«Переход в целом состоялся». Введение проектного финансирования на рынке недвижимости: итоги первых двух с половиной лет

Раньше, до 1 июля 2019 года, российские стройки работали по принципу анекдота про «нет ножек – нет мультиков»: есть продажи – есть процесс, нет спроса или денег не хватает – стройка встает. И хорошо, если на время, а не навсегда. С введением проектного финансирования и переходом застройщиков на продажи по эскроу-счетам ситуация изменилась в корне: банк выделяет девелоперу кредит на возведение дома, а дольщики кладут свои деньги в банк – до окончания строительства. Насколько гладко прошел этот переход и каковы оказались последствия для застройщиков и дольщиков сейчас, спустя два с половиной года?

Через пару лет перейдут все

По данным ДОМ.РФ, в России девелоперы строят уже 75% квадратных метров в многоквартирных домах, привлекая средства дольщиков на эскроу-счета. В Москве по состоянию на конец ноября 2021 года с применением проектного финансирования возводилось почти 73% всего жилья (для сравнения: в ноябре 2020 года этот показатель составлял всего 48,1%).

«При этом по регионам доля строительства с применением эскроу-счетов может варьироваться и зависит от объемов возведения жилья в целом, а также от стадии развития рынка, – отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. – В регионах, где ведется активное строительство, доля проектов, реализующихся через счета эскроу, чаще всего высокая». По официальным данным, все выглядит неплохо: так, например, в Сочи 360 тыс. кв. м из 529 тыс. строится с использованием эскроу-счетов, а это 68%. Однако ни для кого не секрет, что на первичном рынке летней столицы по-прежнему разброд и шатание – новостройки продаются и по ПДКП, и по схеме ЖСК, многие вообще строятся без всякого разрешения на строительство, а потом оформляются как частный дом и распродаются по долям. Дело в том, что многие из таких полулегальных домов вообще не учитываются статистикой, потому и не портят ее.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», полагает, что в ближайшие год-полтора доля продаж по эскроу по всему рынку достигнет 90% или более. Согласен с ней и Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»: «Можно сказать, что переход в целом состоялся. Когда он полностью завершится, прогнозировать сложно, но, вероятнее всего, в ближайшие 1-2 года. Как раз в это время окончится цикл строительства домов, которые девелоперы начали строить перед самым началом реформы по старым правилам. Тогда в строительстве останутся только новостройки, финансируемые через эскроу».

Опасения напрасные и не совсем

Участники рынка помнят, какой переполох наделало это решение правительства два с половиной года назад. Тогда заговорили о возможных последствиях: и о росте цен для потребителя, и о разорении мелких строительных компаний, и об отсутствии у банков опыта такой работы и ожидаемой волоките с предоставлением проектного финансирования.

Часть опасений сбылась: для небольших застройщиков, не обладающих значительным портфелем проектов, получить кредитную линию действительно оказалось сложно. Для них банки предлагают менее выгодные условия, а зачастую требуют более высокую долю собственных средств. Часть компаний прекратили свою деятельность, рынок монополизировался. Зато «для крупного девелопера получение кредита каких-либо значимых препятствий не создает, – радуется Дмитрий Железнов. – Напротив, подтвердились позитивные ожидания: застройщик получает надежное и стабильное финансирование, которое исключает риски, связанные с колебаниями спроса».

А вот насчет роста цен на новостройки вопрос дискуссионный. Они действительно беспрецедентно выросли за последние два года. Однако все эксперты оглашаются с тем, что это было вызвано не столько переходом рынка на эскроу, сколько введением льготной ипотеки под 6,5%, повлекшей ажиотажный спрос на квартиры, а также в большой степени ростом цен на материалы, оборудование, комплектующие и рабочую силу. Свою роль сыграло и ослабление рубля.

В чем выгода для покупателя

Опыт последних двух лет показал, что схема с эскроу еще не гарантия соблюдения застройщиком сроков строительства, так же, как и не гарантия от его банкротства. Кстати, отмечает Надежда Коркка, перенос сроков ввода в 2020-2021 годах зачастую происходил не по вине застройщика. Причиной тому послужили коронавирусные ограничения, в ходе которых были приостановлены строительные работы.

Но и нельзя сказать, что проектное финансирование не помогло улучшить ситуацию со сроками. Дело в том, что банк очень тщательно следит за прогрессом на стройплощадке и вообще ответственностью застройщика. И если он серьезно нарушает график строительства, получить кредит под следующий проект ему будет сложнее. Задержка ввода в эксплуатацию сегодня возможна в основном по техническим причинам, которые принципиально устранимы, тогда как раньше стройка могла встать только из-за падения спроса, что подчас становилось для девелопера неразрешимой проблемой.

Что касается денег дольщика, то они теперь хорошо защищены. Главный риск связан с вероятным отзывом лицензии у банка, в котором открыто проектное финансирование для застройщика. Безусловно, каждая из таких кредитных организаций перед включением в перечень внимательно изучается ЦБ РФ. Однако с учетом нестабильной экономической ситуации не стоит сбрасывать со счетов данный фактор.

Главный минус для покупателя в том, что у него не получится заработать на покупке новостройки «на котловане» столько, сколько в былые годы. Разница в ценах на момент начала продаж и сдачи дома в эксплуатацию существенно сократилась. Но не сошла на нет совсем. «Она сохраняется – покупатель получает дисконт за время ожидания, которое необходимо до получения ключей. В октябре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы на начальном этапе строительства составляла 261,9 тыс. рублей, в корпусах на этапе отделки домов – на 8% больше (282,2 тыс. рублей)», – констатирует Надежда Коркка.

Как же отнеслись сами дольщики к новой схеме? Дмитрий Железнов говорит, что очень обрадовались: «Новая схема избавила от опасений тех покупателей, которые раньше были скептически настроены по отношению к долевому строительству. Они осознают, что деньги не «сгорят», а в любом случае сохранятся». Вместе с тем, фактор продажи по эскроу не стал для покупателя определяющим при выборе новостройки. «Это скорее индивидуальная история, – говорит Надежда Коркка. – Бесспорно, в некоторых случаях именно проектное финансирование вместе с надежностью застройщика может послужить причиной выбора. Но большинство покупателей оценивают все факторы – бюджет покупки, планировку, транспортную доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры, репутацию застройщика, механизм привлечения средств – в комплексе».

Мода на модуль. Скоро квартиры будут собирать на заводе и из них строить дома

Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?

Дорогостоящий фантик от конфетки. Сможете ли вы продать «умную» квартиру дороже обычной?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости