Систему управления многоквартирными домами ждут перемены
Жителям многоквартирного дома (МКД), чтобы сменить управляющую компанию (УК), не придётся доказывать по судам, что их «управляйка» не выполняет условия договора. Кроме того, возможно, что скоро переговоры с УК от имени квартиросъёмщиков смогут вести профессиональные управленцы, которые сами не живут в этом доме. Как может измениться управление МКД, разбиралась «Парламентская газета».
Быстрее аннулировать у УК лицензию
Рассмотрения в Госдуме ожидают сразу несколько законопроектов, касающихся вопросов управления многоквартирными домами. Один из них, внесённый в июне группой депутатов, должен ускорить процесс аннулирования лицензий на осуществление деятельности для плохо работающих УК. Разрешения на работу им выдаёт и отзывает лицензионная комиссия, а окончательное решение принимает суд, который должен удостовериться, что в реестре не осталось домов недобросовестной компании. Камнем преткновения чаще всего оказывается последний пункт, ведь по действующим нормам, чтобы лишиться лицензии, УК формально не должна управлять никаким жильём в течение шести месяцев, а это большой срок.
«Проблема в том, что сейчас много случаев, когда управляющая организация, как только понимает, что жилинспекция собирается идти в суд, разными способами, часто незаконными, проводит собрание собственников и приносит новые документы. Таким образом, жилинспекция не имеет оснований лишать УК лицензии, и она остаётся на плаву сколь угодно долго», — рассказала «Парламентской газете» соавтор законопроекта, зампред думского Комитета по контролю и Регламенту Наталья Костенко.
Проблема, по словам депутата, остро стоит во всех регионах. Парламентарии совместно с Минстроем доработали законопроект и решили, что самое оптимальное — убрать из Жилищного кодекса требование об отсутствии в течение полугода в реестре лицензий сведений о МКД, которыми управляет компания. «Именно из-за этого требования и начались проблемы у жилинспекции», — добавила Костенко.
Быстрее сменить УК
Лишить «управляйку» лицензии — не единственный способ порвать с ней отношения. УК можно сменить, но для этого нужно доказать, что она не исполняет условия договора или дождаться окончания срока его действия. Последнее может затянуться, а правильно аргументировать неисполнение условий соглашения могут далеко не все. К тому же, компании оспаривают подобные решения в судах и часто такие дела выигрывают.
Заксобрание Красноярского края в начале июня внесло на рассмотрение Госдумы законопроект, по которому собственники смогут быстрее сменить надоевшую им УК. Согласно документу, это можно сделать, если до истечения срока действия договора общее собрание собственников приняло решение выбрать другую УК или изменить способ управления МКД. «Этим правом можно будет воспользоваться по истечении каждого последующего года со дня заключения договора с управляющей организацией», — сказано в пояснительной записке.
«Управляйку» нужно менять, если она действительно не работает и её действия ставят под угрозу комфорт и безопасность жителей, например, ненадлежащим образом проводится подготовка к зиме. Об этом «Парламентской газете» сказала директор Национального центра общественного контроля «ЖКХ контроль» Светлана Разворотнева. Частая смена УК вредна и может быть опасна, поскольку существуют технологические циклы функционирования МКД, и при смене управляющей организации они могут нарушаться, объяснила эксперт.
«Один год — это оптимальный период, после которого можно думать о смене УК», — добавила Разворотнева.
Управлять большим домом должны профессиональные организации, уверен заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Выбирая УК, жители должны быть уверены в её компетентности. В некоторых регионах составляются рейтинги «управляек», эту практику можно распространить и на всю страну, сказал «Парламентской газете» депутат. Принимая решение о смене УК, стоит руководствоваться такими метриками.
Назначить управдома со стороны
Работа хорошей УК — как воздух: пока не испортится, её не видно. Но, если в доме течёт крыша, грязные лестницы или не убран двор, соседи быстро вспоминают название своей «управляйки» и того, кто уполномочен от их имени с ней бодаться. Это, как правило, самый активный собственник, которого выбирают председателем совета МКД. Такие советы по закону должны быть в каждом доме. Они не являются формой правления, но призваны отстаивать интересы всех жителей в различных инстанциях и в первую очередь во взаимодействии с УК.
Возникают ситуации, когда общее собрание хочет доверить руководство домом человеку, обладающему большим опытом, подходящими качествами и доверием жителей, но не принадлежащему к числу собственников. Сейчас законом такой вариант не предусмотрен. Изменить ситуацию предложил член Комитета Госдумы по вопросам местного самоуправления Анатолий Литовченко, который в июне внёс на рассмотрение палаты соответствующий законопроект. Он предложил скорректировать Жилищный кодекс.
Должность председателя, или по-старому управдома, общественная, и если и предполагает вознаграждение, то минимальное. «Полномочий у такого главы тоже немного, а потому возникает вопрос, какому «профессиональному управленцу» такой пост может показаться желанным», — рассуждает Светлана Разворотнева.
При этом, пояснила эксперт, закон и сегодня не запрещает собственникам жилья нанимать профессиональных юристов в качестве помощников по взаимодействию с УК и платить им зарплату. Но эта практика отнюдь не является массовой.
