"Стоит очередь из инвесторов, которые готовы купить помещение под сдачу в аренду"
"Коммерческая недвижимость сейчас переживает не самые лучшие времена"
Пандемия коронавируса, разразившаяся в мире в прошлом году, задала свои тренды во многих сферах жизни, в том числе и на рынке коммерческой недвижимости. В эпоху "ковидных" ограничений, как заявляют эксперты, бизнесмены предпочитают приобретать помещения не под свой бизнес, а для сдачи в аренду — это менее рискованно для них. Выигрывают только самые интересные предложения, демонстрирующие соответствие цены и качества.
— Коммерческая недвижимость сейчас переживает не самые лучшие времена, — заявил "Реальному времени" президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев.
Виной всему — период локдауна. По словам эксперта, сейчас на рынке сформировалась двоякая ситуация: с одной стороны есть дефицит коммерческой недвижимости в некотором классе, а с другой — профицит.
К остро востребованной, но с невысоким предложением, коммерческой недвижимости он отнес, например, торговые помещения на первой линии на 1 этаже с отдельным входом, с хорошим трафиком.
— Можно даже сказать, стоит очередь из инвесторов, которые готовы купить помещение под сдачу в аренду, — обратил внимание Савельев на их популярность. — И другой сегмент, например, офисная недвижимость при отсутствии парковки — вот такие офисы прям стоят, — заявил эксперт. По его словам, цена на них в таких условиях падает.
Директор агентства недвижимости "Авангард-Риэлт" Вячеслав Егоров считает, что тренд сформировался в сторону приобретения коммерческой недвижимости в новостройках. Для покупателей это проще: они могут сами сделать там ремонт исходя из потребностей своего бизнеса, тогда как при покупке "вторички" они могут столкнуться с проблемами (что-то сделано не так и т.д.). Вторичная недвижимость на рынке к тому же, по его словам, переоценивается.
— Объектов много выставлено на продажу, но реальные сделки проходят только по самым интересным предложениям с точки зрения цены и качества и соответствия, потому что многие объекты переоценены, — рассказал Егоров "Реальному времени".
По его словам, предложение крупной и дорогой коммерческой недвижимости на рынке есть, но реальных покупателей на нее находится мало. "В разы меньше", — утонил Егоров. На достаточно небольшую активность по сравнению с прошлыми годами в сфере коммерческой недвижимости повлияла, в частности, пандемия.
Другой тренд, который, по его мнению, сформировался на рынке под влиянием COVID-19 и ограничений, введенных на фоне распространения вируса, — приобретение коммерческой недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду. Арендный бизнес более стабильный, арендаторы есть, считает Егоров. Если уйдет один арендодатель — помещение можно сдать другому. Действующие предприниматели, если и покупают недвижимость, делают это, как правило, с целью расширения своего бизнеса.
— Если мы берем Казань, например, то очень серьезный рост цен произошел на первичном рынке, проще было купить квартиры и продавать их, если мы говорим о каких-то мелких или средних, или чуть выше средних инвестициях, то это как бы тренд вот такой, — добавил Егоров.
Сделки года по мнению экспертов
Гендиректор АН А-Development Мурат Ахмеров в свою очередь заявил, что на рынке недвижимости наметился тренд на сделки с залоговыми активами. Среди наиболее громких и значимых сделок на рынке коммерческой недвижимости в Татарстане он отметил продажу казанского торгового комплекса "Модная семья", который ушел с торгов за 188 млн рублей — половину от первоначальной цены, по которой его выставляли в сентябре 2018 года. Покупателем стала компания "Инвест-недвижимость", которая входит в периметр бизнеса ООО "Скай Девеломпент" Андрея Чекашова. В марте 2021 года компания приобрела с других торгов по банкротству развлекательный комплекс Fun24 — за 136 млн рублей, в 13 раз меньше стартовой цены.
Не менее резонансной, по мнению Ахмерова, стала покупка "Связьинвестнефтехимом" комплекса зданий бывшей фабрики "Спартак" в центре Казани. Фактически собственником зданий стал Татарстан. Кроме "СИНХа" на торги тогда заявился только один покупатель — томский бизнесмен Григорий Соломенников, собственник и директор ООО "Аукционная компания "АСТА".
Судьбу комплекса зданий и земельного участка, выставленных за 1,364 млрд рублей, решили 5 миллионов: Соломенников, выступавший на торгах как частное лицо, предложил 546 млн рублей, "СИНХ" — 551 млн. В лот вошли: пять земельных участков общей площадью 34,76 тыс. кв. м, восемь зданий, из которых интерес для реализации коммерческих проектов представляют 7-этажный производственный корпус общей площадью 21,6 тыс. кв. м и здание транспортного цеха площадью 1,3 тыс. кв. м.
Судьба "Спартака" пока не решена. В июле комплекс зданий посетил президент Татарстана Рустам Минниханов, который предложил рассмотреть вариант преобразования основного здания в формат open space. На помещение в "Спартаке" тем временем уже претендует "Молодежный Театр на Булаке", которому грозит выселение из здания по ул. Право-Булачной, 13.
Савельев же отметил, что с точки зрения, "что новый покупатель принял решение о сносе всего комплекса и строительства там чего-то другого" резонансной стала продажа ТРК "Ривьера". В конце прошлого года здание выкупили бизнесмены Игорь Евтушок и Валерий Кравцун — основатели петербургской компании Kravt Invest. Его продали не с первого раза и по рекордно низкой цене — вдвое ниже первоначально заявленной стоимости — за 418 млн рублей при стартовой цене почти в 900 миллионов.
В апреле 2021-ого стало известно, что комплекс сносят, а уже летом стартовал открытый архитектурный конкурс на лучшую концепцию благоустройства на правом берегу Казанки, где сейчас располагается развлекательный комплекс. Жюри, правда, так и не смогло определиться с победителем.
Площадь коммерческой недвижимости в Казани растет
Аналитики сервиса "Avito Недвижимость" в августе выяснили, что наиболее востребованными у предпринимателей из Казани были помещения свободного назначения (ПСН) и офисы. Они составили соответственно 16% и 54% от общего числа запросов пользователей в сегменте купли-продажи коммерческой недвижимости. В аналогичных категориях на рынке аренды их доля составила 34% и 35% соответственно.
Спрос на покупку коммерческой недвижимости во втором квартале 2021-го вырос на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. В то же время по сравнению с предыдущим кварталом показатель оказался ниже на 22%. Более половины запросов (54%) приходилось на помещения свободного назначения.
Стоит отметить, что в этом году рынок коммерческой недвижимости Казани пополнился новыми бизнес-центрами. В совокупности объем предложений увеличится примерно на 30 тысяч кв. м или на 5%. Так, в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, 51 (на месте бывшего Комбината "Здоровья"), о строительстве которого "Реальное время" подробно рассказывало. В этом месяце вводится в эксплуатацию первая очередь бизнес-парка "Азинский" в Советском районе городе, где откроется офисный центр Orange.
В предстоящие 4 года в Казани заявлено к строительству еще 14 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 414 тыс. кв. м. Если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров в столице Татарстана к концу 2026 года увеличится на 56% процентов, считают эксперты, добавляя, что большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв. м.).
Вместе с тем, казанские девелоперы начинают развивать новый формат гибких и открытых пространств в офисах — коворкинги. Сейчас в Казани их почти полтора десятка. Общая площадь — 11 363 кв. м, в том числе некоммерческих коворкингов площадью 1 240 кв. м ("Авиатор" в одноименном технопарке, коворкинг в ДК "Московский" и ДК "Сайдаш"). В дополнение к ним можно отнести два объекта в формате управляемых мини-офисов — Alliance Business Centers и БЦ "Мастер" и более восьми антикафе, где можно работать с ноутбуком.
