Апартаменты: жизнь в условиях бума, моратория и одиночества

В Петербурге продолжается всплеск интереса к покупке апартаментов. Спрос и цены на этот формат недвижимости бьют исторические рекорды, а выход новых объектов на рынок сокращается. В чем причина парадокса?

Как законодательство изменит статус апартаментов и что происходит на этом рынке, эксперты обсудили на деловом завтраке, прошедшем в рамках XIV конкурса "Доверие потребителя".

Сервисные рекорды

Рынку апартаментов уже десять лет. Причем в Санкт-Петербурге этот сегмент развивается главным образом через "сервисный" формат, а не "псевдожилье", как в Москве. То есть юниты в апарт-отелях приобретаются не для собственного проживания, а для сдачи в аренду через управляющую компанию и получения пассивного дохода. По словам экспертов, таких покупателей - около 90%. И многие инвесторы уже распробовали продукт: по статистике, каждый пятый (18%) совершает свою вторую сделку.

Как сообщила директор департамента жилой недвижимости компании Colliers Елизавета Конвей, за первое полугодие в Петербурге было приобретено 2,7 тыс. юнитов общей площадью 80 тыс. кв. м - это максимальный показатель за всю историю рынка. Рекорды бьют и цены. За последний год в сегменте сервисных апартаментов они выросли на 28% и летом преодолели планку в 200 тыс. руб. за кв. м - новый исторический максимум.

По словам руководителя КЦ "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, на сегодня в Петербурге построены 22 объекта на 12 тыс. юнитов, еще 26 апарт-отелей на 17 тыс. номеров - в стройке. Порог входа на рынок - 3,5 - 4,2 млн руб. А средняя доходность вложений составляет 8 - 10% годовых, что вдвое выше по сравнению со сдачей в аренду квартир.

Статус, дети и закон

Причины девелоперской сдержанности, как говорят эксперты, кроются в законодательной неразберихе. Как известно, весной в Госдуму был внесен законопроект, призванный определить правовой статус апартаментов и приравнять их к жилью. Но принять его перед выборами не успели. Впрочем, эксперты в отношении очередной попытки законодателей оптимизма не выражают. "Разом легализовать строящиеся и существующие объекты одним законом не получится. И вообще это в большей степени проблема Москвы, а не Петербурга", - считает генеральный директор Valo Service и председатель экспертного совета по апарт-отелям и апартаментам РГУД Константин Сторожев.

Исполнительный директор ССОО Санкт-Петербурга Олег Бритов отмечает, что легализация апартаментов благотворно скажется на статистике: сотни тысяч квадратных метров апартов можно будет учитывать в объемах ввода жилья. Но рассчитывать на принятие закона реально как минимум через год - апартаменты не первоочередной вопрос для обновленного состава Госдумы.

Самих участников рынка больше беспокоит ситуация в Петербурге: в ожидании решения проблемы на федеральном уровне чиновники практически заморозили запуск новых проектов. "В Петербурге действует негласное вето на согласование новых проектов апарт-отелей, и лишь немногим девелоперам удается доходить до стадии разрешения на строительство", - рассказывает генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.

Пауза в том числе вызвана уверенностью чиновников в том, что в апарт-отелях селится много семей с детьми. И поэтому такие проекты, так же как и жилье, должны обеспечиваться детсадами, школами, поликлиниками. "Но апарт-отели дороже жилья: за счет большого числа вспомогательных помещений продаваемая площадь у них меньше, чем у жилого комплекса. Поэтому новая нагрузка может убить экономику проекта", - считает Юрий Грудин. "У нас за полтора года работы апарт-отеля на полторы тысячи номеров лишь дважды у клиентов возникла необходимость устроить детей в детсад. Это к вопросу о нагрузке апарт-отелей на существующую инфраструктуру", - отмечает Константин Сторожев.

По словам заместителя директора по перспективному развитию ГБУ "Управление строительными проектами" Анастасии Кузенковой, сейчас любые проекты будут проходить через Градостроительную комиссию Санкт-Петербурга и нагружаться соцобязательствами. Уже приняты заявки на рассмотрение 70 девелоперских проектов, 12 из них - гостиницы и апарт-отели. Позитивный момент - к участию в работе комиссии власти решили привлечь экспертов РГУД. Официальная бумага на этот счет уже получена, и есть надежды на понимание специфики сегмента: псевдожилье будут отделять от апартаментов, чтобы правильно оценивать размер соцнагрузки.

Профессионалы идут в кредит

За десять лет изменился не только рынок апартаментов, но и сам инвестор. В частности, он научился не верить высоким обещаниям в 17 - 20% годовых и оценивать реальный уровень доходности. "Инвесторы смотрят теперь не только на цифры, но и на сам продукт. Они стали профессионалами и глубоко в теме. И уже, к примеру, задают вопрос: как вы будете классифицироваться, если у вас нет кондиционера?" - рассказывает генеральный директор RBI PM Карина Шальнова.

Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу "Росбанка Дом" Ирина Илясова отмечает, что доля покупок апартаментов за счет ипотечных средств стремительно растет. "У нас за восемь месяцев количество таких кредитов увеличилось на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - говорит она. Базовые ставки на такой продукт составляют 9,9%. Но это не отпугивает оптовых покупателей - в кредит берут по два-три юнита, а один из клиентов недавно взял в ипотеку 11 апартаментов, практически заблокировав работу кассы на целый день.

Комбо, диджитал и эмоции

Законодательная неопределенность хотя и сдерживает развитие рынка, но перспективы его вполне позитивны. По оценке экспертов Colliers, с учетом уже приобретенной земли рынок в Петербурге готов вырасти на треть и в продажу могут выйти проекты на 400 тыс. кв. м. Осваивать формат хотят все новые игроки. "Три года назад мы завершили два проекта несервисных апартаментов. Сейчас планируем заняться именно апарт-отелями: это наиболее перспективное направление", - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Строительный трест" Ирина Ражева.

По словам Елизаветы Конвей, распространение на рынке сейчас получает комбоформат - смешение нескольких сегментов (гостиница, апартаменты, иногда жилье). За счет этого девелоперы могут усиливать конкурентные преимущества и распределять риски.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева среди новых веяний отмечает усиление диджитализации. "Открыть с помощью смартфона дверь или выключить свет - это уже не вау-эффект, а обыденность", - говорит она.

Свое влияние оказывает и пандемия: в эпоху самоизоляции обострилась проблема одиночества и необходимость в общении. "Мы уже осознали, что для успешной работы в штате управляющей компании нужно иметь психолога, коуча и своего рода массовика-затейника - человека, который должен создавать у постояльцев эмоции, настроение и обеспечивать чувство локтя", - признается Катерина Соболева.