Трансформация формата, часть I: дружба со складами — нелегкий выбор торговых центров

Постпандемийная судьба многих столичных торговых центров незавидна. Спрос на товары не первой необходимости со стороны покупателей, а стало быть, и на площади в ТЦ со стороны арендаторов если и вернется на прежний уровень, то нескоро. Классическим арендаторам крупные торговые и торгово-развлекательные центры перестанут быть интересны (за исключением топовых объектов, конечно). Представители индустрии развлечений (кинотеатры, детские центры, катки и так далее), равно как и рестораторы, вообще перестали понимать, стоит ли сегодня, когда всех то и дело закрывают, тратиться на аренду в торговых центрах, чтобы потом еще и бесконечно бодаться с их УК на тему, кто кому чего должен. Ну и все в таком духе.

Так рассуждают сегодня десять из десяти профессионалов рынка, которые твердо уверены: торговым центрам, которые этого еще не сделали, все равно придется задуматься о своем будущем.

E-commerce рулит

Снести чуть ли не половину ТЦ за ненадобностью и построить на их месте, например, жилье — известная, но слишком уж радикальная идея, которая может получить разве что единичные воплощения. Масштабная трансформация в духе компании Ingka Centres, которая намерена потратить на реновацию своих ТЦ в России 100 млрд рублей и в одно только концептуальное обновление столичного ТЦ «Мега Теплый Стан» готова вложить 29,5 млрд рублей, доступна, мягко говоря, немногим. Сотрудничество с различными кружками, студиями, ярмарками и прочими «арендаторами малой коммерции» не слишком интересно с экономической точки зрения, да и вообще срабатывает только на площадке ТЦ районного масштаба, который, собственно, перестает быть торговым центром и превращается в общественный центр с частичной торговой функцией.

Короче говоря, в поисках действительно сильного партнера, с которым можно рука об руку широко шагать в светлое завтра, торговый сегмент начал все более и более внимательно присматриваться к складскому сегменту. Во-первых, пока торговля продолжает подсчитывать ковидные убытки и в очередной раз добиваться включения ТЦ в список отраслей, пострадавших от пандемии, склады вправе литрами пить шампанское, поднимая тосты за сверхудачный 2020-й, за столь же удачный 2021-й, за обещающий быть не менее удачным 2022-й. А чего ж нет: согласно складским прогнозам компании Knight Frank, к концу нынешнего года объем сделок в столичном регионе приблизится к отметке 2,25 млн квадратных метров, и если по итогам первого полугодия доля вакантных площадей составляла 1,6%, то по итогам второго она должна опуститься до 0,7%.

Во-вторых, в мире, где скорость доставки товара является едва ли не ключевым конкурентным преимуществом, спрос на расположенные в черте мегаполисов «склады последней мили» растет как со стороны «чистых» игроков e-commerce, так и со стороны крупных ретейлеров. При этом, как подчеркивает инвестиционный директор компании R2 Asset Management Глеб Иванов, острый дефицит городских складов подогревается сокращением числа промышленных зон на территории Москвы и ближайшего Подмосковья. «Ситуацию усугубляют крупные жилые застройщики, которые занимаются комплексным освоением бывших промзон. Складам приходится нелегко в этой конкурентной борьбе, так как жилая недвижимость более рентабельна с точки зрения инвестиций. Таким образом, предложение старых, «советских» складов в черте города стабильно сокращается, а строительство новых объектов пока только набирает обороты», — отмечает эксперт. Да и строить склады на сверхдорогой городской земле не всегда уместно, а арендовать по умеренным ставкам простаивающие торговые площади — уместно более чем. По крайней мере, так кажется на первый взгляд.

Вообще, по словам руководителя департамента торговой недвижимости компании JLL Полины Жилкиной, переформатирование торговых объектов в складские — глобальный тренд, который наблюдается во многих развитых странах мира. Большинство крупноформатных торговых объектов, якорными арендаторами которых, как правило, выступают магазины DIY и товаров для дома, расположены в густонаселенных районах мегаполисов, а также в непосредственной близости от крупных логистических центров. По оценке эксперта, сегодня такие объекты оказываются привлекательными как с точки зрения скорости доставки, так и в контексте высокой доходности онлайн-торговли.

«При этом за рубежом речь идет в первую очередь о завоевании складами торговых «биг-боксов» — гипермаркетов, отдельно стоящих торговых «коробок», которые больше подходят под складское использование по своим характеристикам, чем современный молл. Например, в Австралии как минимум два объекта были приобретены с целью редевелопмента в логистические: City West Plaza площадью в 22 тысячи квадратных метров в Мельбурне, купленные Cadence Property Group и Assembly Funds Management за 39 млн австралийских долларов в мае 2020 года и Homemaker Prospect в Сиднее, купленный компанией Dexus за 65 млн австралийских долларов в октябре 2019 года», — рассказывает Полина Жилкина.

Да и в России, по мнению регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers Виктора Афанасенко, «под складские площади целесообразнее всего переоборудовать торговые центры, например, вблизи МКАД, которые устарели и утратили свою актуальность именно как объекты торговой недвижимости. Причем в этом случае имеет смысл переоборудовать объект полностью, а не частично».

Фото: пресс-служба Radius Group

За и против движения навстречу

Конечно, дружба со складами дается торговым центрам непросто, и есть целый ряд факторов, которые тормозят процесс торгово-складского сближения. «Большинство профессиональных собственников торговых центров мыслят в долгосрочной перспективе и играют в долгую. Несмотря на то что сегодня практически у всех есть проблемы с денежным потоком, так до конца и не восстановившимся к доковидному уровню, многие делают все возможное, чтобы сохранить и даже укрепить позиции ТЦ в «просевшем» рынке. Кто-то решает это через более гибкую арендную политику в отношении текущих партнеров, другие усиливают концепцию и привлекают новые бренды, есть даже те, кто все же находит возможность инвестировать в обновление и улучшение своего объекта», — делится наблюдениями Полина Жилкина.

Виктор Афанасенко считает, что основное ограничение при переоборудовании — это разница в стоимости аренды между складской и торговой недвижимостью, в результате чего сейчас собственникам ТЦ неинтересно сдавать помещения как склад. «Также есть ограничения технического плана, такие как отсутствие зоны маневрирования для грузового транспорта. При совместном использовании (когда часть остается торговой, а часть уходит под склад) возникает проблема разведения транспортных потоков покупателей и арендаторов склада», — добавляет эксперт.

Глеб Иванов подчеркивает, что для владельцев торговых площадей перепрофилирование части помещений в склады — вынужденная мера, которая «негативно сказывается на потребительском опыте покупателей классического ретейла из-за смешения потоков и возможного столпотворения курьеров». Еще одним камнем преткновения эксперт называет тот факт, что торговые центры изначально проектировались по другим стандартам и адаптировать эти площади под нужды серьезных игроков рынка e-commerce очень сложно.

«Многие ТЦ небольшого и среднего формата, которые наиболее подвержены негативному влиянию развития интернет-торговли, достаточно тесно вписаны в существующую застройку, имеют небольшую парковку и узкие подъездные пути. Эти ограничения могут значительно усложнить строительство складских объектов на месте торговых центров, даже если мы говорим об их полном сносе. Также Москва проводит последовательную политику по вытеснению грузового транспорта из города, поэтому многие представители e-commerce выбирают склад за МКАД», — добавляет Глеб Иванов.

Понятно, что есть аргументы против, однако же есть и аргументы за, пусть и не для всех звучащие убедительно. Какие торговые центры всерьез могут рассматривать партнерство со складским сегментом или даже полное перерождение в склад? Как это происходит сейчас и каковы перспективы? В деталях профессионалы разнятся, но в целом единодушны.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers

«В настоящий момент на фоне активного развития сегмента складской недвижимости некоторые собственники торговых центров рассматривают как альтернативу возможность переоборудования площадей под склады, однако это не носит массовый характер. В основном такой вариант рассматривают ТЦ, которые нуждаются в глобальной реконцепции, и те, которые в силу разных причин потеряли привлекательность для покупателей. Еще наблюдается интерес к ТЦ в спальных районах (где проживает основное число потребителей онлайн-доставки) и около МКАД. Также нужна большая площадь рядом с ТЦ типа Metro или Leroy Merlin, для того чтобы обеспечить эффективную работу склада. В принципе крупные ТЦ и так имеют зону хранения для собственных нужд: для выгрузки товаров, возврата и комплектации. Возможно, доля такой складской зоны будет увеличена, так как, во-первых, в связи с ажиотажным спросом во время карантина не всегда была возможна регулярная поставка продуктов just-in-time и обнаружилась необходимость хранить на полках и в подсобках чуть больше, чем раньше. Во-вторых, ТЦ стали звеном цепочки онлайн-поставок, то есть товар реализуется не только в торговом зале, но и забирается курьерами для доставки, а значит, нужна большая, чем прежде, зона хранения и подготовки. В качестве примера можно привести тот же Leroy Merlin, который в карантин работал как dark store: товар хранился в торговом зале, собирался персоналом и отгружался потребителям без доступа покупателей в торговую зону».

Глеб Иванов, инвестиционный директор R2 Asset Management

«Как показали ноябрьские «ковикулы», работа в торговых центрах в режиме «на выдачу» возможна и реализуема. А это уже гибридный складской формат: покупатель оформляет покупку через интернет и приезжает в закрытый ТЦ, как на склад, забрать приобретенный товар. Получается своеобразный симбиоз e-commerce и склада. ТРЦ будут смещать ориентир с торговли скорее в сторону развлечений/впечатлений: за время пандемии люди научились удовлетворять свои бытовые нужды посредством онлайн-заказов, но по-прежнему нуждаются в ярких эмоциях. Помочь им в этом могут не только классические арендаторы ТРЦ, такие как кинотеатры, детские центры, но и новые форматы — тематические ярмарки, временные экспозиции, гастрономические перфомансы. Безусловно, позволить себе такие эксперименты могут либо региональные/суперрегиональные ТРЦ, генерирующие значительный трафик, или объекты премиум-сегмента, ориентированные на эксклюзивное обслуживание. Судьба превращения в склады ожидает средние ТЦ с небольшим числом арендаторов и низкой проходимостью: чтобы оставаться на плаву, они вполне могут пожертвовать часть площади под dark store или заняться полным рeдевелопментом».

Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL

«Реальное переформатирование и замещение торговых площадей складами может происходить лишь в тех объектах, где есть высвобождающиеся, уже вакантные или неликвидные помещения, которые не могут приносить хотя бы какой-то доход собственнику. Это может быть неиспользуемая парковка на цокольном уровне, часть помещения сокращающего свой формат гипермаркета, освободившаяся площадка какого-то другого «якоря», замену которому найти уже не получится».

При всех сложностях оценки Полина Жилкина готова предположить, что какая-то часть собственников, скажем, от 5% до 10% ТЦ Москвы, которые профессиональное сообщество относит к качественной недвижимости, начнет в том или ином виде и масштабе переформатировать свои объекты и включать в их состав сегмента логистики. По словам эксперта, «это будут в первую очередь устаревшие морально и физически объекты, теряющие в их нынешнем состоянии актуальность и привлекательность для бизнеса».