Избавляйтесь от рублей и покупайте квартиры

Жилье: налетай, подорожает

Самым интересным сегментом для вложения средств остается жилая недвижимость, потому что она всегда растет в цене. Я не помню, чтобы у нас какой-то продолжительный период времени квартиры дешевели.

Так, за прошлый год цены на вторичном рынке Москвы и Подмосковья увеличились на 18,5 и 28%, соответственно. За последние три года столичное жилье в среднем подорожало более чем на треть. Рост цен продолжится и в этом году из-за повышения себестоимости строительства, а также улучшения качества новых проектов, которые выходят на рынок.

Жилье всегда будет востребовано как, условно, хлеб или смартфоны. Особенно сейчас, когда курс доллара растет, нужно избавляться от рублей. Я считаю, что для тех, у кого сбережения хранятся в национальной валюте, покупка недвижимости станет лучшим решением.

Сегмент жилой недвижимости привлекателен и относительно невысоким порогом входа (купить квартиру в столичном регионе можно начиная от 4 млн руб.). Девелоперам также выгоднее всего сейчас строить жилье. Да и банки, принимая решение о проектном финансировании, благосклоннее относятся к жилой недвижимости. Ведь этот сегмент после введения эскроу-счетов является самым понятным и открытым.

Срок окупаемости при сдаче квартир в аренду выше, чем в случае их продажи. Однако нужно помнить, что если поспешить с продажей недвижимости, то придется заплатить налог. Этой налоговой нагрузки можно избежать, если квартира находится в собственности более 5 лет и была приобретена после 1 января 2016 года. Минимальный срок владения составляет 3 года, если недвижимость купили до 2016 года.

Российский инвестор – торопливый инвестор. Для него приемлемой является окупаемость проекта не более 5–7 лет. На западе считается нормальным приобретать объекты, которые начнут приносить прибыль на горизонте 20–25 лет. Там другой менталитет. Иностранцы привыкли, что и ставки по банковским депозитам составляют всего 1–2%, а в некоторых странах даже имеют отрицательное значение (небывалый случай в России!).

Для того, чтобы рассчитать, выгодно ли будет сдавать недвижимость в аренду, можно воспользоваться так называемым «правилом одного процента». Согласно ему, ежемесячная арендная плата должна быть равна или превышать 1% от общей покупной цены инвестиционного объекта. В этих расчетах не учитываются расходы на ремонт недвижимости, ее техническое обслуживание, страхование, налоги, коммунальные платежи и т.п.

Склады: доходное хранение

В 2021 году инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на треть – до $1,59 млрд. Безусловно, последующее управление этими объектами является более сложным, чем в случае с жилой недвижимостью. Зато здесь, кроме непосредственно аренды, арендаторы чаще всего оплачивают свою долю налогов на имущество, страховку, операционные расходы. Также договоры аренды коммерческой недвижимости обычно заключаются на более длительные сроки – в среднем на 5–10 лет.

Большая часть инвестиций в коммерческую недвижимость в прошлом году пришлась на сегмент складской недвижимости. Эта тенденция сохранится и в будущем: из-за развития интернет-торговли, складские помещения нужны все большему числу компаний.

По моему мнению, в будущем есть вероятность того, что порог для входа в этот сегмент может повыситься, потому что более востребованными станут «умные склады» с возможностью подключения к интернету вещей (например, использование дронов для доставки мелкогабаритных грузов или роботов для упаковки товаров) и другими цифровыми решениями.

Офисы: выход с удалёнки

Вложения в офисный сегмент – это более долгосрочная инвестиция, нацеленная, скорее, на последующую сдачу объектов в аренду, а не на их продажу. В прошлом году арендные ставки ежеквартально росли примерно на 2–3%.

Более 80% офисных объектов, которые появятся в ближайшие два года, будут относиться к классу А. 63% новых бизнес-центров расположатся за пределами третьего транспортного кольца.

Дело в том, что подходящих участков внутри ТТК под застройку с каждым годом становится все меньше, а те, что остались, скорее всего, не устраивают застройщиков с точки зрения экономики. Во-вторых, в последние годы мы наблюдаем тенденцию (как со стороны правительства Москвы, так и со стороны застройщиков) к реализации офисных проектов в спальных районах столицы.

Что касается повышения классности объектов, то, на мой взгляд, большие объемы строительства объектов класса А связаны с ситуацией, которая началась еще до пандемии, когда рыночные ставки аренды на эти объекты просели и те компании, которые ранее снимали помещения в офисах класса В, смогли себе позволить переехать в помещения более высокого качества. В связи с тем, что сегодня рынок офисной недвижимости – это рынок арендатора, собственникам новых объектов приходится идти на уступки (по ставкам аренды, вопросам предоставления арендных каникул и прочих «плюшек» для арендатора), лишь бы заключить договор аренды.

Кроме того, прогресс не стоит на месте: те объекты, которые 10 лет назад считались классом А, сегодня можно классифицировать как В+ и т.д.

Для инвесторов сложившаяся ситуация означает снижение рентабельности и рост сроков окупаемости проекта. Те застройщики, которые имеют возможность внести изменения в концепцию проекта, уже делают это, заменяя офисные площади жилой составляющей (апартаменты).

Очень интересная ситуация наблюдается с профилем арендаторов в России. Если в 2015 году на долю IT-компаний и предприятий телекоммуникационного сектора приходилось всего 8% спроса, то в 2021 году они стали лидерами: этот показатель увеличился до 30%. «Передовики» прошлых лет – компании производственной сферы – напротив, сократили свою долю с 29 до 13%.

На мой взгляд, эти цифры свидетельствуют не о снижении площадей, занимаемых производственными компаниями, а об увеличении площадей, где располагаются офисы компаний IT-сферы.

Это общемировая тенденция. Наши работа, спорт, развлечения, покупки с каждым годом все больше уходят в виртуальное пространство. Для разработки, контроля и поддержания этих платформ необходимо огромное количество IT-специалистов в разных сферах, и спрос на них будет только расти.

Сроки окупаемости офисов зависят от проекта, в среднем они составляют 7 лет. Отвечая на вопрос о том, что для инвестора выгоднее, реализовать их или сдавать в аренду, скажу, что здесь все индивидуально и зависит от конкретного проекта, а также от текущей ситуации на рынке. Обычно всегда выгоднее построить и впоследствии продать (конечно, если рентабельность сделки устраивает продавца). Также в том случае, если продавец испытывает трудности с ликвидностью, лучше продать объект, уйти в кэш и сосредоточиться на других, более интересных проектах.

Торговые центры: за экраном смартфона

Пожалуй, самым невыгодным сегментом рынка недвижимости являются сейчас торговые центры. Все больше покупателей предпочитают онлайн-шопинг, поэтому в ближайшее время собственники коммерческой недвижимости продолжат сталкиваться с оттоком одних арендаторов и падением выручки у других. Некоторые девелоперы и вовсе уходят из этого сегмента (например, ГК «Регионы»).

Хотя в наступившем году к открытию заявлено 30 торговых центров, что является рекордным количеством (в прошлом году появилось 12 новых ТЦ), в их структуре преобладают не крупные объекты у метро недалеко от центра города, как было раньше, а небольшие торговые центры районного формата.

Рынок центров «нажми и забери» (Click&Collect) продолжит свой рост. Вероятно, эта услуга распространится и на возможность доставки продуктов питания, кроме того, здесь можно будет не только забрать онлайн-покупки, но и вернуть их, сдать в аренду и даже перепродать. Думаю, чуть позже инвесторы могут присмотреться к этому сегменту как перспективному.

Распределение инвестиций по сегментам недвижимости, 2021 г.

жилая 38% офисная 25% торговая 16% складская 14% гостиничная 5% МФК 1%

Данные JLL

-------------------------------------------------------

Справка об авторе:

Вячеслав Некрасов, финансовый консультант, специалист по связям с инвесторами - более 20 лет занимается проектным финансированием и консалтингом на рынке капитала. Привлекает инвестиции и сопровождает сделки (в том числе M&A) в строительной, аграрной и нефтегазовой отраслях. С 2018 по наст. время – CEO Exillon Energy plc.