Александр Тарабрин: "ПроГород" – не конкурент коммерческим девелоперам

Год назад на рынке недвижимости в России появился новый игрок – "дочка" госкорпорации "ВЭБ.РФ" компания "ПроГород". Корреспондент РИА Недвижимость спросил руководителя блока по управлению проектами в сфере недвижимости и работе с активами – члена правления госкорпорации, председателя совета директоров ООО "ПроГород" Александра Тарабрина, с кем будет конкурировать за место под солнцем новая структура, какими активами она уже обладает и что собой представляет функционал мастер-девелопера, который считает своей главной компетенцией "ПроГород".

– Александр Дмитриевич, расскажите, пожалуйста, что такое "ПроГород", и зачем "ВЭБ.РФ" потребовалось создавать отдельную структуру с компетенциями в области развития городов, если в России уже успешно работают институты развития, занимающиеся вроде бы тем же самым?

– "ПроГород" – это мастер-девелопер, или управляющий девелопер определенной территории. Мы являемся внутренним заказчиком для группы "ВЭБ.РФ" в комплексных проектах развития территорий. Фактически это значит, что мы занимаемся созданием концепции развития площадки, проектной документации объектов, маркетинговой стратегии и плана продвижения, поиском инвесторов и т.п. И как только комплексный проект подготовлен, мы приступаем к его реализации вместе с рыночными игроками.

Для "ПроГорода" ключевой задачей при запуске любого проекта является не только возведение здания или выход на показатели маржинальности, но и достижение социально-экономических целей: например, создание новых рабочих мест, нового малого бизнеса рядом с построенным домом, появление полезных для жителей пространств, причем не только площадок для детей, но и полноценных скверов, workout-зон и даже выставочных локаций. Применение такого подхода позволит запустить так называемый механизм активизации соседних территорий. В конечном итоге результаты проявляются в качестве территории, кратно превышающей площадь самого девелоперского проекта.

Коммерческий девелопер может построить объекты недвижимости без нас, и они, скорее всего, будут продаваться по хорошей цене – если расположены в хорошей локации, где есть запрос покупателей. Но такие условия достижимы не во всех регионах, поэтому зачастую региональные проекты девелоперским компаниям не интересны. Задачей "ПроГорода" как раз является реконцепция территорий в субъектах таким образом, чтобы они стали интересны девелоперам и частным инвесторам. Для этого нужно, чтобы локация пользовалась спросом, а это достижимо при условии появления там новых рабочих мест, качественной инфраструктуры, развития культурной и социальной функций.

Если сильно упростить – за что, надеюсь, коллеги меня простят, – то "Дом.РФ" занимается поддержкой рынка жилищного строительства, в том числе через инфраструктурные облигации, проектное финансирование и стимулирование спроса посредством ипотечных программ и иных инструментов поддержки, а также вовлечением земель в гражданский оборот и развитием городской среды. "ПроГород" же, как и многие российские девелоперы, фактически является одним из "потребителей" продуктов "Дом.РФ".

– Я правильно понимаю, что если перед вами не стоит цели максимизации маржи, то вы всегда убыточны? Можете ли вы раскрыть финансовые показатели по результатам работы "ПроГорода" в 2020-2021 годах?

– У нас, как у любой коммерческой организации, есть открытые данные. Глобально мы должны работать, окупая свои затраты – то, что называется cost+basis. Мы прогнозируем прибыль за 2021 год, но она будет незначительна. Будем готовы поделиться данными после подведения итогов года – в первом квартале 2022 года.

– Вы говорите, что работаете вместе с рыночными игроками. Не является ли "ПроГород" такой лишней надстройкой? Ведь общепринят подход, что коммерческие игроки рынка всегда эффективнее, чем государственные…

– Я даже не буду спорить с вашей последней мыслью. Ровно поэтому мы к своим проектам привлекаем внешних игроков. Возьмем проекты в московском регионе: по редевелопменту завода "Слава" в Москве мы работаем вместе с MR Group, коммерческий девелопер помогает нам и при реализации ЖК "Микрогород "В лесу". У рыночных игроков есть свои инструменты и процессы, которые нам не доступны.

Взять, например, ту же "Славу". Любой девелопер уже на сегодняшнем этапе реализации проекта начал бы распродавать коммерческую недвижимость и выходить в кэш. В итоге это привело бы к тому, что в коммерческих помещениях базировался только самый высокомаржинальный бизнес: салоны красоты и продуктовые магазины.

Мы понимаем ценность этой площадки для жителей с учетом ее месторасположения и хотим, чтобы квартал стал продолжением сложившейся вокруг городской среды. Чтобы здесь были и выставочные пространства, и парковая зона, и центральная площадь, как место встреч и общения, чтобы к моменту завершения стройки здесь заработал весь набор функций, важных для города. Поэтому пока мы не выставляем на продажу ни одного помещения, а подбираем резидентов, исходя из наших представлений.

Другой кейс. В "Микрогороде "В лесу" существует школа, здание которой до сих пор принадлежит нам. Это позволяет нам самостоятельно определять поставщика образовательных услуг, качество и стоимость которых были бы приемлемы для наших жителей. Сегодня в нашем здании располагается школа, признанная одной из лучших в Подмосковье. В дальнейшем мы, возможно, определим собственника, который по своим возможностям и компетенциям будет соответствовать нашим критериям.

В этом же проекте мы делаем в центре квартала парк, который ни один застройщик за свой счет не стал бы создавать. Мы провели конкурс и финансируем благоустройство дорожек, детских городков, площадок для выгула собак и workout-площадок – всего, что нужно для комфортной жизни. Также для удобства людей мы строим полноценные подземные паркинги с обеспеченностью "одно машиноместо на квартиру", что является редкостью для проектов в Московской области.

"Микрогород "В лесу", доставшийся нам уже на этапе реализации проекта, стал для нас площадкой для апробации новых идей и подходов комплексного развития территории. Мы модернизировали систему управления продажами, существенно обновили и усовершенствовали проект, увеличили инвестиции в социально-значимую инфраструктуру… И именно такой подход мы хотим распространить на регионы.

– Каков общий размер вашего портфеля недвижимости?

– Сейчас у нас три активных девелоперских проекта – это "Слава" на 283 тысячи "квадратов", "Микрогород "В лесу" на 783 тысячи квадратных метров жилья, и Кингиссеп, примерно на 250 тысяч "квадратов".

Вместе с тем, у нас есть несколько перспективных проектов. Например, на Петербургском экономическом форуме мы анонсировали вместе с группой "Родина" редевелопмент Ивановских мануфактур. Очень интересная площадка, и если бы это была Москва, то за нее бы "бились" все сильные девелоперы: она похожа на деловые кварталы "Красная Роза" и "Даниловская мануфактура" в столице. В целом понимание того, что можно сделать в Иванове, у нас уже есть: планируется и жилье, и коммерческая недвижимость, и межвузовский кампус. В 2022 году мы собираемся закончить проект планировки территории и приступить к стройке.

Кроме того, в активной проработке проект на Дальнем Востоке, который мы подписали во время Восточного экономического форума – в его рамках планируется существенное расширение агломерации Владивостока.

В портфеле "ПроГорода" также находятся объекты коммерческой недвижимости, например, торгово-развлекательный комплекс "Сибирский молл" общей площадью 67 тысяч квадратных метров и бизнес-центр "Новая Высота" на 33,6 тысячи "квадратов" в Новосибирске, а также логистический парк "Биек-Тау" в Казани площадью более 100 тысяч квадратных метров.

– Возвращаясь к Владивостоку – расскажите про проект города "Спутника", анонсированного в этом году на Восточном экономическом форуме. Что он будет из себя представлять?

– Одним из приоритетов государственной политики является развитие Дальнего Востока и, в частности, города Владивосток. Для того, чтобы приступить к такой задаче необходимо в первую очередь сделать мастер-план развития города и его агломерации – так называемого Большого Владивостока. При его разработке, очевидно, появятся большие территории, требующие комплексного развития. И, наверное, нет ни одного девелопера, который был бы готов полностью взять на себя ответственность за развитие площадок таких размеров. В частности, площадь одной из обсуждаемых сейчас территорий составляет более 1,3 тысячи гектаров.

К тому же сейчас далеко не та стадия проекта, на которой может идти речь о выборе застройщика или застройщиков. Сегодня происходит обсуждение с правительством региона, министерством по развитию Дальнего Востока и Арктики и всеми заинтересованными институтами развития концепции освоения этих территорий. Уверен, что работа пойдет примерно по пути застройки территории ЗиЛа в Москве, то есть сначала будет подготовлен мастер-план, а потом будут подбираться компании, которые смогут взяться за реализацию той или иной его части.

– Сколько должен стоить квадратный метр в таком проекте, чтобы он был востребован жителями Дальнего Востока?

В любом случае сегодня еще очень рано рассуждать о будущем уровне цен на жилье во Владивостоке и других регионах нашего присутствия. На текущий момент мы видим высокие показатели спроса и потребность в качественном жилье. Новый продукт, который мы предложим рынку, не нужно сравнивать по ценам с существующими предложениями. Это будет принципиально иной по качеству продукт для регионов и особенно для Большого Владивостока – с рабочими местами, коммерческой и социальной инфраструктурой.

– Но люди ни в Иванове, ни во Владивостоке не станут сразу зарабатывать в три раза больше в 2022-2023 годах. Кто же будет покупателем новостроек в таких проектах?

– Ровно поэтому в рамках всех наших проектов мы пытаемся создать точки притяжения и привести туда бизнес, что позволит создать новые рабочие места, чтобы людям было за чем ехать в эти регионы и покупать жилье в проектах "ПроГорода". В том же Иванове уже сейчас на территории мануфактур работает бэк-офис крупной страховой компании.

У Владивостока фантастический потенциал, и нужно сделать так, чтобы у людей формировалось желание приезжать в город, покупать квартиры и работать. Для этого мы будем использовать широкий набор инструментов, которые есть у институтов развития: вместе с "Дом.РФ" предложим специальные ипотечные программы, вместе с корпорацией МСП – поможем малому и среднему бизнесу, вместе с нашей головной структурой "ВЭБ.РФ" – поддержим развитие транспортной инфраструктуры.

В нашей структуре также успешно функционирует отдельный блок по развитию Дальнего Востока и Арктики, который предоставляет льготные кредиты под 2% бизнесу для создания новых рабочих мест и помогает в привлечении частных инвестиций. К настоящему времени проекты с поддержкой блока уже сформировали в регионах Дальнего Востока более 11 тысяч новых рабочих мест. Все делается комплексно, чтобы люди могли позволить себе жить в хороших условиях.

– Кстати, как мастер-девелопер вы готовы вкладываться деньгами в реализацию проектов комплексного развития территорий?

– Как я уже упоминал, "ПроГород" входит только в комплексные проекты развития территорий, как правило, со своим земельным участком. При реализации проектов в регионах коммерческие банки зачастую готовы их финансировать только на этапе получения разрешительной документации. Но этому предшествует огромное количество работы, на которую тоже нужны деньги. Учитывая масштаб территорий для комплексного освоения, это может являться стоп-фактором к реализации таких проектов. Соответственно, роль группы "ВЭБ.РФ" может заключаться в поддержке таких проектов через заемное финансирование на более раннем этапе, позволяя привлекать проектное финансирование от коммерческих банков. Такая схема была задействована в проекте в Кингисеппе, и мы планируем, что коммерческие банки войдут в этот проект уже в течение 2022 года.

– А для Кингиссепа уже отобраны застройщики-партнеры "ПроГорода"?

– Нашим партнером-техническим заказчиком в этом проекте будет известная в Петербурге компания "БФА-Девелопмент". Весь остальной цикл работ – от разработки проекта до маркетинга и реализации – будет осуществлен силами нашей компании. Проект предполагает строительство арендных домов для работников строящегося нефтехимического завода.

– А арендным жильем вы будете владеть?

– Это не наша компетенция.

– А вот у ваших коллег из "Дом.РФ" есть такая компетенция…

– Действительно, вы правы. И мы не исключаем возможности, что "Дом.РФ" войдет в этот проект как оператор арендного фонда в Кингисеппе. Наша задача – именно запустить проект, вдохнуть в него жизнь, после чего мы с большим удовольствием из него выйдем, передав управление рыночному игроку.

– Кроме Кингиссепа, Иванова и Владивостока, есть ли еще у вас перспективные проекты в активной стадии проработки?

Из интересного, где есть хоть какая-то конкретика, это Чита. В Чите 360 солнечных дней в году, у нее удачная планировка по принципу Нью-Йорка, с квадратными кварталами, так что здесь экономически легко планировать новый проект в условиях плотной городской застройки. Еще один несомненный плюс – это то, что благодаря Транссибу Чита находится в центре пересечения железнодорожных путей, и здесь можно делать хороший логистический бизнес. Проблема в том, что крупные девелоперы пока сюда бояться идти, поскольку о высокой маржинальности тут речи нет – сработать бы в ноль. Будем стараться развить эту историю с точки зрения экономики, ведь в городе есть большой запрос на комфортное жилье.

Кроме того, на горизонте трех лет мы, возможно, выйдем с крупным проектом в Иркутской области – на территорию бывшего Байкальского целлюлозно-бумажного комбината (ЦБК), там 500-600 гектаров. Однако прежде, чем говорить здесь о чем-то конкретном, нужно завершить очистку земли, этим сейчас занимается "Росатом". Проект в настоящее время ведет специализированное дочернее общество "ВЭБ.РФ" - "Байкал.Центр".

В целом же, компании "ПроГород" всего год. И это был очень насыщенный и успешный год – мы подписали соглашения о реализации больших проектов по всей территории страны, успешно запустили два новых проекта и перезапустили проект комплексного развития территории в Подмосковье. Мы вошли в топ-10 девелоперов Московской области по объемам реализации квартир за первые 3 квартала 2021 года – с единственным проектом в этом регионе. Сейчас мы готовы масштабироваться и рассматривать новые проекты во всех регионах России.

– А какое отношение "ПроГород" имеет к участку под Переславлем-Залесским в 200 гектаров?

– У "ВЭБ.РФ" среди наследия проблемных проектов есть гостиница под названием "Азимут-Переславль". Сам отель занимает 30 гектаров, вокруг него 170 гектаров также принадлежат госкорпорации.

Пока мы рассматриваем возможность развития имеющейся территории. Позвали молодых и опытных архитекторов – всех, кому это было бы интересно, и устроили недельную сессию в Переславле-Залесском. Идеи, предложенные консорциумами, сейчас дорабатываются, до конца года мы одну из них утвердим в качестве основной рабочей версии. В 2022 году мы сможем заняться претворением этой идеи в жизнь. Нашей главной задачей будет привлечение в проект банков или инвесторов.

– Скажите, работает ли "ПроГород" с так называемым олимпийским наследием? Ведь по ряду олимпийских объектов, к чьим собственникам у "ВЭБ.РФ" есть права требования, назрел вопрос дальнейшего развития.

– Компании "ПроГород" там нет, это наш кейс как "ВЭБ.РФ". Мы существенно продвинулись в понимании того, что можно сделать с этой историей. С владельцами курортов "Роза Хутор" и "Красная поляна", а также гостиницы в Имеретинском кластере мы договорились о развитии текущих проектов. Не так давно было принято решение о реализации соглашения, подписанного на Санкт-Петербургском экономическом форуме в 2021 году. Речь идет об участии госкорпорации в дальнейшем развитии объектов туристической инфраструктуры, построенных к зимней Олимпиаде 2014 года.

К таким проектам относится развитие курорта "Роза Хутор", в рамках которого планируется реализация проекта "Долина Васта", курорта "Красная Поляна", парка аттракционов "Сочи-Парк" и гостиничного комплекса "Сочи-Парк Отель". Также предполагается строительство на территории Radisson Collection Paradise Resort and Spa гостиницы или апарт-отеля и медицинского центра, а также бассейна в гостинице Bridge Resort.

– О каких объемах инвестиций идет речь?

– Речь идет о сотнях миллиардов рублей, но важно понимать, что "ВЭБ.РФ" тут выступает лишь организатором финансирования. У разных проектов разные стадии готовности и подготовки документации на землю, своя собственная инвестпрограмма. В течение следующего года станут понятны точные цифры.

– Еще один вопрос по поводу Сочи. Среди проектов компании "ПроГород" есть конкурс по реконструкции набережной федеральной территории "Сириус". Как вы связаны с этой историей?

– У "ВЭБ.РФ" есть еще один непрофильный актив – это гостиница на Имеретинской набережной в составе федеральной территории "Сириус". Мы физически представлены на этой территории, и давно думали о том, что делать с землей вокруг нашего объекта. Когда мы узнали, что глава "Сириуса" Елена Владимировна Шмелева хочет сделать конкурс по разработке концепции реконструкции набережной по соседству, то предложили ей объединить усилия. Одним из организаторов конкурса в итоге стал "ПроГород", поскольку у компании есть такие компетенции, вместе с центром урбанистики университета "Сириус". Первые результаты этого конкурса пока нас очень радуют.

На конкурс были поданы 68 заявок, а финалистами стали представители архбюро из стран, где делают самые крутые набережные. Они сейчас докручивают свои концепции, и мы вместе с "Сириусом" в начале 2022 года выберем победителя.

– А вы финансово будете участвовать в реализации проекта лауреатов?

– Мы готовы финансировать комплексную программу развития территорий, которые нам принадлежат, например, нашей площадки вокруг гостиницы. Реконструкцией других площадок займутся частные инвесторы. Я не думаю, что в принципе будет проблема с их поисками после того, как появится полноценный мастер-план с концепцией – федеральная территория "Сириус" сейчас на экономическом подъеме.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА