За год на столичной «вторичке» стоимость квадратного метра возросла на 12%
На вторичном рынке Москвы самый короткий усредненный срок экспозиции в 2021 году был зарегистрирован в марте – 40 дней, самый долгий в ноябре и декабре – 76 дней. Тем не менее, ликвидные объекты стандарт-класса по рыночной цене и сегодня могут быть проданы за 2 недели, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
В 2021 г. медианная цена квадратного метра в старых границах Москвы выросла на 12% – с 249,6 тыс. руб. в январе до 279,5 тыс. руб. в декабре. В течение всего года из месяца в месяц средняя стоимость «квадрата» увеличивалась в диапазоне от +1 тыс. руб. до +7,7 тыс. руб.
В годовом выражении (по состоянию на месяц исследования) самый высокий прирост средней цены произошел в августе: +23,5% (до 273,2 тыс. руб.) к показателю августа 2020 г. (222,1 тыс. руб.). «На сегодняшний день потенциал для дальнейшего роста цен исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 г.», – считает Сергей Шлома.
В отношении спроса столичный рынок вторичного жилья в 2021 г. вел себя нешаблонно. Высокой активностью отметились весенние и летние месяцы, что малохарактерно для периода отпусков, осень же началась снижением покупательского интереса.
Согласно оценкам экспертов, по количеству авансов и сделок сентябрь 2021 года отстал от августа на 10% (а от сентября 2020 г. на 40%). «Это удивительная ситуация для рынка – с кризисного 2008 года аналитики лишь единожды фиксировали в сентябре уменьшение спроса относительно августа (2019 год). Одна из основных причин ослабления активности покупателей в сентябре 2021 г. – рост ключевой ставки Банка России до 6,75% и, как следствие, ставок по ипотеке, – констатирует Сергей Шлома. – Однако это не было началом постепенного снижения спроса, только ступором, который быстро прошел: в октябре, а затем в ноябре вновь наблюдалось повышение спроса – каждый месяц +10%.
В начале декабря мы фиксировали снижение активности на 20%, но во второй его половине рынок вновь удивил – работа риэлторов кипела вплоть до Нового года, даже 30 декабря вносились авансы и проводились сделки. По итогам месяца декабрь 2021 г. на 16% опередил ноябрь и на те же 16% стал результативнее декабря 2020 г. С одной стороны, ситуация выглядит алогичной на фоне пиковых цен на жилье и в условиях роста стоимости ипотеки. С другой стороны, продолжается обслуживание ипотечных заемщиков с кредитами, оформленными по ставкам до повышения, кроме того, спрос подогревается страхом инфляции и ожиданием дальнейшего роста ипотечных ставок – образно говоря, это стремление впрыгнуть в последний вагон поезда. Тем не менее, тенденция ужесточения условий жилищного кредитования способна вызвать значительное (не менее 20%) сокращение количества сделок на вторичном рынке в 2022 г.».
По статистике, на массовом вторичном рынке порядка 70% покупателей – ипотечные заемщики. «Для них подорожание ипотеки весьма критично, ведь в этой категории покупателей многим важны не столько рыночная стоимость квартиры (которая увеличилась в том числе за счет роста спроса на фоне смягчения условий по жилищным кредитам) и возможные сроки ее окупаемости, сколько размер ипотечной ставки и ежемесячных платежей. Уход с рынка части ипотечников может заметно снизить общий спрос, – отмечает Сергей Шлома. – Но все-таки вектор движения вторичного сегмента рынка недвижимости будет зависеть от разных факторов, в частности, от изменения объема предложения и инфляции».
В компании также прогнозируют, что сокращение спроса способно отрицательно повлиять на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, эта категория переориентируется на банковские вклады.
Снижение стоимости продаж может спровоцировать переход части продавцов в сегмент аренды – время, пока рынок принадлежит покупателю, они смогут использовать для получения дохода от сдачи своих объектов внаем. Кроме того, в условиях инфляции недвижимость остается приоритетным активом для сохранения финансовых средств.