Большая маленькая ложь: как люди открыто врут в сделках с недвижимостью
Если где-то можно немножечко нарушить, чуточку подправить, промолчать и проскочить, а взамен хоть немного, да сэкономить или получить иную, возможно даже сомнительную выгоду, многие считают – ну грех не воспользоваться ситуацией. С подобными попытками людей что-то утаить и тем самым переступить черту закона регулярно сталкиваются нотариусы. Причем порой посетители нотариальных контор даже не пытаются скрыть свои намерения, а, напротив, открыто предлагают нотариусу "подыграть" и закрыть глаза на вроде бы мелкое правонарушение. Что об этом думают сами представители нотариата и как им удается пресекать не чистые на руку планы особо находчивых заявителей, читайте в материале сайта "РИА Недвижимость".
Не та доверенность и не тот нотариус
Часто к нотариусам обращаются граждане, желающие оформить доверенность на своего риелтора. Как правило, речь идет о доверенности на регистрационные действия, которая предполагает, что участники сделки сами подписывают договор купли-продажи жилья, а вот документы в Росреестр подает уже посредник.
"И вот однажды ко мне в контору пришел риелтор и заявил, что ему сделали неправильную доверенность, которую отказывается принимать регистрационный орган. Доверенность типовая, никаких ошибок в ее содержании нет – решили звонить в Росреестр. Как оказалось, деятельный риелтор "немного" превысил указанные в доверенности полномочия и не просто принес документы на регистрацию, но и сам (от лица своего клиента) подписал договор купли-продажи недвижимости", – рассказывает нотариус города Красноярска Сергей Поляков.
Интересно, что риелтора разъяснения нотариуса крайне удивили, ведь до этого случая Росреестр якобы охотно принимал от нее все договоры, которая она же, впрямую нарушая закон, и подписывала. Это при том, что в самой доверенности черным по белым написано, что она не предоставляет право на отчуждение объектов недвижимости и на подписание сделок по ее отчуждению. Насколько слова риелтора правдивы, остается только догадываться. Отвечали ли подписанные ей договоры реальным намерениям ее клиентов, тоже неизвестно.
Поэтому и рекомендуется нотариально оформлять не доверенность на те или иные действия с недвижимостью, а саму сделку. Только в этом случае стороны договора могут быть уверены в защите своих прав и имущественных интересов.
Тайны, покрытые узами брака
Имущественные отношения супругов – сфера обширная и непростая. Сложность заключается, прежде всего, в том, что далеко не всегда взгляды супругов на то, кто кому что должен, совпадают. Есть и те, кто замалчивает о некоторых важных фактах, касающихся их правового или финансового статуса, как перед своей второй половиной, так и перед нотариусом.
Так, в одной из нотариальных контор Кировской области в процессе подготовки к удостоверению брачного договора вдруг выяснилось, что один из супругов имеет статус банкрота. Мало того, что эта новость стала неприятным сюрпризом для второй половины, так еще и в целом ставила под угрозу законность заключения брачного договора в этой семье.
Признание банкротства предполагает возможность кредиторов взыскать долги за счет имущества должника, в том числе это касается и совместной собственности супругов. Что бы там ни было прописано в брачном договоре, в такой ситуации кредиторы или судебный управляющий скорее всего добьются признания такого документа недействительным. Более того, в ряде случаев, когда открыта процедура банкротства, супругам и вовсе запрещено заключать брачный договор или идти на иные сделки.
На что рассчитывал утаивавший столь значимую информацию супруг, неясно, ведь каждый нотариус обязательно проверяет подобные факты через прямые запросы в профильные ведомства, прежде чем удостоверить сделку.
Кстати, еще одна популярная супружеская "тайна", с которой сталкиваются нотариусы, связана с непосредственно семейным положением заявителя. Так, попытки сокрытия факта состояния в браке предпринимаются, чтобы сохранить в секрете ту или иную сделку и не добиваться, к примеру, от жены получения согласия на нее. Приходят к нотариусам и бывшие жены, пытающиеся скрыть факт развода с наследодателем и сойти за жен действующих, и рассчитывают при этом получить имущество как наследницы первой очереди. Однако такого рода обман легко и быстро вскрывается – через запрос нотариуса в органы ЗАГС.
"Галя, у нас отмена!"
Задача нотариуса – убедиться в чистоте сделки и сделать все возможное, чтобы исключить поводы для ее оспаривания в будущем. Однако порой сами участники сделок оказываются заинтересованными в том, чтобы сделку можно было впоследствии признать незаконной. Мотивом, как правило, служит личный затяжной конфликт.
О подобном случае нам рассказали в одной красноярской нотариальной конторе. Два наследника долго не могли договориться о разделе имущества, но в итоге пришли к решению, что один из них продаст второму свою долю в унаследованной квартире. Наследство и покупатель находились в Красноярске, а продавец – в Иркутске. Последний, видимо, в силу затяжного конфликта, приезжать на сделку лично не захотел и сделал нотариальную доверенность на представителя в Красноярске. Нотариус, который должен был удостоверить сделку, как обычно запросил у сторон необходимые документы заранее, все проверил и не обнаружил никаких подвохов. А вот дополнительная проверка непосредственно в день сделки показала, что буквально за несколько часов до этого момента продавец отменил доверенность и, конечно, никого об этом не предупредил.
План скомпрометировать сделку, чтобы потом ее оспорить и навредить покупателю, провалился, поскольку нотариус проверял доверенность несколько раз, в том числе непосредственно перед удостоверением договора.
Подарок незапланированной щедрости
Слабое место многих – низкий уровень правовой грамотности. Этим как раз и пользуются не только мошенники, но зачастую и достаточно близкие люди, у которых есть свой материальный интерес. Чаще всего жертвой обмана становятся пожилые люди, чьи квадратные метры не дают спокойно спать родне.
Так, в одну из нотариальных контор Ленинградской области привели бабушку. При этом внучка заявила, что бабушка намерена подарить ей свою недвижимость. Видимо, девушка не знала о том, что одна из главных задач нотариуса при работе со сделками — это личная беседа с каждой из сторон и выяснение их истинных намерений.
"В ходе разговора с бабушкой оказалось, что максимум, на что может рассчитывать ее предприимчивая внучка, – это завещание, а дарить квартиру ей никто и не планировал", – рассказывает нотариус Николай Быстров.
Интересно, что до нотариальной конторы бабушку отвозили в МФЦ, видимо, намереваясь заключить договор дарения в простой письменной форме. Однако в силу того, что квартира находилась в долевой собственности, заявителей направили к нотариусу – по закону такую сделку нельзя оформить без него.
В ситуациях же, когда недвижимость принадлежит собственнику целиком, такие схемы нередко удается провернуть, ведь в задачи сотрудника МФЦ не входит проверка законности и правомочности сделки, а также выяснение реальной воли всех сторон договора. Пожилому и плохо разбирающемуся в юридических тонкостях человеку могут подсунуть на подпись любой документ, не рассказав о последствиях его оформления. Ответственность за сделку, если она заключалась на коленке в МФЦ, никто не несет, кроме самих сторон договора.