Аренда офиса в Петербурге: стоимость, тренды и прогнозы

Российский рынок труда в целом вернулся на допандемический уровень, резюмировал министр труда Антон Котяков. Известно и другое: порядка трех миллионов наших соотечественников продолжают трудиться удаленно, в то время как в доковидную эпоху таковых было в 100 раз меньше. Означает ли это, что потребность в офисных помещениях резко снизилась? И что вообще сейчас происходит с этим сегментом в Петербурге? BN.ru пообщался с экспертами рынка коммерческой недвижимости.

Влияние пандемии

С началом эпидемии коронавируса, а именно весной 2020 года, спрос на офисы действительно упал. Впрочем, не слишком серьезно - на 3 - 5 п. п. за несколько месяцев, фиксируют в Becar Asset Management. Это связано с тем, что в Петербурге очень большой сегмент крупных стабильных корпоративных арендаторов, которые не разрывали арендные договоры и не сокращали площади.

Так, в недорогих офисных сегментах B, C, D и Е ситуация практически не изменилась. А вот по поводу объектов класса А, которые располагаются в центре города, в престижных новых зданиях или солидных бизнес-центрах, эксперты высказываются неоднозначно.

В агентстве недвижимости Wonderwall, например, говорят, что этот сегмент всё же пострадал. Правда, с поправкой на то, что в самых удачных локациях серьезного падения не фиксировалось. К тому же владельцы бизнес-центров отыграли падение спроса на свои площади за счет снижения ставок.

В Maris отмечают, что снижения спроса на данный сегмент вообще не было и при проработке нескольких запросов они, напротив, столкнулись с высокой конкуренцией за такие помещения. В компании связывают это с низкой вакансией качественных помещений класса А.

Как бы то ни было, сейчас по всем сегментам наблюдается статус-кво.

"Спад на спрос офисов был с конца марта до завершения лета 2020-го. Однако уже осенью началось движение, и к концу прошлого года спрос практически восстановился", - комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган.

Сейчас рынок выглядит достаточно оживленно, отмечают в Knight Frank St Petersburg. Компании активно ищут новые объекты, причем смотрят не только классические бизнес-центры, но и гибкие пространства. Общий объем сделок аренды за девять месяцев текущего года уже превысил результат прошлого года на 11% и составил 60,9 тыс. кв. м. По итогам 2021 года ожидаемый уровень спроса должен превзойти результат прошлого года на 15 - 20%.

Динамика изменения уровня вакантных площадей

Источник: Bright Rich | CORFAC International

Цены и динамика

Сколько же стоит сегодня снять офис в Петербурге? И как менялась за последнее время ставка аренды?

По данным партнера Bright Rich | CORFAC International Виктора Заглумина, самые дорогие офисы класса А сдают в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах (соответственно 2 260, 2 250 и 1 910 руб. за кв. м в месяц), самые дешевые предлагают в Красногвардейском (1 380 руб.). В классе В наиболее высокая стоимость аренды в Центральном и Василеостровском районах (1 390 и 1 290 руб. за кв. м в месяц), а самая низкая - в Невском и Выборгском районах (910 и 920 руб.).

Стоимость аренды постепенно увеличивается во всех классах офисной недвижимости. По сравнению с концом 2020 года в классе А она выросла на 7,8%, в классе В - на 8,2%. При этом в третьем квартале 2021-го ставки аренды показали разнонаправленную тенденцию.

"Если в объектах класса В ставки оставались стабильными, то в классе А они выросли еще на 4% - до 1 780 руб. за кв. м без НДС, - такие цифры приводит заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers Виктория Горячева. - На фоне сохраняющейся низкой вакансии (6,65% в среднем по рынку) и малого числа крупных офисных блоков в аренду собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные офисные блоки".

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по классам

Район Класс А Класс В+ Класс В Адмиралтейский 2250 1550 1090 Василеостровский - 1470 1290 Выборгский 1720 1670 920 Калиниский - 1100 1130 Кировский - 1110 1080 Красногвардейский 1380 1180 1140 Московский 1810 1730 1090 Невский - 1060 910 Петроградский 1910 1240 1270 Приморский 1730 1160 1230 Фрунзенский 1900 940 1070 Центральный 2260 1420 1390 Итого по СПб 2080 1320 1190

Источник: Bright Rich | CORFAC International

Райдеры от драйверов

BN.ru также поинтересовался у экспертов, какие компании в основном арендуют офисы в Северной столице и какие требования они предъявляют к объектам.

Драйверами рынка остаются представители сферы информационных технологий и нефтегазовой отрасли. По данным Knight Frank St Petersburg, их совокупная доля в общей структуре сделок аренды за январь - сентябрь 2021 года составляет 47%. Эти компании предъявляют высокие требования и к локациям, и к самим помещениям: площади, планировке, отделке, техническим характеристикам. Помимо центра и Петроградки, у нефтегазового сектора набирает популярность Приморский район, также пользуется спросом Московский.

Арендаторы отдают предпочтения современным, качественным зданиям, подчеркивают в Colliers. Наниматели объектов площадью до 1 тыс. кв. м предпочитают помещения с отделкой, желательно с элементами дизайна. А арендаторы более 1 тыс. кв. м хотят не саму отделку, а льготы на базовый ремонтный пакет.

При этом петербургские арендаторы менее требовательны, чем, скажем, московские. Гибкость арендного предложения, качество управляющей компании, современность интерьеров - это главное, на что обращают внимание питерцы.

Хайп вокруг коворкингов

В последнее время набирает обороты новый для нашей страны формат офисов - коворкинги. Можно даже сказать, что вокруг них сформировался ажиотаж. Компании выбирают этот формат ввиду его простоты и полной укомплектованности - оборудованием, мебелью, сервисами. В самых успешных проектах заполняемость доходит до 95%. Особенно заметными темпами коворкинги развиваются в Москве. Так, во втором квартале 2021-го их объем увеличился на 20%.

Аналогичная тенденция имеется и в Петербурге, подтверждает большинство экспертов. Хотя и не такая бурная: по подсчетам Becar Asset Management, темпы роста этого сегмента в Северной столице ниже, чем в Первопрестольной, в четыре-пять раз. Тем не менее в городе на Неве коворкинги занимают в общей сложности уже почти 50 тыс. кв. м, благодаря чему они становятся заметной частью офисной жизни.

"В последнее время в Петербурге расширяют сеть местные операторы и выходят на рынок московские игроки, - делится руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Нелли Алейникова. - При этом спрос на данный продукт есть. Мы ведем переговоры с рядом потенциальных резидентов с запросами от 25 до 150 рабочих мест".

На петербургском рынке уже начинают появляться крупные качественные гибкие пространства, например "Практик" (на Гороховой улице и на Охте). В Bright Rich говорят, что выходят или планируют выход на местный рынок федеральные девелоперы, такие как SOK и CODE. И проекты корпоративных коворкингов такого высокого уровня вполне способны привлечь крупных резидентов.

"Рынок гибких офисных пространств растет стремительными темпами и имеет большой потенциал для развития, поэтому сегмент коворкингов продолжает активно наращивать объемы предложения, - комментирует заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. - До конца 2021 года к открытию заявлено около 19,8 тыс. кв. м подобных площадей. Таким образом, общий объем гибких пространств может увеличиться в полтора раза относительно итогов 2020 года и составить более 58 тыс. кв. м".

Будущие тренды

Напоследок мы попросили аналитиков дать прогнозы по развитию рынка офисной недвижимости и предположить, какие тенденции будут характерны в ближайшей перспективе.

Ставки будут расти, как и интерес к строящимся зданиям, уверены в Colliers. Эксперты Knight Frank St Petersburg солидарны с коллегами: по мере восстановления рынка и увеличения спроса в компании предполагают годовое увеличение запрашиваемых ставок аренды на 5 - 7%.

"Мы ждем новые объекты, - делится вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. - В Петербурге рынок до конца года может пополниться на 150 - 170 тыс. кв. м. Это приведет к небольшому увеличению вакансии на какое-то время, но спрос затем поглотит и эти площади. Если говорить про более долгосрочную перспективу, то ждем ввода Лахта-центра со всеми очередями (операционного ввода, не технического), тогда рынок немного поменяет свой внешний вид".

Плюс к этому эксперты не сомневаются, что в Петербурге станет еще больше новых форматов типа коворкингов и сервисных офисов, которые будут продолжать развиваться.

Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE:

- В 2022 - 2023 годах заявлены к выходу новые объекты классов А и B, что увеличит предложение на офисном рынке и позволит нам вести переговоры с арендаторами еще на этапе строительства.

Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE:

- Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B за первые девять месяцев 2021 года составил более 176 тыс. кв. м. Относительно показателей первых трех кварталов 2020-го объем спроса в сегменте качественной офисной недвижимости увеличился на 4,5%. В июле - сентябре продолжился рост спроса в сегменте более дешевых офисных помещений класса B, который сформировался в 2020-м. По итогам трех кварталов объем сделок, заключенных в офисных центрах класса B, увеличился на 7,6%. В сегменте офисных центров класса А показатель сократился на 3,9%.

Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers:

- Спрос на офисы не падал даже в пандемийное время. Наблюдалось лишь временное снижение активности и динамики заключения сделок, что в какой-то степени сказалось на уровне поглощения в 2020 году: прирост занятых площадей составил около 110 тыс. кв. м (в 2019 году - 127,5 тыс.). Но уже за первые три квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020 года.

Елена Ерошеня, генеральный директор агентства недвижимости Wonderwall:

- За год средняя стоимость квадратного метра офисного помещения на рынке купли-продажи снизилась на 3,27%, до отметки в 156,8 тыс. руб. за кв. м. Арендные ставки за квадрат в течение прошлого года подросли на 6,36%.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:

- Серьезного изменения ставок за последние месяцы этого года мы пока не видим. Внутри высококачественного сегмента (А и В+) динамика нулевая, в классах чуть ниже (В и С) - в пределах 1% (в В упали, в С поднялись). Зато очевиден годовой тренд, хотя и не столь существенный: по сравнению с аналогичным периодом 2020-го ставки аренды выросли в среднем на 2%.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:

- На фоне восстановления рынка офисной недвижимости, активности арендаторов, а также снижения вакантного предложения в качественных объектах запрашиваемые ставки аренды в большинстве объектов увеличились. За первое полугодие 2021 года в классе А арендная ставка увеличилась на 2,7% в сравнении с итогами 2020-го и составила 2 157 руб. за кв. м в месяц (с НДС и операционными расходами). В бизнес-центрах класса В средняя ставка составила 1 361 руб. за кв. м, что на 3,9% выше прошлогоднего показателя.

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:

- С точки зрения спроса на классические офисы лидируют классы В и В+. Думаю, эта тенденция сохранится. При этом всё больше компаний выбирают не выполнение отделки "под себя", а офисы с готовым ремонтом - чтобы сэкономить финансовые и временные ресурсы. Если говорить о новом предложении, то мы продолжаем наблюдать тенденцию к децентрализации. По итогам первых девяти месяцев в эксплуатацию введено 87,57 тыс. кв. м. С учетом ввода всех заявленных в 2021 году площадей к концу года 42% (99,39 тыс. кв. м) нового предложения в Петербурге придется на Московский район.