с законодательными изменениями следует ждать от профессионалов?
Андрей Колочинский прогнозирует, что в ближайшие годы на фоне роста популярности индивидуального жилья число новых проектов в сегменте увеличится. Эксперт особо отмечает важность работы застройщиков в правовых рамках, ведь именно это позволит предотвратить появление новых проблемных объектов и обманутых дольщиков.
Дмитрий Логинов полагает, что эффект от внедрения 476-ФЗ будет положительным, но не быстрым. Он обращает внимание на ряд моментов, вызывающих опасения: «Переход на новые рельсы займет несколько лет. Закон вступит в силу 1 марта 2022 года и не будет затрагивать уже реализующиеся малоэтажные жилые комплексы. Следовательно, в ближайшее время доля проектов, продающихся по новым правилам, будет невелика».
Например, переход на эскроу-счета в многоэтажном строительстве идет уже почти 3 года (с июля 2019 года), а доля ДДУ с эскроу-счетами находится на отметке чуть выше 80%, приводит статистику эксперт.
Дмитрий Логинов также опасается, что новые правила создадут для застройщиков дополнительные расходы на проектное финансирование, а это может вызвать их противодействие и рост цен.
Максим Лазовский прогнозирует не рост, а фиксацию цен, поскольку стоимость строительных материалов стабилизировалась, а готовые объекты уже настолько дороги, что купить их сложно даже в ипотеку. Так что поднимать цены дальше вряд ли целесообразно.
«На первый план выйдет неценовая конкуренция, особенно после прихода на рынок крупных девелоперов, – считает Максим Лазовский. – В ход пойдут дополнительные опции, энергоэффективные и «умные» технологии. Плюс спрос переместится в сторону ипотеки на строительство под залог участка. В этом случае люди смогут купить землю, а на заемные средства оплачивать подрядные работы по строительству».
Да, придется ждать окончания работ, но это не более 6–7 месяцев. Стоимость же у такого дома получится гораздо ниже, чем у объекта высокой степени готовности.
Наталья Воронцова отмечает, что застройщики, которые раньше работали исключительно в сегменте многоквартирного жилья, уже обратили внимание на рынок малоэтажной жилой недвижимости и ИЖС. Так что с учетом ликвидности предмета залога и доступной ипотеки рынок однозначно будет развиваться, ведь жизнь за городом в своем доме – мечта многих, резюмирует эксперт.
Доходность среднего дома в России составила 7,6%, а окупаемость – 13 лет
Рейтинг недели: самые дорогие дома в Новой Москве
Абрамцево. Сколько сегодня стоят дома и дачи рядом со знаменитой усадьбой Мамонтова?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал Мир Квартир, чтобы не пропустить важное в недвижимости