Алексей Будаев: «Банки всегда любили коммерческую недвижимость»
Об изменениях в сфере коммерческой недвижимости рассказал вице-президент, заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПСБ, Алексей Будаев.
Обсуждаем волнующую тему коммерческой недвижимости. Исполняется два года пандемии, и мы все прекрасно помним, что происходило с коммерческой недвижимостью, как внезапно офисы опустели, как пропал к ней интерес. За два года что изменилось?
Алексей Будаев:
С одной стороны, многое изменилось, с другой стороны — не очень-то и многое. Действительно, пандемия внесла фундаментальные, глобальные изменения, глобальные изменения, которые, скорее всего, серьезно отразятся на нас с вами лет, может, через 10-15. С другой стороны, вспомните нас два года назад, наши ожидания, оценки, что же будет дальше. И сейчас в 2022 году, если говорить о коммерческой недвижимости, рынок поменялся, но не так сильно, как ожидалось. Мы также продолжаем ходить на работу в офисы, дети ходят в школы, ходим в магазины за покупками. При этом, увеличиваются доли онлайна и удаленки. Но изменения достаточно постепенные. Наверное, когда появилось телевидение, все тоже думали, что театр закончится, но мы до сих пор ходим в театр. Поэтому серьезные и фундаментальные изменения действительно заложены, но жизнь, именно физическая, продолжается.
На примере Промсвязьбанка, сегмент коммерческой недвижимости в бизнесе ПСБ вырос?
Алексей Будаев:
Да, вырос. Банки всегда любили коммерческую недвижимость, несмотря на то что у нас как у банка тоже появилось очень много продуктов для малого, среднего бизнеса, когда можно буквально за день получить кредит. Несмотря на это, банки любят коммерческую недвижимость. Это то, что можно потрогать, что можно взять в залог. И соответственно, этот рынок интересен, есть серьезная конкуренция. И мы — как банк — видим в нем достаточно интересные перспективы, несмотря на то что происходит на улице. Поэтому мы инвестируем туда, инвестируем в продукты и инвестируем в финансирование.
Складская недвижимость, как мне кажется, — один из самых вкусных сегментов, потому что всем нужна доставка и нужно место, где хранить товары, чтобы всегда можно было доставить их клиенту.
Алексей Будаев:
Да, складская недвижимость — это сейчас суперперспективное направление. Мы ожидаем, что в ближайшие два-три года этот рынок будет расти, если говорить про результаты 2021 года, вакантность площадей на складском рынке — 0,4%, это суперрекорд. Любой склад, который построен близ Москвы, сразу вызывает большой спрос. Очень много сделок заключается, в рамках которых под конкретного арендатора строится склад. Серьезные перспективы, очень много денег вкладывается, много сделок сейчас у банка финансируется, и инвесторы туда приходят.
И портфель у вас растет, соответственно?
Алексей Будаев:
Да, он растет, причем растет не только в Москве, Санкт-Петербурге, растет и в регионах, благодаря экспансии e-commerce, и, соответственно, регионы тоже сейчас одни из бенефициаров складского бума.
По поводу арендаторов и арендодателей. В пик пандемии было сложно, потому что одним было нечем платить, а другие не хотели снижать ставку. Сейчас как-то они помирились?
Алексей Будаев:
Да, помирились. Жить надо вместе же. Допустим, для нас 2020 год был непростым, с точки зрения наших клиентов. Мы действительно много реструктурировали кредитов. При этом у нас не было ни одного дефолта, но вот именно реструктуризации было достаточно много, наверное, где-то 30% портфеля именно по коммерческой недвижимости. При этом где-то эта реструктуризация, может быть, и не требовалась, но просто мы делали с запасом. Где-то даже мы ряду клиентов переносили процентные платежи.
То есть, вы разрешали платить только тело долга?
Алексей Будаев:
Не платить какой-то период времени даже его. До полугода некоторым клиентам. Клиенты, в свою очередь, а мы работаем со всем спектром малого и среднего бизнеса, действительно шли навстречу своим арендаторам. Делали каникулы, где-то замораживали платежи. Это был 2020 год. Потом, когда все привыкли к условиям, ряд арендодателей перешли на процент с оборота, что где-то облегчило бремя арендных платежей, а где-то — наоборот, позволило заработать больше. Допустим, есть пример, когда наш клиент, арендодатель, поменял несколько арендаторов
—
ресторанов, и его новые клиенты позволили ему где-то раза в полтора увеличить выручку с конкретных площадей. Мы настроены достаточно оптимистично, видим, опять же, наших клиентов, которые тоже оптимистично смотрят на рынок коммерческой недвижимости.
То есть, если кратко дать прогноз по рынку коммерческой недвижимости, все будет дальше строиться, покупаться и темпы будут только расти?
Алексей Будаев:
В целом, да. Понятно, что рынок будет достаточно сегментирован, опять же, — склады, если говорить про офис — это офисы класса «А», в меньшей степени — «Б», но качественный «Б» тоже будет востребован. Если торговые развлекательные центры — это центры, которые совмещают в себе развлекательную составляющую и, наверное, это небольшие центры на 30-40 тысяч квадратных метров, форматы у дома, которые точно будут востребованы и будут отнимать и часть потока от больших мегамоллов. Плюс, мы видим еще симбиоз с жилой стройкой.
Такая удаленка, но в офисе?
Алексей Будаев:
Удаленка, но рядом, где живешь. И не в соседней комнате, а в соседнем доме. Поэтому такие форматы они будут востребованы, даже если говорить про офис не только класса «А», который сейчас имеет сильный спрос, но и такие офисы небольшие с ремонтом. Это выгодно, когда ты «под ключ» куда-то заезжаешь, даже с небольшим коллективом, и начинаешь работать.
