Вторичный рынок: следующая остановка…
В третьем квартале 2021 года наметилась тенденция к остановке роста цен на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, общий уровень цен на конец сентября составил 172,7 тыс. руб. за кв. м.
Только цифры
Средняя цена предложения впервые за долгое время пошла вниз: за квартал квадратный метр подешевел на 1,67%, или 2 937 руб. Причем если в июле еще сохранялась положительная динамика и был достигнут исторический максимум 176,53 тыс. руб. за кв. м, то в августе и - более заметно - в сентябре началось медленное снижение - до 172,7 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
За квартал значительнее всего подешевели четырехкомнатные ( - 6,57%) и трехкомнатные квартиры ( - 3,95%). Двушки ( - 0,26%), студии и однокомнатные ( - 0,02%) - в пределах статистической погрешности.
Динамика средней цены предложения по типам квартир на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
Квартиры в домах старого фонда с капремонтом и новая панель даже подорожали - плюс 5,74% и 4,19% соответственно. На 2,93% выросла стоимость квадрата в кирпичных домах, на символические 1,26% - в кирпично-монолитных. Остальные - в минусе, самый существенный у старого фонда без капремонта ( - 6,35%).
Если рассматривать в географическом разрезе, то больше всех просел самый дорогой Петроградский район ( - 9,77%), Центральный потерял 5,48%. А вот Пушкинский продолжает расти в приличном темпе: за квартал он прибавил 10,7%. Кронштадтский, Колпинский и Василеостровский районы также в плюсе от 5,5% до 6%. Остальные - тихая гавань стабильности с незначительными колебаниями в обе стороны (см. таблицу внизу текста).
Оценка риэлторов
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, отмечает, что цены на рынке недвижимости Петербурга никогда не росли без остановки более полутора лет. "В данный момент очевидно, что мы вступили в фазу стабилизации цен, - говорит он. - Спрос заметно снизился. В результате чего многие продавцы стали снижать цены на свои объекты. И масса таких продавцов достаточно большая, что в итоге и повлияло на статистические данные. В дальнейшем я ожидаю стагнации цен, а затем и коррекции вниз на 5 - 10% в течение 2022 года".
Генеральный директор АН "Торговый дом недвижимости" Андрей Ежов не во всем согласен с коллегой: "На данном этапе присутствует серьезное падение продаж! Но цены упорно держатся на прежнем уровне. Более того, застройщики еженедельно поднимают цены в преддверии новогодних акций. К середине декабря ожидается снижение новостроек за счет праздничных скидок и акций до 7 - 12%".
Август и сентябрь, по мнению Андрея Ежова, были самыми сложными месяцами в этом году. "Если до июня у нас продажи шли отлично из-за ожидания отмены льготной ипотеки и народ запрыгивал в последний вагон, - отмечает эксперт, - то в августе-сентябре все расслабились, и продажи шли нестабильно. Деньги у населения вытряхнули из матрасов и депозитов, создав ажиотаж на рынке, теперь в основном проводятся только „необходимые“ покупки, то есть когда действительно требуется расширение жилплощади или приобретение новой. Впрок уже наелись".
Андрей Ежов уверен: до стабильности еще далеко, и нас еще ждет потряхивание рынка недвижимости. И предлагает посмотреть на сильные и слабые стороны, возможности и угрозы.
Какие факторы удержат цены от падения и за счет чего возможна их стабилизация? Как ни странно, в пользу стабильности говорит закрытие границ! Россияне уже не вывозят массово капитал с целью инвестиций в недвижимость в Европе, как раньше. Вторичный рынок (собственники квартир), в отличие от девелоперов, болезненно реагирует на снижение стоимости их драгоценного актива. И уж они точно не будут спешить снижать стоимость. Ну и, естественно, создание дефицита предложения. Ожидается еще уход слабых застройщиков с рынка и "манипулирование продажами" оставшимися (скидки, акции и пр.).
А за счет чего может подешеветь строящаяся жилая городская недвижимость? Первое - это если удастся снизить себестоимость и обеспечить рынок рабочей силой. Второе - снижение качества за счет замены материалов облицовки фасадов, внутреннего убранства в сторону эконом-класса. Третье - уменьшение площади квартир, локация в сторону пригорода.
Ценовой перелом?
Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский простор", считает, что действительно наступил ценовой перелом, но говорить о снижении рановато. "Однако тенденция налицо, - говорит он. - Цены остановились, есть предпосылки к снижению, меньше спрос, нарастает предложение, число сделок пока не упало, но есть основание полагать, что будет снижение и обычно активный ноябрь в этом году вряд ли будет активным".
Пушкинский и Курортный районы, по мнению Александра Гиновкера, в период пандемии прибавили за счет наличия зеленых зон, а Василеостровский - за счет транспортной доступности. Но в целом ситуация по географии более или менее сбалансированная.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин с цифрами аналитиков BN в целом согласен. "Рынок сегодня характеризуют два параметра: общее падение интереса к недвижимости (ранее была активная стимуляция отложенного спроса) и второе - нестабильный спрос на строящуюся недвижимость. Конвертация спроса на вторичку невелика".
Относительно падения цен в Центральном и Петроградском районах Дмитрий Рубин комментирует так: "Был бурный рост неоправданный, потому что спроса такого нет. И теперь невидимая рука рынка регулирует. А в целом я бы не сказал, что спрос снижается".
Виталий Люсин, генеральный директор АН Insiders, отмечает: "Мы не заметили снижения цен реальных сделок. Практически все объекты в сентябре, которые стояли несколько месяцев, мы продали без торга. Лихорадило рынок последний год, сейчас всё спокойнее. Переток спроса на вторичку имеет место быть, многие переориентируются".
Резюмируя, можно сказать, что тренды на вторичном рынке Санкт-Петербурга сегодня разнонаправленные - об этом говорят и цифры наших аналитиков, и комментарии экспертов. Уверенно можно говорить только об одном: рост цен остановился.
Средние цены предложения по районам Санкт-Петербурга в III квартале 2021 года, руб./кв. м
Район Июнь 2021 Июль 2021 Август 2021 Сентябрь 2021 Изменение за квартал Изменение в % Адмиралтейский 193 786 192 856 189 350 196 803 3017,3 1,56% Василеостровский 196 100 194 530 205 242 190 561 -5539,0 -2,82% Выборгский 157 145 153 494 158 484 165 722 8577,2 5,46% Калининский 163 583 163 348 168 461 169 528 5944,6 3,63% Кировский 146 488 144 595 144 599 145 493 -994,4 -0,68% Красногвардейский 154 268 158 926 162 873 152 446 -1821,5 -1,18% Красносельский 145 451 146 817 147 980 147 203 1751,9 1,20% Московский 185 012 185 681 188 934 188 065 3052,8 1,65% Невский 158 664 161 398 165 783 161 545 2881,8 1,82% Петроградский 279 515 279 481 263 115 252 193 -27321,8 -9,77% Приморский 175 640 180 345 181 055 177 922 2282,8 1,30% Фрунзенский 159 759 161 843 165 896 161 929 2169,8 1,36% Центральный 206 712 200 851 205 199 195 392 -11320,4 -5,48% Всеволожский 127 321 128 447 128 256 129 015 1693,7 1,33% Колпинский 115 138 118 939 120 680 121 371 6233,2 5,41% Кронштадтский 120 228 117 367 119 529 127 401 7173,0 5,97% Курортный 161 874 163 626 165 197 166 100 4225,9 2,61% Петродворцовый 116 510 118 102 121 585 116 001 -508,7 -0,44% Пушкинский 133 921 134 578 139 038 148 249 14327,9 10,70% Область 78 490 79 355 81 752 86 004 7514,0 9,57% СПб 175 635 176 529 175 056 172 698 -2936,9 -1,67%
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.