Цены на новостройки будут расти всегда?

О кредитном пузыре, аппетитах банкиров, застройщиков и риэлторов рассказал BN генеральный директор компании «Первый центр новостроек» и президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин.

О кредитном пузыре, аппетитах банкиров, застройщиков и риэлторов рассказал BN генеральный директор компании "Первый центр новостроек" и президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин.

- Уже почти год вы возглавляете АРСП, до этого были президент-электом. Это уже новый уровень восприятия рынка недвижимости. Каким видится он вам теперь?

- Более ярко вижу теперь проблемы, существующие на рынке риэлторских услуг. С другой стороны, есть и позитивные впечатления: существует множество компаний, предлагающих новые сервисы, новые возможности и инструменты для того, чтобы риэлторы чувствовали себя более комфортно. Это важно, потому что наша профессия является не только одной из самых незащищенных в законодательном плане, но и вынуждена существовать в некоем негативном информационном поле.

- Чем обусловлен этот негатив?

- В первую очередь единичными случаями, когда услуга оказывается некачественно. Допустим, в одном из вариантов пришел какой-то самоучка, наломал дров, а недовольный клиент рассказал об этом "всему интернету". И у кого-то складывается мнение, что все так непрофессионально работают. Это, конечно, не соответствует действительности, и мы пытаемся переломить этот тренд. Да, риэлторы 1990-х годов готовы работать "на бересте", то есть по старинке. Попытки внедрения современных систем типа CRM зачастую воспринимаются ими в штыки. Даже такая очевидная для многих уже вещь, как система деления комиссионных, принимается не всеми. Мы в Ассоциации предпринимали несколько попыток создания клуба "50 на 50", но, увы, далеко не все эту идею поддержали. Хотя мировой опыт говорит о том, что скорость проведения сделки при таком подходе увеличивается в разы. Условно говоря, три недели вместо трех месяцев, при том что цена сделки не уменьшается. Но многие наши риэлторы не хотят или не готовы делиться комиссией в принципе.

- Получается, что эти многие не хотят эволюционировать?

- Если вспомнить теорию Дарвина, то он говорил: "Чтобы быть наравне со всеми, нужно бежать". Кто отстал - уже не догонит.

- Или его догонят...

- ...и съедят. Так что нужно бежать чуть быстрее. В нашем случае - быстрее приспосабливаться к изменениям на рынке, а не сетовать на кризис. Кто не перестроился - уходят. Наша компания в основном занимается продажей новостроек. Но и там произошли изменения. Если раньше достаточно было просто привести клиента, то потом были ужесточены регламенты продаж, и чтобы заработать, необходимо приложить больше усилий. И я своим сотрудникам всегда говорил: вы "первичники", но будьте добры осваивать и вторичный рынок, чтобы сращивать встречные сделки.

- Да, все уже привыкли к этой терминологии: первичка, вторичка, но это же сообщающиеся сосуды, и рынок жилья един.

- Конечно. И риэлтор должен сегодня быть универсалом.

- Сегодня рынок новостроек контролируют банки. Дает ли это гарантию, что проблемных объектов не будет?

- Этот контроль, безусловно, снизит риск появления долгостроев. Я искренний и абсолютный капиталист и верю в невидимую руку рынка, которая спокойно может регулировать вообще всё.

- Сразу вспоминается Кейнс.

- Да, по сути, это кейнсианство. Вспомним: в 2014 году рубль упал, все побежали вкладывать имеющиеся средства в квартиры, ипотечные ставки взлетели. Уже спустя полгода они пошли вниз, и все начали рефинансироваться. Но при этом квартиры не выросли в цене и рынок не взорвался. Это как раз та самая "рука рынка". Банки почуяли прибыль и начали снижать процентные ставки.

- А сколько сейчас продают риэлторы на рынке новостроек?

- Порядка 40 - 50%. Причем не только в Петербурге, но и в целом по России.

- Вне зависимости от класса жилья?

- В общем, да. Риэлторы востребованы везде. Хороший застройщик в первую очередь выстраивает отношения с риэлторами. Существуют две полярные точки зрения. Те, кто нас не любит, говорят так: вы не несете ответственности, у вас низкая квалификация, вы не выполняете планы и просите много денег. Кроме того, уводите наших клиентов к конкурентам, например в соседний объект. Те же, кто риэлторов любит, рассуждают следующим образом: мы получаем от вас хорошо фиксированный канал продаж (всегда есть возможность сравнить с показателями собственного отдела продаж). И ровно наоборот: вы с других объектов приводите клиента к нам.

- И кто из них больше прав?

- Они все по-своему правы. Просто кто-то более дальновиден и умеет считать. Затраты на маркетинг, рекламу и прочие составляющие - ведь это всё берут на себя риэлторы. Говорить, что его услуги дороги, на мой взгляд, необоснованно. По поводу низкой квалификации скажу так: а вы хорошо обучайте. Безусловно, риэлтор не может знать каких-то технологических нюансов - дайте информацию, проведите экскурсию по строящемуся объекту, напишите методичку и так далее. Думаю, всё-таки неслучайно застройщики, входящие в топ-10 в Петербурге, все сотрудничают с риэлторами.

- Вы видите тут прямую связь?

- Давайте оставим этот вопрос для размышления вашим читателям.

- Система проектного финансирования очевидно повлияла на рынок новостроек. Что кардинально изменилось с точки зрения экономики проектов?

- Сегодня, на мой взгляд, в первую очередь зарабатывают банки, потом страховые компании и только в третью очередь застройщики. Застройщик теперь до половины своей прибыли отдает банку. Поэтому, когда говорят, что при такой стоимости квадратного метра застройщикам в Петербурге очень выгодно работать, я отвечаю: это неправда.

- И тем не менее рост цен на первичке мы наблюдали как минимум год. Сейчас он вроде бы пошел на спад. Как его объяснить (рост, а не спад)? Пандемия, падение доходов - и при этом цены довольно активно поднимаются.

- Если раньше можно было очень дешево продавать на котловане, чтобы привлечь деньги дольщиков на строительство, и только на стадии "под крышу" намного дороже - разница могла составлять до 150%, то теперь застройщики понимают: зачем нам нужны инвесторы, если мы сами можем ими быть. Особенно учитывая тот факт, что строят-то на заемные средства.

- А почему не так много компаний, которые продают готовое жилье?

- Многие просто не рискуют. Ведь можно поставить сразу высокий ценник на котловане, такой как при сдаче дома в эксплуатацию, и всё равно купят.

- В каких сегментах, на ваш взгляд, намечается дефицит предложения?

- В масс-маркете. Дешевого жилья в городе уже практически нет.

- Из-за отсутствия земельных участков?

- В том числе. Даже в Ленобласти в приграничных к Петербургу районах дешевых участков осталось немного.

- И напоследок снова о ценах. Первичка, как водится, подтолкнула вторичку, однако всё-таки торможение уже происходит.

- Вторичный рынок не должен сейчас рвануть, потому что остановился бешеный рост на первичке. При этом в росте первичка никогда не остановится, всегда будет расти. Сейчас притормозила, просто потому что недвижимость - это отражение макроэкономической ситуации. И если макроэкономика не очень хорошо себя чувствует, а кредитный пузырь раздут до какого-то безобразия, рынок берет вот такую паузу в ожидании формирования нового отложенного спроса.

Досье BN

Дмитрий Иосифович Рубин

Родился в 1990 году.

Окончил факультет компьютерных технологий и управления ИТМО и факультет экономики и менеджмента СПбГУТД.

В 2015 году основал компанию "Первый центр новостроек".

В 2018 году основал маркетинговое агентство O'Lead.

С 2019 года - президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, с 2020-го - ее президент.