В 2021 году на московском рынке аренды спрос падал на 15% и возрастал на 30%
С начала года рынок аренды Москвы пережил многое – упадок, затем ожидание снятия ограничений и возвращения нанимателей, летом несезонный рост спроса и новые тренды, необычайно яркий и продолжительный «высокий сезон». Специалисты департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» рассмотрели и объяснили значимые тенденции спроса на старомосковском рынке найма жилья в 2021 году.
Зима–весна: рынок в упадке, арендаторов привлекают бонусами
Согласно статистике департамента аренды квартир компании, в начале 2021 г. число заявок от нанимателей на поиск жилья в Москве уменьшилось на 15% к показателю аналогичного периода предыдущего года. Эксперты объясняли падение спроса кризисной ситуацией на рынке труда в течение 2020 г., при этом они рассчитывали на ее улучшение в связи со снятием ряда ограничений в конце января и постепенным возвращением к привычному ритму жизни и работы в столице.
В компании также отмечали усиление некоторых трендов – в частности, рост популярности совместной аренды как одного из способов экономии бюджета и возможности остаться в столице – по состоянию на январь доля заявок от коллективных нанимателей в общем объеме увеличилась на 12%. 17% квартиросъемщиков в этой категории составляли студенты, 83% – иногородние и иностранные трудящиеся, а также москвичи, сдающие собственное жилье.
В свою очередь, наймодатели экономичных многокомнатных квартир стали более лояльно относиться к размещению группы жильцов (учитывая, что коллективный найм добавляет 10–15% к базовой арендной ставке объекта). Число таких квартиросдатчиков выросло на 21% – динамика была выявлена экспертами при сравнении показателей января–февраля в 2020 и 2021 гг.
«Снижение спроса в 2020 году заставило собственников быть сговорчивее – в частности, рассматривать разные составы квартирантов в сегменте эконом. И сегодня 44% сдающих столичные квартиры комнатности 3+ (со ставками 30–80 тыс. рублей в месяц) не возражают против формата совместного найма», – объяснила в феврале заместитель директора департамента аренды квартир компании Оксана Полякова.
В марте, апреле и мае о восстановлении активности на московском рынке найма речь также пока не шла, даже несмотря на постепенное возвращение города к привычной жизнедеятельности. В компании отмечали увеличение числа заявок от приезжающих из регионов РФ и стран СНГ, однако значительного притока нанимателей не наблюдалось. Средний срок экспозиции на массовом рынке аренды составлял 3 недели, в экономклассе – 2 недели против 4–5 дней в марте 2020 г. (до первой волны самоизоляции).
В сложившихся условиях арендодатели были готовы идти на некоторые уступки. Так, в сегменте эконом 45% из них не возражали против размещения в квартире нанимателей с мелкими животными; 20% указывали, что рассмотрят любые составы квартиросъемщиков. 38% квартиросдатчиков жилья экономкласса в Москве соглашались разделить сумму страхового депозита на части (обычно она соответствует размеру арендной ставки, и рассрочка выплаты снижает финансовую нагрузку на нанимателей).
«Но даже в конкурентной борьбе за жильцов совсем отказаться от обеспечительного платежа, как это было в кризис 2014–2015 годов, собственники сегодня не согласны, – отмечала Оксана Полякова. – Непопулярна и практика использовать страховой депозит в качестве оплаты завершающего месяца аренды – наймодатели тщательно просчитывают риски и вероятные убытки. Функция депозита – компенсировать ущерб в случае порчи или пропажи имущества, и его возврат или удержание совершается владельцем обычно после приемки квартиры. В целом можно отметить повышение практичности и юридической грамотности участников рынка найма».
Лето: рост спроса и новые тенденции
Согласно статистике департамента аренды квартир компании, по итогам июня 2021 года спрос на найм столичного жилья массового сегмента вырос на 14% в сравнении с показателем того же месяца в кризисном для рынка аренды 2020 году и на 4% превысил уровень июня допандемийного 2019-го, когда наблюдалось стандартное летнее затишье. В значительной степени рост был обеспечен за счет трудовых мигрантов.
«Первый летний месяц продемонстрировал оживление рынка найма, и в массовом сегменте спрос в основном формируют приезжие арендаторы – с 16 июня, после продления льготного периода для иностранцев в РФ, мы наблюдаем их приток в столицу. Внутри этой группы абсолютное большинство – 80% – приходится на граждан стран СНГ (например, сейчас в значительном количестве прибывают наниматели из Киргизии) и не более 20% – на представителей регионов РФ и стран дальнего зарубежья. Речь идет о запросах на длительную аренду (не менее 11 месяцев)», – рассказала Оксана Полякова.
Традиционно наиболее популярны среди нанимателей демократичного жилья 1-комнатные квартиры экономкласса в пешей доступности от удаленных станций метро или МЦК. Однако эксперты ИНКОМ-Недвижимость указывали также на развитие новых тенденций спроса в июне и июле 2021 г.
Так, в рамках низкой ценовой категории некоторые наниматели предпочитают жилью в обжитых районах рядом с метро или МЦК квартиры на дальних окраинах города, желая найти варианты лучшего качества или большей комнатности – на первый взгляд парадоксальное для рынка аренды явление специалисты объясняли сохранением формата дистанционной работы и улучшением транспортной инфраструктуры города.
Любопытен также другой тренд – миграции внутри столичного рынка найма изменили направленность. Если в 2020 г. ради сокращения арендного бюджета многие наниматели переезжали в более дешевое жилье (это комнаты за 10–13 тыс. рублей в месяц, 1-комнатные квартиры за 20–25 тыс. руб. в месяц, причем нередко для совместного найма), то к лету часть из них могла позволить себе сменить объекты категории супер-эконом на более качественные и дорогостоящие – с арендными ставками около 40 тыс. рублей, и снимать их не в складчину, а единолично.
В августе спрос на массовом рынке найма жилья в Москве был сопоставим с показателем того же периода 2019 года, в сравнении с августом кризисного 2020-го активность нанимателей была выше на 20%, свидетельствует статистика Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. В числе факторов, влияющих на рост спроса, специалисты компании выделили следующие: наплыв студентов и трудовых мигрантов (совокупно они составляли 85% нанимателей), сезонное увеличение деловой активности, ужесточение условий льготного жилищного кредитования и рост цен на приобретение жилья, которые заставили многих потенциальных покупателей перейти в группу арендаторов.
Собственники сдаваемых квартир отреагировали на всплеск спроса отменой скидок и повышением арендных ставок на 5%. Эксперты прогнозировали продолжение традиционного осеннего подъема на рынке аренды в сентябре и октябре.
Осень: в годовом выражении спрос вырос на 30%
Результат превзошел ожидания специалистов. В сентябре спрос в сегменте эконом был на 17% выше предложения. Для сравнения: в аналогичный период 2020-го количество лотов в экспозиции в 2,5 раза превосходило число желающих их арендовать, а осенью доковидного 2019 года спрос и предложение находились на равных уровнях.
В среднем по показателю спроса т. н. высокий сезон 2021 г. на 30% опередил прошлогодний. По данным экспертов, срок сдачи объектов на массовом рынке аренды московского жилья сократился до нескольких дней против 2–3 недель, а для ликвидных лотов квартиранты порой находились за считанные часы, и собственники могли проводить кастинг.
«Фактор сезонности очень ярко проявился в этом году: квартиранты ‘’охотятся’’ за самыми ликвидными и недорогими объектами, в экспозиции остается все меньше предложений, и в условиях активного спроса собственники жилья экономкласса уже не дают скидки и даже не рассматривают возможность торга, напротив, 70% из них повышают ставки – по сравнению с весенне-летними ценами в среднем на 7–10%, а то и на 15% (в зависимости от качественных характеристик объекта)», – прокомментировала ситуацию Оксана Полякова.
Эксперты компании отметили изменение поведенческих моделей арендодателей в зависимости от уровня спроса: в частности, нынешней осенью, как и в 2019 г., когда востребованность бюджетных лотов стабильно высока, не более 35% квартиросдатчиков по запросу арендаторов обновляли или частично заменяли мебель, сантехнику и бытовую технику, устраняли неисправности. В сентябре 2020 г. речь шла о 53%.
Возвратились и ограничения для арендаторов со стороны владельцев жилья – например, по гендерным, возрастным или национальным признакам, семейному положению, составу. Так, нынешней осенью лишь 20% наймодателей давали разрешение на вселение арендаторов с маленькими детьми и домашними животными.
В осеннем сезоне-2021 среди арендаторов значительно выросла популярность 2-комнатных квартир: в масс-маркете спрос на них на 17% превысил показатель годичной давности. Эксперты объясняют данное явление изменением контингента нанимателей жилья эконом- и комфорт-классов: теперь в составе приезжающих в Москву на заработки или с целью делать карьеру значительную долю занимают семьи из стран бывшего СССР.
«В сегменте эконом многие приезжие арендаторы, не покинувшие Москву в первую волну коронавирусной самоизоляции, сумели закрепить свои позиции на рынке труда, освоиться в городе и упрочить материальное положение. Они привозят в столицу свои семьи, устраивают детей в школы, стараются осесть в городе и меняют условия проживания на более комфортные – переезжают из экономичных ‘’однушек’’ в 2-комнатные квартиры. Преимущественно такие наниматели – это работники московских строек и сотрудники служб доставки», – поделилась наблюдениями Оксана Полякова.
«Высокий сезон» затянулся, что дальше?
По мнению специалистов департамента аренды квартир компании, в ноябре еще не наблюдалась зимняя стагнация рынка найма в Москве, хотя спрос перестал быть ажиотажным и находился на уровне ноябрьских значений 2020 г. В первой декаде декабря эксперты также говорят о стабильной активности нанимателей в сегменте эконом.
Дефицит ликвидного предложения долгосрочной аренды по-прежнему заметен, и наймодатели стараются поднять стоимость проживания на 5–15%. Причем не только при сдаче своего объекта новым жильцам. Некоторые оговаривают увеличение цены аренды по действующим договорам найма, и квартиранты принимают эти условия, считая их выгодными, ведь снять аналогичное жилье по прежним демократичным ценам уже не выйдет, – объясняют в компании. Усредненная ставка найма в ноябре и декабре увеличилась на 5%.
Нижний порог арендной стоимости старомосковской квартиры осенью этого года поднялся на 50% (до 30 тыс. руб. в ноябре против 20 тыс. руб. в августе), и эксперты сходятся во мнении, что возвращение к прежним ценовым показателям в сегменте супер-эконом маловероятно. В ближайшей перспективе цены в сегменте аренды будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объема предложения. Прогнозируя развитие рынка, в компании исходят из стабильности основных факторов — экономической и эпидемиологической ситуаций в стране и мире.