Как увеличить доходность от инвестиций в новостройки

Инвестиции в жилую недвижимость всегда были популярным вариантом вложения средств в России, это позволяет сохранить "тело" капитала. В период договоров долевого участия старого формата (до перехода девелоперов на проектное финансирование и эскроу-счета) разница в стоимости жилья на стадии котлована и после введения в эксплуатацию достигала примерно трети. Но ситуация изменилась.

"В рамках "прежнего" 214-ФЗ ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". - Ред.) девелоперы могли предоставить на стадии котлована хороший дисконт, деньги частных инвесторов поступали в оборот и фактически замещали часть собственного капитала, а в девелоперских проектах он стоит не менее 20 процентов годовых", - говорит Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал", вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).

Когда средства частных инвесторов поступают на эскроу-счета, застройщики получают их в виде кредита с соответствующей процентной ставкой. Мотивации для существенной скидки на старте проекта у застройщика больше нет. В итоге целый пласт инвесторов просто "ушел" с рынка в поисках более доходных вариантов вложения капитала. "Доходность в 7-9 процентов годовых - это не предел мечтаний, а большую доходность на этом рынке сегодня получить сложно", - говорит Феликс Блинов.

Тем не менее возможности на "первичке" у инвесторов еще остаются. Да и покупать на старте строительства теперь безопасно. Дом будет достроен, даже если застройщику не удастся реализовать большую часть квартир, это сделают на деньги банка.

"Единственное, чем сейчас рискуют инвесторы при покупке жилья на первичном рынке, - это перенос сроков сдачи дома в эксплуатацию. Ежегодно 50-60 процентов новостроек столицы сдается в срок, остальные же по смещенному графику, с опозданием хотя бы на месяц", - говорит Ярослав Кобаладзе, руководитель агентства недвижимости kobaladze_realty.

Инвесторы уходят с рынка в поисках более доходных вариантов вложения капитала

Вкладываться в новостройки по-прежнему стоит, считает Юрий Лебедев, руководитель отдела продаж департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость". Цены на квартиры в новостройках будут расти хотя бы потому, что уменьшается количество выдаваемых разрешений на строительство. На рынке спрос превышает предложение.

По словам эксперта, инвестировать лучше в студии или однокомнатные квартиры площадью 30-35 квадратных метров, а также в "двушки" площадью 45-55 квадратных метров. Важны видовые характеристики жилья.

Так, добавить прибыльности проекту могут такие факторы, как новый торговый центр рядом с новостройкой или новая станция метро.

"Будьте на шаг впереди и присмотрите инвестиционную квартиру в тех районах, где до 2025 года запустят МЦД-3 "Ленинградско-Казанский", МЦД-4 "Киевско-Горьковский" и МЦД-5 "Ярославско-Павелецкий". После сдачи линий Московских центральных диаметров недвижимость в этих районах вырастет в цене в несколько раз", - говорит Александр Патешман, независимый финансовый эксперт и инвестор.

Чтобы зарабатывать на перепродаже квартир, придется наращивать квалификацию. Нужно хорошо знать рынок, разбираться в многообразии проектов, будущих премьерах. По сути, инвестор в недвижимость становится схож с игроком на фондовом рынке. А там, если вложиться в акции без знания, они могут случайно вырасти и подорожать вместе с рынком на несколько процентов в год. Без аналитики и поддержки квалифицированных консультантов все это сводится к случайным заработкам.

Традиционно лидерами по количеству новых проектов жилой недвижимости являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Большой Сочи

"Первичный рынок захватывают частные инвесторы. К таким можно отнести и специалистов сферы недвижимости. Риелтор с хорошим доходом и сбережениями не пойдет в банк. Он купит квартиру в привлекательном для инвестирования жилом комплексе, а затем реализует ее намного дороже", - говорит Ярослав Кобаладзе.

Традиционно лидерами по количеству новых проектов жилой недвижимости являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург. В последние годы этот перечень дополнил Сочи. В остальных регионах, наоборот, ситуация меняется не в лучшую сторону.

"По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за первую половину 2021-го в России обанкротился 91 застройщик. В регионах не всегда можно найти объект для инвестиционных вложений, потому что крупные девелоперы с осторожностью заходят в новые регионы, а местные застройщики - уходят с рынка", - говорит Феликс Блинов.

Сегодня в 17 регионах России строительство жилья застройщиками либо не ведется, либо находится на низких уровнях, отмечают в РАСК.

Большинство новых квартир - однокомнатные (доля 53 процента). В 11 регионах России доля однокомнатных квартир составляет более 60 процентов, лидер по числу маленьких квартир - Ленинградская область, здесь 75 процентов строящихся - однокомнатные.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России предлагает использовать несколько стратегий для инвестирования в новостройки. По его словам, по-прежнему нужно входить в проект как можно раньше, становиться одним из первых покупателей и выбирать лучше объекты в ЖК. Даже если в последующем средняя цена в проекте вырастет хотя бы на 10-15 процентов, то лучшие лоты подорожают сильнее, и доход будет выше.

Вторая стратегия - использовать в целях инвестирования длительные рассрочки, которые застройщики используют сегодня все чаще. Во многих случаях эти рассрочки беспроцентные. Инвестор получает возможность оплатить незначительную сумму за счет собственных средств, а в дальнейшем сделать переуступку прав по договору долевого участия (ДДУ) конечному покупателю.

"Например, вы оплатите на входе 30 процентов от цены квартиры. Даже если ее цена вырастет всего на 10 процентов, то эти 10 процентов доходности будут рассчитываться на вложенные 30 процентов от суммы. То есть доход инвестора в этом случае будет около 30 процентов годовых. Эта стратегия активно используется на зарубежных рынках и называется "флиппинг". Это вариант для продвинутых инвесторов, которые могут найти проекты с перспективой роста цены и в то же время с выгодными условиями по оплате самой сделки", - говорит Дмитрий Халин.

Кстати

Недвижимость в России по-прежнему остается "защитным" активом, считают эксперты. По данным РАСК, 24 миллиона россиян живут в городах, где вообще отсутствует строительство жилья застройщиками. "Возможно, в ближайшем будущем жилье не будет сильно дорожать, но точно и не обесценится", - резюмирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости".