МОСКВА, 20 декабря. /Корр. ТАСС Елена Рузлева/. Ставки по ипотеке в 2022 году могут вернуться к двузначным значениям, считают эксперты, опрошенные ТАСС.
В 2021 году количество выданной ипотеки стало рекордным. По прогнозам ДОМ.РФ, к концу года показатель выдачи достигнет 5,4 - 5,5 трлн рублей, это 1,8 - 1,9 млн ипотечных кредитов. На 23% выше, чем в рекордном 2020 году, в денежном выражении и на 4% - в количественном. Средневзвешенная ставка на протяжении всего года, по данным ЦБ, находится в пределах 7,7%. При этом она постепенно увеличивается. В следующем году, по оценкам экспертов, этот тренд сохранится.
Главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко уточнил, что в целом ситуация на ипотечном рынке в будущем году будет похожа на нынешнюю. Количество выданных кредитов останется на том же уровне, но возможно увеличение на 5-10%. При этом рыночные ставки, которые растут на протяжении всего 2021 года, продолжат увеличиваться и могут достичь двузначных значений. "Тренд на повышение всех ставок не прекращается. Ставка предложения может дойти до 12%. Средневзвешенная ставка по выданным кредита не перейдет 10 %. Этому способствуют льготные и совместные программы", - сказал Гордейко.
Ставки от 10% годовых и выше в России были в последний раз в 2017 году. 2018-й стал первым годом в истории, когда средние ставки были ниже 10%. Как следует из ретроспективных данных Банка России, процент, близкий к 10 и ниже, стимулировал выдачу ипотечных кредитов. Например, за 2016 год, когда ставка колебалась между 12% и 13%, было оформлено 863,8 тыс. ипотек. В 2017 году, когда ставка впервые опустилась ниже 10%, было выдано уже 1 млн жилищных кредитов. По итогам 2018 года было уже почти 1,5 млн на фоне средней ставки ниже 10% годовых.
Главным фактором, влияющим на ставки по ипотеке, в банках называют ужесточение денежно-кредитной политики и рост ключевой ставки. Если в прошлом году Центробанк понижал ее (в результате она достигла рекордно низких 4,25%), то в 2021 году регулятор взял курс на повышение. На последнем заседании банка, 17 декабря, ключевую ставку повысили сразу на 1 процентный пункт, до 8,5%. Банк России указывает, что решения по ключевой ставке будут приниматься с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценки рисков со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков. Всего в 2021 году ЦБ увеличивал этот показатель семь раз. Таким образом, за год ставка удвоилась. И регулятор допускает, что и на следующих заседаниях будут приниматься решения увеличить ключевую ставку.
"В течение 2020 года Банк России стремительно снижал ключевую ставку: 27 июля 2020 года ключевая ставка достигла 4,25%, ипотечная была снижена до 7,26-7,32%, что стало рекордом за всю историю российского рынка ипотеки. Повышение ставки с 26 апреля 2021 года до 5,00% отразилось на рынке ипотеки повышательной динамикой средней ставки до 7,30% в мае 2021 года. Спред средней ипотечной ставки и ключевой ставки в октябре 2021 г. составил 0,2% - на средний уровень ипотечных ставок по-прежнему оказывают влияние госпрограммы. Также застройщики совместно с банками активно разрабатывают и выводят на рынок программы субсидирования ипотечных ставок по возводимым ими объектам, что также оказывает сдерживающее воздействие на среднюю ипотечную ставку. По нашей оценке, есть вероятность, что в первом квартале 2022 года рыночные процентные ставки достигнут двузначных значений", - рассказал ТАСС руководитель "Росбанк Дом" Денис Ковалев. Это мнение также разделяют в банке ВТБ: "По нашей оценке, в 2022 году ставки по жилищным кредитам могут достичь двузначных значений", - уточнили ТАСС в пресс-службе кредитной организации.
Льготная ипотека и ее альтернатива
Рекордные показатели рынка ипотеки в 2021 году были обусловлены низкой ставкой. На это повлияло действие льготных программ кредитования, запущенных еще в прошлом году, и сохранившихся в 2021 году. Эти программы, в частности, стимулировали спрос на строящееся жилье. Например, квартиру в новостройке можно было купить под 6,5% годовых, с 1 июля действие программы продлили еще на год, но ставку подняли до 7%, а максимальную сумму кредита установили на уровне 3 млн рублей для всех регионов. Этот лимит привел к падению спроса на льготную ипотеку в городах с дорогим жильем - Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.
"Изменение условий с 1 июля 2021 года вызвало существенное снижение интереса к этой программе: количество заявок снизилось в три раза по сравнению с предыдущими месяцами просто потому, что большинство потенциальных клиентов не укладывались в доступные лимиты. Однако уровень одобрения при этом наоборот вырос на 6%", - рассказал ТАСС управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
В то же время после сокращения льготной программы повысился спрос на семейную ипотеку под 6%. Это произошло после того, как сниженной ставкой разрешили пользоваться семьям с одним ребенком, рожденным в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022. Рыночные ставки по ипотеке в 2021 году во многом сдерживались льготными программами, несмотря на рост ключевой ставки ЦБ. Чтобы сделать условия кредитов более привлекательными, банки совместно с девелоперами запускали программы для поддержания спроса на ипотеку. "Доля ипотечных кредитов на первичном рынке в третьем квартале 2021 г. снизилась до 21% (минус 10 п.п. к аналогичному периоду прошлого года.) Чтобы поддержать спрос в данном сегменте, банки совместно с девелоперами запускают программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья с субсидированием ипотечных ставок для покупателей. Кроме того, девелоперы проводят собственные акции и скидки, которые интересны покупателям первичной недвижимости", - отметил руководитель "Росбанк Дом" Денис Ковалев.
По отдельным совместным программам застройщиков и банков ставки составляли менее 2% годовых. По оценкам аналитиков, такие партнерские программы будут развиваться и в следующем году. Это позволит поддержать спрос на первичном рынке жилья и спрос на кредитные продукты. При этом, как ранее сообщил заместитель председателя комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Кирилл Холопик, около 35% застройщиков прогнозируют, что в следующем году ставки на первичном рынке составят 8-10% годовых.
В свою очередь в банке ВТБ видят потенциал в программах государственной поддержки. В кредитной организации считают, что льготные условия необходимо сохранить для отдельных категорий заемщиков, чтобы сохранить доступность жилья. "Среди факторов, влияющих на рынок, - окончание господдержки в середине 2022 года, условия по которой сегодня значительно выгоднее, чем по базовым программам. Поэтому ВТБ предлагает продлить ее для ряда категорий граждан, а также жителей моногородов, которым важно обеспечить доступность жилищных кредитов на фоне общего роста ставок", - пояснили в пресс-службе банка. Значительную роль на ипотечном рынке будут также играть региональные льготные программы. Сергей Гордейко из "Русипотеки" отмечает, что в 2022 году будет тенденция совершенствования программ поддержки "в сторону целевого характера и региональных акцентов". Например, в середине декабря о модернизации льготной программы заявили в Курской области. Совместно с ДОМ.РФ, Сбербанком и ВТБ там упростят процедуру сбора документов и их подачи для оформления ипотеки.
Сам ДОМ.РФ в этом году создал единого оператора льготных ипотечных программ. Его задачей стало повышение доступности жилья за счет комплексного применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки граждан. Пилотный проект по реализации функций оператора льготных программ был запущен в Ростовской области. В начале 2022 года льготные ипотечные программы с применением механизма ДОМ.РФ будут запущены в Архангельской и Белгородской областях.
Новостройки сдают позиции
Длительное время сегмент первичного жилья стимулировал рост ипотечного рынка, в том числе за счет льготных программ. Однако по мере их пересмотра спрос смещается на вторичный рынок. Так, в октябре 2021 года Росреестр зарегистрировал на 8% меньше сделок на первичном рынке, чем за год до этого.
"В 2021 год потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 году. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа", - отмечается в сообщении об итогах на вторичном рынке России сервиса подбора недвижимости "ЦИАН".
Управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков сказал ТАСС, что именно вторичный рынок будет основным драйвером выдач ипотеки будет вторичный рынок жилья.
В ВТБ также видят перспективы в развитии сегмента индивидуального домостроения. Ранее программ кредитования было мало, этот сектор не был привлекательным для банков из-за специфики залоговой базы. Однако в этом году разрабатываются законодательные нормы, стимулирующие кредитование ИЖС. Кроме того, в октябре на частные дома распространили действие программы льготной ипотеки.
"Стимулировать рынок ипотечного кредитования в 2022 году будет сегмент индивидуального жилищного строительства, на который сейчас сместился фокус внимания государства. В частности, расширение условий госпрограммы на такие объекты и планируемое применение технологий эскроу-счетов. Дополнительным стимулом станут специальные программы кредитования ИЖС, которые запустили крупнейшие банки, в том числе ВТБ", - пояснили в пресс-службе банка.
В целом эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на значительные изменения, которые происходят на рынке, спрос на ипотеку останется на уровне 2021 года.