Как искусственный интеллект влияет на рынок недвижимости

BN.ru разбирался, кто и зачем использует нейросети, в чем их плюсы и минусы и способны ли они в будущем заменить риэлторов.

Искусственный интеллект (ИИ) постепенно входит во все сферы нашей жизни, и рынок недвижимости не исключение. Именно благодаря ИИ компьютеры обучаются на собственном опыте, адаптируются к задаваемым параметрам и выполняют задачи, которые раньше были под силу только человеку.

"Это не какая-то единая технология. Под искусственным интеллектом понимают любой алгоритм, основанный на принципах машинного обучения (ML), - разъясняет управляющий партнер и консультант сообщества Mall Side by Magic gr. Андрей Колчанов. - По сути, это самообучающийся на больших базах данных программный продукт, который выявляет связи и закономерности".

Нейронные сети (основное направление реализации ИИ) приносят пользу самым разным участникам рынка недвижимости. С их помощью девелоперы, управляющие компании и риэлторские агентства в автоматическом режиме решают важные прикладные задачи: формируют базы данных, проводят маркетинговые опросы, выполняют конкурентный и статистический анализ, оценивают спрос и темпы продаж, автоматизируют кол-центры.

Помогает машинный разум и инвесторам, присматривающим недвижимость для вложений. Недавно, к примеру, компания Realiste с помощью заданных алгоритмов, включающих 37 параметров, составила рейтинг лучших и худших по качеству жизни локаций в Петербурге. Самый высокий индекс инфраструктуры показал микрорайон рядом с Балтийским вокзалом, самый низкий - территория Московской заставы у метро "Парк Победы". Такие результаты кого-то удивят, но у программы свое мнение.

Интересуются искусственным интеллектом и банки, которые после перехода к эскроу-счетам становятся всё более значимыми игроками рынка. Финансисты тоже стремятся четко понимать реальную стоимость квартир и прогнозировать тренды. Ну и, конечно, оценивать кредитоспособность заемщиков.

Задействовать нейросети стали и обычные собственники жилья - например, чтобы узнать рыночную стоимость квартиры перед продажей. А технологии умного поиска недвижимости, имеющие множество фильтров и использующие собственные базы данных, сильно упростили и ускорили процессы купли-продажи и аренды. Сегодня такие сервисы есть на всех популярных агрегаторах недвижимости.

А как у них?

Искусственный интеллект (от англ. artificial intelligence, AI) активно применяют на рынке недвижимости США для оценки стоимости частных домов. Многие крупные компании проводят сделки по ценам, которые считает и прогнозирует компьютер. Прошлый год из-за пандемии был не самым показательным, а в 2019-м основные игроки американского рынка с помощью AI-технологий совершили сделки купли-продажи 30 тыс. домов на сумму 7,5 млрд долларов. Это около 1% от всего рынка частных домов США, а значит, потенциал для роста огромен. Эксперты считают, что через десять лет порядка 10% домовладений будут продавать через маркетмейкеров.

Свои разработки

На российском рынке недвижимости искусственный интеллект еще только развивается. И всё же примеров его применения и разработок в этой сфере уже немало. Так, в проектной компании Genpro рассказали сразу о двух собственных продуктах, помогающих девелоперам и архитекторам в создании проектов.

Один из них - Mastermind - создан на основе генеративного дизайна (проектирование продукта, при котором человек делегирует часть процессов компьютеру) и BIM-технологий. Программа позволяет оценить потенциал земельного участка и создавать сотни вариантов концепций застройки в реальном времени. Всю рутину, на которую архитектору требуется несколько недель, а то и месяцев, продукт берет на себя. Первичный мастер-план можно получить за полчаса, а затем уже работать с отобранными концепциями и творчески их дополнять.

Второй проект - Best Structural Solution - просчитывает экономическую оптимизацию конструктивных решений для жилых зданий. Строительные материалы дорожают из месяца в месяц. BSS быстро генерирует и перебирает множество вариантов, а затем выдает оптимальную стоимость, показывая экономический эффект в десятки и даже сотни миллионов рублей.

Компания GloraX внедряет диджитал-сервисы для обычных потребителей. Среди них - многофункциональное приложение GloraXApp и цифровой помощник Lora. Задача сервисов - упростить все процессы, связанные с недвижимостью: от выбора квартиры и оформления сделки до взаимодействия с УК и настройки опций внутри помещений для комфортного проживания.

По словам коммерческого директора GloraX Руслана Сырцова, компания намерена расширить возможности своих ИИ-сервисов.

"Мы ориентированы на внедрение решений, которые ценны и полезны будущему жителю и за которые он готов заплатить. С развитием технологий их себестоимость будет снижаться, а цифровая начинка проектов - меняться, усложняться и становиться более удобной и эффективной для потребителя", - утверждает эксперт.

"Бездушная машина"

Некоторые стартаперы, использующие искусственный интеллект, заявляют, что нейросети окончательно уберут с рынка риэлторов и брокеров. Однако профессиональные игроки с этим не согласны.

"Искусственный интеллект вряд ли сможет полноценно заменить специалистов по недвижимости, - говорит руководитель фонда коллективных инвестиций „Рентавед“ Руслан Сухий. - Профессия риэлтора останется востребованной, поскольку ИИ не может душевно поговорить с клиентом, выяснить его „тонкие“ предпочтения и чисто психологически помочь провести сделку. Человек - существо социальное, он нуждается в живом общении".

Руководитель отдела продаж СЗ "Катуар Девелопмент" Оксана Федосеева также считает, что "бездушная машина" не сможет заменить роскошь человеческого общения: "Недавние опросы показали, что среди сервисов по выбору квартиры люди предпочитают те, где остается живая коммуникация. Так, "Домклик" был назван неудобным, потому что слишком "зацифровизирован".

Иными словами, покупатели не готовы весь процесс заключения сделки переводить в онлайн. Пока что им спокойнее, надежнее и комфортнее общаться с реальными людьми, чем с роботом. Вот почему риэлторам не стоит бояться развития цифры. Искусственный интеллект не заменит их, а, напротив, может стать хорошим подспорьем в подборе вариантов квартир, анализе цен и прочей рутинной работе.

"Убийца" маркетплейсов

Еще одно утверждение, которое приходится слышать от адептов искусственного интеллекта, - нейросети избавят рынок от множества разрозненных маркетплейсов. Вместо этого будет одна удобная интернет-площадка для поиска жилья. Но и тут эксперты по недвижимости настроены скептически.

Никуда маркетплейсы не денутся, уверен владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. А универсальная площадка появится лишь в одном случае - если государство, в частности Росреестр, возьмется ее сделать. Однако пока чиновники склоняются к форме верификации объектов на существующих порталах. Поэтому крупным агрегаторам ничего не грозит, а мелких и так уже "съели" и они скорее теперь плацдарм для размещения РСЯ-рекламы (рекламная сеть "Яндекса" - это система размещения контекстной рекламы на сайтах и в мобильных приложениях).

По мнению директора по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Яна Фельдмана, максимум, что грозит площадкам по поиску жилья, - это сокращение их количества. Не исключено, что на рынке останется всего два-три крупных агрегатора.

"Этого будет достаточно для первоначальной выборки, поиска вариантов, уточнения деталей и сбора другой полезной для продавца информации, - развивает мысль эксперт. - Для рядового потребителя такие площадки пока что довольно сложны по обилию деталей и трудозатратны по времени".

А Руслан Сухий из ФКИ "Рентавед" прогнозирует: "Те интернет-ресурсы, которые смогут внедрить ИИ в свои системы и наилучшим образом их настроить, будут процветать. Тех же, кто в этой технологической гонке не сможет адаптироваться и быть конкурентным, ждет печальное будущее".

"Скучно, девочки!"

Неужели у искусственного разума совсем нет недостатков? Кроме, разумеется, того, что это не человек? Конечно, минусы имеются. Главный заключается в том, что существующие интеллектуальные системы имеют достаточно узкие области применения.

Например, программы, способные победить человека в шахматы, не могут отвечать даже на самые простые вопросы. Да и играют они как-то... скучно. "Золотые дебюты", на которых оттачивали мастерство знаменитые гроссмейстеры, машина умудрилась обесценить, предложив взамен тысячи эффективных, но безликих вариантов игры.

Вот почему ИИ-технологии нередко вызывают разочарование у пользователей.

"Сегодня под искусственным интеллектом часто подразумевают обычные голосовые помощники, - рассуждает коммерческий директор ГК „РКС Девелопмент“ Александр Коваленко. - По факту это тот же самый поиск в интернете, только расшифровывающий слова запроса. Всё остальное просто хайп - любая компания, которая хочет привлечь к себе внимание, использует эту тему. Между тем по факту эти „помощники“ лишь осложняют взаимодействие с клиентами. Они не понимают суть запроса и выдают кучу ненужной информации, но человеку, позвонившему в компанию, приходится сначала коммуницировать с ними. Что касается аналитики, то техническое задание всё же формирует человек. Искусственным интеллектом можно будет называть процесс, когда он сам формирует ТЗ. А пока это просто ответ на запрос заказчика".

По словам эксперта, ему было бы интересно использовать искусственный интеллект для общения с потенциальными покупателями. И прежде всего - чтобы выявлять их истинные пожелания к будущему жилью.

"Хочется, чтобы нейросети анализировали все звонки и предоставляли информацию о потребностях клиентов и о том, насколько качественный сервис предоставили менеджеры, - делится Александр Коваленко. - При этом программа должна анализировать не только произносимые слова, но и тон голоса, настроение, выявлять, в какой момент разговора человек потерял интерес. Однако таких продуктов сегодня просто нет".

За цифрой будущее

При всех текущих недостатках искусственного интеллекта многие эксперты убеждены, что именно за цифровизацией будущее. Некоторые даже заявляют, что новые технологии буквально "взорвут рынок недвижимости".

Так, по словам основателя упомянутой компании-разработчика Realiste Алексея Гальцева, "цифровая аналитика в сфере недвижимости сделает рынок более прозрачным и быстрым, квартиры больше не будут считаться неликвидным товаром".

Эксперт прогнозирует, что ИИ научится анализировать перспективы изменения цен в разных субъектах, а значит, людям будет проще покупать недвижимость не только внутри своего города, но и в том месте, где им хотелось бы жить (например, у моря), или просто в более перспективных регионах. Этот тренд уже развит на Западе.

Еще одна тенденция стала следствием пандемии: люди научились жить и работать без привязки к офису. Фокус спроса смещается с деловых районов на спальники и пригороды, с мегаполисов - на маленькие и зеленые города. И грамотно подобрать там недвижимость опять же поможет искусственный интеллект.

При этом, заглядывая в будущее, не стоит забывать об очень важном моменте - доверии к результатам, выданным цифровым продуктом. По мнению Андрея Колчанова, это доверие зависит от двух ключевых факторов: качества исходных данных и профессионального уровня команды-разработчика.

"Дело в том, что AI-алгоритмы выполняют исключительно те действия и таким образом, как их обучили. Поэтому продукты, разработанные IT-командами, могут быть более развиты как инструменты, более дружелюбны для пользователя, но менее компетентны и качественны по сути, чем разработки с участием профильных специалистов-консультантов", - подчеркивает эксперт.

В целом появление действительно значимой массы продуктов и разработок в сфере искусственного интеллекта ожидается в течение трех - пяти лет. Тогда-то мы и заметим, как меняется рынок недвижимости.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест":

- На рынке недвижимости искусственный интеллект используется достаточно активно, причем в разных направлениях. Он полезен и застройщикам, и риэлторам, и банкам, и покупателям. ИИ позволяет обрабатывать большие объемы данных, распознавать взаимосвязи и закономерности, изучать возможные сценарии, анализировать риски. В результате появляются объективные решения, основанные на фактических данных и знании конкретных объектов недвижимости. Это существенно экономит время и человеческие ресурсы, а также сокращает затраты на совершение сделки.

Андрей Колчанов, управляющий партнер и консультант сообщества Mall Side by Magic gr.:

- В качестве примера практического применения искусственного интеллекта приведу два наших кейса. Первый - автоматизация работы кол-центра отдела брокериджа стрит-ретейл при помощи sql (язык структурированных запросов. - прим. редакции) и голосовых ассистентов. Достигнутый эффект - от 300 результативных телефонных переговоров робота за два часа - существенно ускоряет работу брокеров.

И второй кейс - анализ спроса и темпа продаж новостроек при помощи sql и компьютерного зрения. Эта технология сокращает срок работ по анализу ЖК с двух недель до четырех рабочих дней.

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент":

- По сути, искусственным интеллектом можно назвать любую программу, анализирующую большой объем данных. Но чтобы анализировать эти данные, программа должна сама разобраться, что является важным, а что нет, на чем потребители на самом деле концентрируются и в чем разница между тем, что люди проговаривают, и тем, что они реально предпочитают. Для этого клиентам нужно задавать вопросы, а потом сравнить то, что они реально купили, с тем, что они заявляли, и насколько их выбор соответствует их желаниям. И здесь искусственный интеллект мог бы предоставить много интересных выводов.

Максим Лазовский, владелец строительной компании "Дом Лазовского":

- Искусственный интеллект отлично применяется для отслеживания качества лидов (пользователей, проявивших интерес к компании или продукции. - прим. редакции), особенно если вы их покупаете у партнерской программы. Ведь всегда есть риск, что лид нецелевой, а то и вовсе фейковый - с целью получения оплаты вебмастером сайта по недвижимости.

И всё же аналитика на основе ИИ пока далека от совершенства. Всё потому, что наши базы данных оставляют желать лучшего. В этом плане мы еще очень далеки от идеала, поэтому я бы не особенно доверял результатам таких исследований.

Даниил Катриченко, директор проектной компании Genpro:

- Нейросети не заменяют человека, но помогают делать более качественные и интересные проекты. И они постоянно развиваются. Так, BIM - это данность, в которой уже работают профессионалы во всем мире, это немного прошлое. А генеративный дизайн, например, это тренд на несколько десятилетий вперед и следующий шаг применения ИИ человеком.

Оксана Федосеева, руководитель отдела продаж СЗ "Катуар Девелопмент":

- Не стоит переоценивать возможности искусственного интеллекта: пока еще он имеет ограниченные алгоритмы действия. Так, при определении лучших и худших районов опираться на данные ИИ можно лишь частично. Робот не может обработать и считать все нюансы, а мы живем не в такой продвинутой стране, как, например, Сингапур.

При этом на рынке недвижимости уже давно используют роботизированные технологии - в системах безопасности жилых комплексов, в системах "умный дом" внутри квартир. Не стоит забывать и об информационном моделировании при проектировании объекта.

Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX:

- Безусловно, искусственный интеллект набирает обороты в разных отраслях. Цифровые решения активно применяют в ретейле, телекоме, банковской сфере, а также в строительном секторе и на рынке недвижимости. По прогнозам аналитиков, к 2030 году внедрение ИИ обеспечит мировому ВВП 14% прирост. Многие российские компании, и наша в том числе, с помощью ИИ управляют рисками, выстраивают коммуникацию с клиентами, эффективно работают с массивными объемами данных.

Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед":

- Благодаря внедрению на рынок недвижимости новых технологий мы уже начали забывать времена, когда агенты по недвижимости и покупатели часами просиживали у компьютера, просматривая объявления с некачественными фотографиями, и выматывали себя попытками дозвониться по указанному телефону.

Заметные плюсы искусственного интеллекта - возможность обрабатывать огромные массивы данных, анализировать и оперативно получать результат. Одному человеку и даже большому аналитическому отделу невозможно быстро обработать такой объем информации. Конечно, на нынешнем уровне развития технологий существуют погрешности в расчетах. Это связано и с тем, что часть расчетов по сделкам с недвижимостью проводятся неофициально. Поэтому данные о реальных ценах пока лучше перепроверять вручную.