Если сдерживать — точно рванет: почему ограничение нормы прибыли застройщиков спустит ценовой крючок
Если мы законодательно установим для застройщиков норму прибыли в процентах, то цены на квартиры уменьшатся раза в два — такое заявление сделал недавно депутат Госдумы от «Единой России» Евгений Марченко. Он выступил с инициативой подготовки соответствующего законопроекта и даже озвучил, какой конкретно потолок следует установить для девелоперского бизнеса: зафиксировать максимальную прибыль на отметке не более 20%, ведь в других сферах норма прибыли 10% и даже меньше.
Чуть раньше именно из уст Евгения Марченко рынок недвижимости узнал о другом разработанном законопроекте, обязывающем застройщиков при возведении жилья создавать объекты социальной и транспортной инфраструктуры. Как подчеркивает портал «Единый ресурс застройщиков», депутат-единоросс особо уточнил, что предлагаемый им закон в случае его принятия будет распространяться на инвестиционные договоры, действующие с 19 июля 2011 года, то есть, вопреки сложившейся практике, будет иметь обратную силу. Дополнительно в рамках будущего закона могут быть прописаны и закреплены на федеральном уровне методики расчета, по которым девелоперы будут ориентироваться, сколько и в каком объеме необходимо построить школ, детских садов, поликлиник, транспортно-пересадочных пунктов и так далее.
Евгению Марченко принадлежит и еще один законопроект, который увеличивает с трех до десяти лет срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством исполнения инвестиционного договора. По мнению депутата, данное изменение позволит обязать тех застройщиков, которые не сделали этого ранее и по чьим договорам трехлетний срок исковой давности уже истек, построить соответствующую инфраструктуру вокруг возведенных ими когда-то жилых домов.
Но сначала все-таки об ограничении нормы прибыли. Некоторые девелоперы, к которым Business FM обратилась за комментариями, отмахнулись — да чего здесь комментировать. А вот зря! Хотя бы потому, что мысль, может, и странная, но Марченко приходит в голову далеко не первому: идея высказывается периодически, если не сказать больше — с завидной регулярностью. И если не объяснять, почему ее воплощение может привести не к падению, а скорее к росту цен и вообще к слому всего рыночного механизма, в один прекрасный день она может укорениться, развиться и дать побеги в виде реально обсуждаемых законодательных вариантов.
Поэтому без всяких комментариев Business FM решила дать слово профессионалам, готовым за себя и своих предпочитающих постоять в сторонке коллег рассказать и Евгению Марченко, и всем, кто его поддерживает, что с данной инициативой не так и почему, призывая к установлению 20-процентного «потолка», депутат расписывается в плохом знании строительного рынка.
Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development:
«Предложенное ограничение или установление пределов по норме прибыли для застройщиков — это, по сути, купирование следствия, а не причин роста цен. Исходя из того, что в России не было зафиксировано прецедента на снижение цен стоимости жилья за историю девелопмента с 2000-х годов, можно предположить, что в Московском регионе пришли к той самой разумной стоимости жилья, которая должна была наблюдаться еще три-четыре года назад и увеличиваться постепенно в течение последних пяти лет, а не резко, как это произошло за последние полтора года. Сейчас действительно имеет место злоупотребление рыночными механизмами за счет увеличившегося в последний год спроса и доступности ипотеки. Из-за пандемии девелоперы были не готовы в короткие сроки обеспечить достаточное предложение, что привело к закономерному росту цен. Также причинами этому стали увеличение платежей за изменение вида разрешенного использования земельных участков, рост цен на материалы и работы, недостаток кадров. Стоит отметить и тот факт, что число участков под застройку в Москве неуклонно сокращается, а ожидания текущих собственников только растут (в том числе и на фоне роста цен на недвижимость). Девелоперский рынок в условиях отсутствия льготной ипотеки для широкого круга потребителей имеет значительное число рисков (позиционирование проекта, спрос, обременения, технические и технологические риски повышения себестоимости и так далее), кроме того, не все проекты одинаково успешны — существуют различные условия покупки земли, разная структура себестоимости, разные классы недвижимости. Введение директивных норм и регулирование рыночных механизмов может еще больше усугубить ситуацию в строительной сфере, в результате чего понадобятся очередные меры поддержки, а значит, вероятен и очередной рост цен на недвижимость».
Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»:
«Экономика имеет все меньше рычагов для активизации роста, пандемия забрала огромные деньги во многих странах, в том числе и у нас, и подобные инициативы понятны. Однако, помимо IT, сегментов экономики, которые растут сегодня быстро, не так и много. Конечно, девелоперский бизнес растет, но не нужно забывать, что это тяжелый бизнес во всех смыслах. Он высокорискованный и нуждается в долгосрочных инвестициях — девелопер получает деньги через много лет после того, как приобрел участок и начал на нем что-то строить. При этом мы еще должны учитывать гигантские риски: может измениться рынок, конъюнктура, вырасти себестоимость, обостриться конкуренция — все, что угодно, может произойти за время реализации проекта. Когда говорят о сверхприбыли девелопера, забывают, что девелопер постоянно вкладывается в развитие продукта, а также несет большую социальную нагрузку: в столичном регионе помимо жилья мы строим школы, детские сады, поликлиники, выполняем комплексное качественное благоустройство, создаем инфраструктуру у дома. Как поменяется рынок, если введут мораторий? В первую очередь, если ограничат потолок доходности, совсем по-другому будут оцениваться риски. Когда девелопер рискует, то рассчитывает, что риск этот будет оправдан. Если доходность ограничат, компания сто раз подумает, нужно ли на себя такие риски брать. Это приведет в первую очередь к тому, что с рынка будут уходить часть игроков. Скорее всего, поменяется форма сделок купли-продажи и вообще партнерства в девелопменте. Например, земля, скорее всего, перестанет продаваться за деньги».
Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной девелоперской компании «Талан»:
«Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году. Сегодня маржинальность девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18%. Например, в группе компаний «Талан» рентабельность по EBITDA в 2020 году составила 13%. В перспективе трех лет, даже с учетом растущего рынка, мы не ожидаем увеличения рентабельности, это связано с ростом цен на строительные материалы, увеличением затрат на персонал, затратами на проектное финансирование. Регионы, где застройщики получают более высокую рентабельность, это Москва, Санкт-Петербург, Сочи и города Дальнего Востока, где рентабельность бизнеса доходит до 30%. Ограничение девелоперов по рентабельности может привести к застою на рынке строительства, например таких регионов, как Приморье и Хабаровский край: в 2019 году федеральные девелоперы начали выходить на эти рынки, в связи с чем там существенно поднимается уровень девелоперского продукта. Ограничение нормы прибыли приведет к откату отрасли назад».
Ольга Магилина, заместитель генерального директора «Kaskad недвижимость»:
«Прибыльность девелопмента в загородном сегменте недвижимости и без депутатских инициатив уже очень давно не превышает 20%. Любому человеку, знакомому с основами экономики, будет понятно, что в результате таких ограничений цены на недвижимость при прочих равных гарантированно пойдут не вниз, а вверх. Потому что те девелоперы, которые уже работают в сегменте загородной недвижимости, стабильно получая менее 20% прибыли, никак свою ценовую политику корректировать, естественно, не будут. А те потенциальные инвесторы или компании, которые лишь планировали выйти на этот рынок, вполне могут ожидать от своих вложений и более высоких размеров ROI — и они, безусловно, от выхода на рынок откажутся. Конкуренция в загородном сегменте сейчас невысока именно потому, что сегмент вполне заслуженно оценивается профессионалами как сложный, высокорискованный и низкодоходный. Ну а в результате таких инициатив желающих здесь поработать станет еще меньше. Любой экономист-первокурсник знает, что снижение конкуренции рано или поздно приводит к росту цен и снижению качества продукта на локальном рынке».
Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family:
«Наличие у застройщика большой нормы рентабельности — это миф, сложившийся в результате того, что в России очень любят считать выручку и не понимают структуру затрат, связанных с ведением бизнеса. Инициатива депутатов сделать норму рентабельности 20% сама по себе классная, особенно если эта норма будет гарантироваться, и по мере того как строятся объекты, не будет возникать дополнительных обременений, требований со стороны органов контролирующих, и в принципе не будет меняться бизнес-ландшафт с момента получения разрешения на строительство и до момента ввода объекта в эксплуатацию. Будет здорово, потому что на сегодняшний день с учетом постоянных изменений, которые происходят в законодательстве, норма рентабельности застройщиков жилья экономкласса находится в пределах 10-15%. И эту норму еще надо заслужить за счет серьезных управленческих усилий и контроля всей цепочки создания добавленной стоимости. Каждый раз, когда произносится «давайте решим за счет застройщика», надо понимать, что застройщик, который не согласен нести бремя и риски, связанные с девелоперской деятельностью, меньше чем за 15% рентабельности, просто перекладывает любые возникающие обременения на плечи будущих покупателей. Поэтому возгласы про «жирных девелоперов, которых надо наказать и лишить барышей», — это незнание матчасти и полная безграмотность в той сфере, которую он пытается регулировать».
Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»
«Любое прямое ограничение ценообразования ломает рыночный механизм, в котором, кроме самого застройщика, участвуют множество макроэкономических агентов: подрядчики, поставщики, сотрудники застройщика, промышленные предприятия, государство. Следует отметить, что нынешняя ценовая ситуация на рынке жилья значительно повысила спрос со стороны девелоперов на товары и услуги других отраслей (в первую очередь это производство строительных материалов и рынок труда) и тем самым повысила инвестиционную привлекательность российской промышленности. В условиях ограничения рыночного ценообразования в рамках одной отрасли стрессу подвергнется вся система экономических взаимосвязей. Государство перестанет получать повышенные налоговые выплаты, инвестиционный потенциал промышленности сократится, а застройщикам придется еще жестче контролировать расходы. Действенных механизмов сдерживания стоимости строительных материалов и услуг подрядчиков на сегодняшний день пока не появилось».
Как отмечает Анатолий Клинков, ограничение нормы прибыли может создать и другой нежелательный прецедент, при котором у девелоперов значительно сократятся возможности для приобретения новых площадок под застройку. «Указанный риск усугубляется существующим скачкообразным ростом строительных материалов, который мешает корректному расчету финансовой модели даже уже существующих проектов, не говоря уже о перспективных. В долгосрочной перспективе это вызовет колоссальный дефицит предложения на рынке, который вне рыночных механизмов его регулирования приведет к долгосрочному дефициту — возможность решить жилищный вопрос граждан значительно сократится», — резюмирует эксперт.
