Торговая Москва: извини-подвинься
За третий квартал текущего года в столичном регионе не было открыто ни одного качественного торгового объекта. За последние десять лет такое случалось только дважды: в первом квартале 2016 года и во втором квартале 2019 года.
Как считают в компании Colliers*, одна из главных причин антирекорда в том, что запланированное на третий квартал открытие четырех проектов — ТРЦ «Павелецкая Плаза», МФК «Солнце Москвы», ТЦ «Мой Молл» и Estate Mall — было перенесено на конец нынешнего — начало будущего года; ТРЦ «Павелецкая Плаза» был введен в эксплуатацию в сентябре, однако официальное открытие ожидается только в четвертом квартале.
При этом суммарная площадь проектов, заявленных к открытию во втором полугодии 2021 года, существенно превышает показатель открытий новых торговых объектов в допандемийные 2017–2019 годы: 217 тысяч квадратных метров.
«Большую часть открытий будут составлять районные торговые центры — 50% от общего числа ТЦ за четвертый квартал 2021 года. А среди крупных проектов года, анонсированных к открытию, топ-3 — это «Город Косино» (GLA 75 тысяч квадратных метров), «София» (GLA 36 тысяч квадратных метров) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33 тысячи квадратных метров)», — подчеркивают эксперты Colliers.
Еще несколько важных для игроков сегмента цифр. Обеспеченность торговыми площадями жителей столичного региона в третьем квартале пока остается на прежнем уровне — 669 квадратных метров на тысячу человек. Однако после ввода новых объектов ожидается рост годового показателя до 686 квадратных метров, если все запланированное появится в обещанные сроки. Средний уровень вакантности в торговых центрах региона составляет 9,7%, но в объектах, открытых в период с 2019 года по 2021 год, он, конечно, выше — 17,9%.
Свой анализ ситуации в сегменте торговой недвижимости представили недавно и аналитики Российского аукционного дома (РАД)*, которые прогнозируют существенное снижение потребительского и инвестиционного интереса к традиционным торговым центрам. По их мнению, с одной стороны, за этим стоит системное изменение поведенческой модели, к которому привело общее снижение располагаемых доходов; проще говоря, у людей становится все меньше свободных денег на развлечения и шопинг, что не может не сказаться на параметрах работы и инвестиционной привлекательности ТЦ как таковых. С другой стороны, свое слово сказала пандемия и порожденная ей привычка (да-да, социологи уже называют этой привычкой!) к ограничению широких социальных контактов.
Наконец, как отмечает руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова, нельзя сбрасывать со счетов изменение условий, на которых розничные арендаторы готовы продолжать аренду.
«Для торговых центров жизнеспособной моделью для сохранения уровня заполняемости становится миграция в сторону развлекательно-ресторанной инфраструктуры, что влечет за собой потерю арендных ставок и затраты на реконцепцию. Эти тенденции снизят интерес инвесторов к данному типу недвижимости и приведут к росту ставок капитализации», — думает эксперт.
Подтверждая подсчеты Colliers, в РАД уверяют, что альтернативой моллам становятся районные комьюнити-центры, которые позволяют удовлетворить локальный спрос, могут позволить себе быть четко кастомизированными под конкретное место и его социальные и потребительские особенности, гибки в управлении концепцией и не являются избыточными по площадям.
Наконец, в РАД обращают внимание на рост доходности продаваемых помещений в торговых центрах кондо-формата. Причем, как подчеркивает Наталья Круглова, произошло это, несмотря на существенный рост цены продажи.
*Есть в распоряжении Business FM