Как не обмануться при покупке квартиры

- Мне часто говорят: мол, вы сами виноваты, надо было проверять документы на квартиру до покупки. Но мы как раз делали это: наш риелтор дважды заказывала выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В них зафиксировано: обременений и ограничений нет. Поэтому мы были уверены, что все будет в порядке, - рассказал Алексей.

Нехорошая квартира

Купить квартиру семья Ткаченко решила после того как Алексей с сестрой Оксаной получили в наследство квартиру отца. Продав ее, они не спеша изучали сайты бесплатных объявлений. Подходящий вариант нашли на улице Белякова - без ремонта, зато в удобном районе. Хозяйка сама оказалась риелтором и уверяла: купила квартиру дочери, но та отказалась в ней жить. И хотя женщина торопила покупателей, те предпочли дождаться выписок из ЕГРН и только после этого пошли на регистрацию сделки в Росреестр. Сдав документы, семья Ткаченко получила ключи, оформила кредит и начала ремонт в квартире, но подтверждения о завершении процедуры регистрации все не приходило. Позже выяснилось: документы изъяли из Росреестра сотрудники следственного комитета. Следователь уверил обеспокоенных покупателей: к ним претензий нет. Через несколько месяцев квартиру за братом с сестрой все-таки зарегистрировали, но затем их пригласили в суд.

Там Алексей и узнал всю историю "нехорошей" квартиры. Оказалось, что ранее ее владелицей была одинокая бабушка, которая умерла, и кто-то с ее паспортом зарегистрировал через МФЦ договор купли-продажи. После этого жилье перекупила та самая женщина, продавшая его Алексею и Оксане. А под конец истории объявился наследник бабушки, пожелавший вернуть имущество. Суд встал на его сторону, посчитав, что Ткаченко сами виноваты в своих проблемах. Сейчас они добились, чтобы их признали потерпевшими по делу о черных риелторах.

- Самое обидное, что следователи уже давно следили за этой квартирой и ждали, когда ее продадут в очередной раз, не наложив арест! А мы стали жертвами этой ситуации! - говорит Алексей.

Его отчаяние можно понять: семья взяла в кредит 500 тысяч рублей, успела получить налоговый вычет, который теперь тоже придется вернуть. Но этих денег уже нет - все ушло на ремонт. Как решать проблему, непонятно.

Никто не застрахован?

Адвокат семьи Ткаченко Рамиль Гизатуллин рассказал, что его подопечные попали на удочку к профессиональным "черным риелторам".

- Изучая материалы дела, мы выяснили: предыдущие продавцы квартиры проходят еще по нескольким десяткам других уголовных дел и в своих показаниях упоминают фамилии уже судимых аферистов, - говорит Рамиль Гизатуллин.

К примеру, в числе их жертв - уфимка Алина Баталова. При покупке дома она доверилась подруге детства, тоже риелтору. После передачи денег Алина не получила документов, а потом узнала: дом как жилой объект не оформлен, участок под ним принадлежит пятерым людям. Кроме того, подружка, которой Алина отдала все документы, успела "повесить" на нее два микрокредита по 50 тысяч рублей.

Самая распространенная схема работы черных риелторов, как утверждает Рамиль Гизатуллин, перепродажа квартир умерших одиноких людей. При этом аферисты пользуются тем, что в многофункциональных центрах, где чаще всего совершаются сделки купли-продажи, нет устройств, позволяющих выявить поддельные паспорта. Точнее документы предъявляются настоящие, просто в них вклеивают чужие фотографии. Как еще можно объяснить, что умершая бабушка лично пришла в МФЦ, а на фото ее документов совершенно другая женщина?

И от этого не застрахован никто, даже те, кто берет ипотечный кредит, несмотря на то что банки сто раз перепроверяют документы. Рамиль Гизатуллин рассказал про семью, которая приобрела квартиру по ипотечному кредиту и оформила страховку, но это ее не уберегло от мошенников.

Муж с женой не нанимали риелтора, надеясь, что сотрудники банка тщательно перепроверят всю информацию, да и продавец внушала доверие, показав нотариально заверенные документы предыдущей купли-продажи. И только через год семья узнала: на их жилье претендует администрация города, ведь одинокая женщина, которая ранее жила в этой квартире, не приватизировала жилье при жизни. Это произошло после ее смерти - аферисты умудрились провести приватизацию по подложным документам. Теперь семья живет как на иголках, не зная, когда их попросят освободить жилплощадь. В банке из-за скандала уволили нескольких сотрудников, но покупателям от этого не легче.

Не спешите покупать

Единственный способ не попасть в сети к черным риелторам - тщательно проверять все документы. Рамиль Гизатуллин советует не только запрашивать выписки из ЕГРН (Алексея Ткаченко это не спасло), но и уточнять, не проходят ли продавец и предыдущие владельцы жилья по судебным делам.

- Это легко сделать через официальный сайт суда того района, где находится квартира, набрав в поисковике фамилии этих лиц. Стоит поговорить с соседями по дому, - заметил Рамиль Гизатуллин.

Начальник отдела правового обеспечения регионального Росреестра Сергей Мережников утверждает: проблема в том, что покупатели не обращают внимания на факт частой перепродажи жилья (два-три раза за год) и в целом не проверяют всю информацию.

- Нужно обязательно встретиться с продавцом лично, чтобы убедиться: он жив, здоров и вменяем. Бывает, что собственник умер либо имеет психическое расстройство, а мошенники продают его квартиру по ранее выданной доверенности (ее легитимность можно проверить у нотариуса), - объяснил Сергей Мережников.

По его словам, насторожиться следует, если квартира продается намного дешевле обычной рыночной цены, если продавец спешит.Стоит уточнить, кто имеет право на жилплощадь и кто зарегистрирован на ней, чтобы снять всех с регистрационного учета до сделки. Не помешает проверить, не сделана ли в квартире перепланировка и оплачены ли коммунальные услуги. Эксперт рекомендует не спешить полностью рассчитываться с продавцом, а дождаться регистрации перехода права. Важно, чтобы предоплата и ее размер были отражены в договоре купли-продажи, а также в расписке о получении денег.

- Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет "авансов" за квартиру, - отметил Сергей Мережников.

Еще один способ - проверить риелтора, продавца и квартиру - поискать информацию о них в социальных сетях. Именно там размещают свои истории и данные о мошенниках жертвы черных риелторов. По словам Алексея Ткаченко, их цель предостеречь других людей и привлечь внимание к проблеме представителей власти и правоохранительных органов.

Кстати

Как отметили в региональном управлении Росреестра, обезопасить себя от мошеннических действий с недвижимостью может и собственник. Для этого ему нужно обратиться в Росреестр или в офис МФЦ с заявлением, что все сделки по купле-продаже можно регистрировать только при его личном присутствии. Услуга бесплатная.

Полезная книжка

Как обезопасить себя при покупке недвижимости?

- Проверить имеются ли обременения и как часто перепродавали - по выписке из ЕГРН.

- Через сайты судов выяснить, не проходят ли бывшие владельцы, продавцы и риелторы по гражданским искам. Проверить отзывы о риелторе в социальных сетях.

- Поговорить с соседями - о странностях квартиры, жил ли тут кто-то и когда.

- Снять с регистрации из квартиры всех до завершения сделки, запросить справку об оплате комуслуг у продавца.

- Не оплачивать полностью до регистрации сделки.