«Не подпишешь допсоглашение – не получишь квартиру». Как застройщики, нарушающие сроки, шантажируют дольщиков
Благодаря закону об участии в долевом строительстве покупатель квартиры в новостройке, он же дольщик, должен забрать свои деньги с эскроу-счета, если застройщик не построил дом в оговоренные сроки. Либо подписать допсоглашение, разрешающее продолжить строительство, но лишающее его возможности получить пени за срыв сроков. Если дольщик заберет деньги, то равнозначного жилья он на них уже не купит – цены-то за время строительства выросли!
Пользуясь этой ситуацией, застройщики вынуждают покупателей отказываться от прав требования компенсации. Но в следующем году законодатели обещают закрыть эту прореху в законе.
С деньгами разобрались, а со сроками строительства?
Еще несколько лет назад покупка новостройки в России долго напоминала лотерею: можно было очень выгодно вложиться «на котловане» и потом снять сливки, но и риск потерять все был велик. Очень часто дольщики становились жертвами недостроев: застройщик замораживал стройку, его признавали банкротом, и люди оставались ни с чем.
Переход на проектное финансирование и эскроу-счета с 1 июля 2019 года в корне преломил эту ситуацию. Жилые комплексы, разрешение на строительство которых получено после этой даты, застройщики возводят на кредитные деньги банков – это называется проектным финансированием. Деньги дольщиков теперь не идут на строительство, как это было раньше, а лежат в банке на специальных эскроу-счетах. Застройщики не имеют к ним доступа до того момента, пока не будет сдан дом.
Получается, риски того, что застройщик получит деньги и не достроит дом, теперь минимальны. А вот со сроками строительства по-прежнему не всегда гладко. Перенос сроков ввода жилья на несколько месяцев остается нормой, подтверждает Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками компании «Миэль», а число объектов, которые сдаются вовремя или даже с опережением графика, относительно небольшое. По данным компании «Метриум», в столице срок ввода более чем на полгода был нарушен минимум в четырех проектах (три из которых расположены в Новой Москве). С применением эскроу-счетов реализовывались два из них.
Интересно, что, как отметилаИрина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, задержка сроков строительства характерна лишь для массового жилья, а на элитных объектах такое встречается крайне редко: там покупатели – люди непростые, со связями, и в случае обмана способны создать большие проблемы компании-застройщику.
Важное допсоглашение
Сроки сдачи домов фиксируются в договоре, заключенном между застройщиком и дольщиком, и ответственность за нарушение обязательств предусмотрена Федеральным законом №214. «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки», – говорится в документе.
Но, столкнувшись с невозможностью сдать объект в срок, далеко не все застройщики стремятся возмещать убытки дольщикам. Брешь в законе пока позволяет им оказывать давление на дольщиков и получать свою выгоду.
Разберемся в деталях. В долевом строительстве существует два термина – «срок сдачи» и «срок передачи», объясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Под сроком сдачи принято понимать ввод дома в эксплуатацию, т. е. получение от органов местного самоуправления официального документа о том, что дом можно заселять жителями. Обычно под сроком сдачи подразумевается дата окончания действия разрешения на строительство. Примечательно, что ее застройщик может менять без согласования с дольщиком.
Второй термин, «срок передачи» – это дата, к которой должен быть подписан акт о передаче конкретной квартиры в построенном доме конкретному дольщику. Наступление правовых последствий в виде неустойки связано именно с нарушением строителями срока передачи.
Соответственно, продление срока передачи возможно только на основании соглашения сторон договора. Причем это дополнительное соглашение должно быть не только подписано дольщиком, но и зарегистрировано в Росреестре. Механизм подписания такого соглашения прописан в п. 3 ст. 6 214-ФЗ. Застройщик обязан уведомить участника строительства о невозможности передачи квартиры в сроки, предусмотренные договором и предложить подписать соглашение о переносе сроков.
В ряде случаев застройщики своевременно уведомляют дольщиков о просрочке исполнения своих обязательств и предлагают им заключить дополнительное соглашение к ДДУ. Если такое соглашение подписывается, то речь об уплате компенсаций уже не идет.
Если дольщик не согласен, он обращается в суд. Но если он не хочет судиться, то он может попробовать договориться с застройщиком об иной компенсации. Например, достаточно часто встречается форма зачета суммы неустойки в качестве оплаты за разницу между проектной и фактической площадью квартиры.
Чистый воды шантаж
Ну а если вообще не подписывать дополнительное соглашение? Это грозит серьезными последствиями. Сейчас, после наступления срока ввода дома, зафиксированного в договоре между дольщиком и застройщиком, договор прекращает свое действие, а деньги со счетов эскроу возвращаются на счета дольщиков. Дело в том, что эскроу-счет открывается на определенный срок и, согласно закону, его действие не может длиться более чем шесть месяцев после срока ввода дома в эксплуатацию. Возврат денег означает, что договор участия в долевом строительстве становится неоплаченным. При этом сам он остается заключенным и зарегистрированным.
При возникновении такой ситуации застройщик может шантажировать дольщика и настаивать на расторжении ДДУ, что ему крайне выгодно: он может потом выставить квартиру на рынок по более высокой цене – дом-то уже построен, поэтому цены на квартиры значительно выросли. Для дольщика такой поворот событий, напротив, не обещает ничего хорошего: за возвращенную сумму он уже не может приобрести аналогичное жилье. Ведь только в Москве, по словам Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», новостройки за один текущий год прибавили в цене в среднем 30%.
По словам Марины Шадруновой, летом клиенты сети офисов «Миэль» столкнулись с тем, что, когда срок действия эскроу-счетов подходил к концу, одни банки требовали от дольщиков подписанного дополнительного соглашения, другие – изменения проектной декларации (а внесение изменений в проектную декларацию может повлечь за собой замораживание строительства!). И когда дольщики шли за этими документами к застройщикам, те выдвигали свои условия – в частности, отказ от выплаты неустойки.
Надежда Коркка также подтвердила, что в Москве было несколько случаев, когда застройщики при отказе дольщиков подписать допсоглашение расторгали с ними ДДУ в одностороннем порядке. Участники строительства обжаловали данный факт в суде, часть исковых заявлений была удовлетворена, но по некоторым был вынесен отказ, что усложнило формирование единой правоприменительной практики.
Вся надежда на поправки в закон
В начале ноября депутаты Государственной Думы решили закрыть эту прореху в 214-ФЗ. Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ направлен на урегулирование правовой коллизии. Согласно предлагаемым поправкам, при нарушении срока будет происходить автоматическое продление депонирования эскроу-счета без заявления в банк. Договор эскроу должен будет заключаться на период до реального получения разрешения на ввод объекта, до 5 лет. При этом за застройщиком будут сохраняться все обязанности по выплате штрафов и пеней.
Законопроект подготовлен Анатолием Аксаковым, главой Комитета по финансовому рынку Госдумы и отправлен на обсуждение в Минстрой, ЦБ и Минфин РФ. Информации о том, когда данные поправки будут приняты, пока нет. Но участники рынка рассчитывают, что это произойдет в 2022 году.
Покупать ли квартиру сейчас или стоит подождать? Отвечают знатоки рынка недвижимости
Маленькая квартира в Новой Москве признана лучшей инвестицией. Объясняем почему
Стройка века или очередная утопия? Сколько будет стоить недвижимость в «шойгуградах»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости