Загородный рынок: портрет в интерьерах-2021
То, что происходит на рынке загородной недвижимости Подмосковья последние два года, романтически настроенные граждане называют грандиозным прорывом, вторым рождением сегмента, временем сверхвысокой покупательской активности и все в таком духе. А вот эксперты, в конце прошлого года строя планы на год наступающий, вовсе не были уверены, что он окажется для «загородки» столь же успешным, каким был 2020-й. Впрочем, это прежде всего потому, что все жили надеждой на скорое окончание пандемии — не век же ей бушевать! Может, и не век, но пока о финале даже речи не идет, а что касается загородного рынка, то 2021-й он все-таки провожает в неплохом настроении.
По оценкам аналитиков федерального портала «Мир квартир»*, за год цены на частные дома в среднем в России продемонстрировали рекордный прирост в 13%, а в ряде регионов этот показатель оказался выше вдвое-втрое, если не вчетверо. И хотя «Мир квартир» оценивал все частные домовладения, и городские, и загородные, ценовая динамика все равно показательна для загородного сегмента.
Однако спрос по сравнению с 2020-м действительно остыл. Точнее, как отмечают эксперты ЦИАН*, остыл ажиотажный спрос и люди вернулись к спокойному, обдуманному выбору. Да и цены за городом хоть и росли, но в основном за счет изменения структуры предложения: в продаже к концу года остались наиболее дорогие лоты.
«По нашим наблюдениям, уровень цен на элитную загородную недвижимость за десять месяцев 2021 года незначительно увеличился по сравнению с тем же периодом прошлого года, но относительно 2019 года стоимость выросла как минимум на 20-25%», — пояснила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. И эти слова можно отнести практически ко всем подмосковным сегментам.
Что же представляет собой сегодня загородный рынок столичного региона? Какие предложения он готов сделать своим потенциальным клиентам и всегда ли эти предложения способны удовлетворить спрос? А сами современные покупатели: какие они и чего ищут за границами мегаполиса? Business FM попросила профессионалов сегмента нарисовать загородный портрет в интерьерах конца 2021 года.
Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty
«Настоящий прорыв на загородном рынке произошел благодаря продуманному дорожному строительству. Здесь и дублеры старых шоссе, и масштабная реконструкция и расширение дорог, и новые хорды и трассы. Работы на Симферопольском шоссе уже сделали ближе к нам Оку и Тульскую область, платная трасса приблизила к городу объекты Минского шоссе, а что еще важнее для рынка — Рублевку и особенно дальнюю Рублевку. Ранее относительно неудобное Волоколамское шоссе вернет себе былую прелесть — там и метро, и «прокол» к Пятницкому шоссе, и новый проезд с Новорижского и МЦД в Нахабино. А обратите внимание на Завидово! Эта престижная локация получила удобную доступность благодаря новому шоссе в Санкт-Петербург, и в скором времени «Ласточка» станет прибывать прямо в Завидово к — еще раз фанфары! — Речному порту, который прямо сейчас активно строится. Думаю, этих примеров достаточно, чтобы показать: загородная жизнь становится ближе, а самые красивые локации — радикально доступнее. Много разговоров идет о развитии вертолетного транспорта: если и правда появится вертолетное такси, это будет мощным дополнением. Если же говорить о новых перспективных направлениях, я бы отметил постепенное движение дальше от города. В ближайшие год-два стоит ожидать активного развития локаций вокруг ЦКАД на севере — северо-западе и западе Подмосковья. Пандемия определенно является неким катализатором всех процессов, которые и до пандемии имели свои резоны развиваться. Возможность удаленной работы, эффективные сервисы доставки всего чего угодно к вашему порогу делают загородную жизнь по уровню сервиса и качеству все ближе к городской. Многие даже самые крутые городские девелоперы широко заявили о выходе на загородный рынок: мне кажется, они отдают себе отчет в том, что тренды рурализации стали заметными, а дефицит предложения загородного жилья уже очевиден повсеместно. Но их приход — это процесс, увы, не быстрый. Более того, выжидательная позиция со стороны девелопера в чем-то даже вполне оправдана: за год-два с рынка окончательно уйдут предложения, построенные до роста цен на стройматериалы, и вот тогда девелопер сможет продавать по самой высокой планке».
Денис Бобков, генеральный директор компании «Недвижимость-Профи»
«В свое время были дебаты на тему определения загородной недвижимости. И аналитик Юрий Кочетков предложил свою классификацию, на мой взгляд, полностью отражающую характеристики загородной недвижимости: «Если вам есть куда привязать собаку на улице, чтобы ее никто не украл, значит это — загородная недвижимость». Иными словами, есть свой земельный участок — загородная недвижимость, нет — городской формат. Не секрет, что пандемия, особенно в столичном регионе, существенно повлияла на отношение большинства горожан к загородной недвижимости. В то время как в Москве был организован цифровой «Большой брат», счастливые обладатели дач в большинстве случаев имели возможность спокойно гулять по своему участку и поселку, на которые не распространялись ограничения по передвижению. И, как показала практика, такое преимущество «загородки» стало весомым аргументом для покупки — по данным ЦИАН, напомню, по итогам 2020 года спрос в столичном регионе вырос на 65%, а цены — на 17%, совсем ненамного меньше, чем в границах «старой» Москвы. Однако здесь речь идет именно о традиционных форматах загородного рынка. Сейчас на одном и том же расстоянии, 25-30 километров по одному и тому же направлению (для примера взято Киевское шоссе), можно купить дом от 63 квадратных метров до 200 квадратных метров с участком от четырех до восьми соток за 14-32 млн рублей; таунхаус площадью от 148 квадратных метров до 287 квадратных метров с участком от одной до четырех соток — за 15-21 млн рублей. Согласитесь, есть над чем подумать: тесная «двушка» в городе или целый загородный дом с участком на свежем воздухе. Для сравнения — за те же 15-16 млн рублей можно приобрести земельный участок площадью более 40 соток (около 370 тысяч рублей за сотку). Как и в городских новостройках, в загородном сегменте наблюдается тенденция к сокращению площадей: например, если в бизнес-классе раньше дома по 400-500 квадратных метров были неким стандартом, то сейчас большинство покупателей ориентируется на 200-300 квадратных метров, а в комфорт-классе — от 100 квадратных метров. То же относится и к площадям земельных участков: раньше для бизнес-класса стандартным был участок 15-20 соток, сейчас — уже от десяти соток».
Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости компании Tweed
«Сейчас загород снова ожил. До пандемии многие, в том числе, из-за возросших пробок, из-за города бежали, продавали дома (или, по крайней мере, не покупали). Но из-за пандемии ситуация перевернулась, и теперь все пробки за городом. Россияне, которые раньше не видели в загородных домах необходимости, потому что отдыхали где-то за границей, в условиях ограниченного выезда решились на покупку такой недвижимости в своей стране. Сначала люди снимали загородные дома, потом начали покупать, причем в хорошем бюджете. Летом многие отдыхали и не занимались вопросами недвижимости, но сейчас спрос растет, его потенциал не исчерпан. Состоятельные покупатели активно интересуются новыми домами «под ключ», по-прежнему хороший спрос на участки в готовых коттеджных поселках Рублевки и Новой Риги, а также Минского шоссе. То есть люди хотят либо сразу заехать и жить, либо готовы сделать все под себя «с нуля». К концу года сезонно спрос обычно увеличивается, думаю, и в этом году будет также. По данным аналитиков Tweed, средняя стоимость элитного коттеджа в Подмосковье составляет 293 млн рублей. На протяжении третьего квартала цены были стабильными и практически не изменились. А что касается предложения, то в третьем квартале число элитных коттеджей, которые находятся в открытых продажах на первичном и вторичном рынках, уменьшилось на 28% до 1181 лота с 1538 лотов в третьем квартале 2020 года. Дефицит предложения сохраняется, при этом за минувший квартал новые проекты на рынок так и не выходили».
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» (участник партнерской сети CBRE)
«Сегодня покупатель загородной элитной недвижимости — это владелец бизнеса или топ-менеджер, приобретающий дом с участком для семейного проживания. За последние годы среди них стало больше представителей IT-отрасли и креативных индустрий, а также представителей поколения миллениалов. Высокая покупательская активность наблюдается на рынке с весны 2020 года. Это привело к вымыванию ликвидных вариантов и возникновению дефицита предложения. Застройщики пытаются освоить новые участки, однако в настоящее время наблюдается дефицит пригодных площадок, которые должны соответствовать ряду требований, в том числе располагаться по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе на расстоянии не далее 30 километров от МКАД. Но определенный резерв еще существует, и мы ожидаем появления новых востребованных объектов в продаже уже в этом году. Тем более, по ним уже сформированы листы ожидания».
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»
«В настоящее время ощутимого спроса на первичном рынке не наблюдается, поскольку наиболее ликвидные лоты были распроданы в 2020 году, а новое предложение слишком мало. Например, за третий квартал текущего года было выведено 23 новых поселка, а ранее выводилось примерно по десять поселков в квартал. В настоящее время на территории Московского региона в экспозиции находится приблизительно 40 439 первичных объектов, и 83% из них — участки без подряда. На рынок выходит крайне немного новых объектов, поскольку застройщики сталкиваются с различными сложностями: на строительстве таунхаусов и малоэтажных жилых домов сказывается проектное финансирование, на возведении коттеджей — неуверенность девелоперов в последующем спросе, на ввод участков без подряда влияет высокая конкуренция и низкая маржинальность».
Вслед за коллегами, Дмитрий Таганов отмечает, что сегодня крупные девелоперы заявляют о своем интересе к рынку, о чем уже рассказывала Business FM. «На наш взгляд, после их появления существенно изменится портрет всего сегмента загородной недвижимости», — уверен эксперт. Эти изменения, видимо, и станут ключевым направлением загородных разговоров 2022 года.
*Есть в распоряжении Business FM
