Коварный полудом, или К чему готовиться, покупая загородный недострой
Присматривая себе участок для строительства загородного коттеджа, можно наткнуться на вариант с недостроенным домом. И здесь встает вопрос – нужно ли сразу отметать подобные предложения или все-таки стоит к ним присмотреться? Сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов объяснить, на что нужно обращать внимание при выборе загородного недостроя, а также перечислить все бонусы от такой покупки.
Масштабы предложения
Реальный объем недостроенных объектов на загородном рынке оценить, конечно, сложно, поскольку это частные предложения, в основном вторичная перепродажа и преимущественно в деревнях или в коттеджных поселках, где реализация велась без обязательного подряда, указывает директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.
Однако, по словам руководителя юридического отдела ТСН Недвижимость, сертифицированной компании Гильдии риелторов Московской области Елены Щербаковой, в настоящее время в продаже находится достаточно большое количество земельных участков с расположенными на них незавершенными объектами: недостроенными домами (садовыми, жилыми), гаражами, банями иными хозяйственными постройками в разной степени готовности. "Ориентировочно 20-30% от загородной недвижимости, предлагаемой к продаже нашим агентством", – приводит данные собеседница агентства.
Стоит ли покупка свеч?
Главный вопрос, который нужно задать себе перед тем, как решаться на покупку земельного участка с недостроем: "А в чем моя выгода?".
"Первая выгода – это, очевидно, цена. Недострой, как правило, нелегко продать, это специфический объект, покупателей на него немного, и это вынуждает продавца просить за свой лот меньше денег. Вторая выгода – это время. Если какая-то часть строительных работ выполнена с надлежащим качеством и не требует дальнейшей переделки, то завершение строительства может занять меньше времени, чем возведение здания с нуля. Ну и, наконец, третья выгода - приобретение недостроенного объекта может позволить покупателю получить дом в той локации, где уже нет свободных участков под застройку и нет готовых домов, удовлетворяющих его требованиям" – приводит все варианты ответов на этот вопрос заместитель генерального директора Kaskad Недвижимость Ольга Магилина.
Приведенные тезисы подтверждают и другие эксперты. Так, по словам Коган, участки с обременениями в виде строений "под снос" действительно подразумевают наличие определенной скидки или изначально низкую цену – минус 30-50% от рыночной стоимости участка.
Хорошая локация также является весомым аргументом для рассмотрения загородного недостроя. "В 2007−2008 годах во время бурного роста девелопмента многие люди напокупали дорогой земли в классных местах под застройку. Затем деньги закончились и работы остановились. Теперь некоторые инвесторы скупают их, дают им новую жизнь и перепродают. Поэтому при грамотном расчете можно очень успешно заниматься этим и даже зарабатывать на таких проектах", − рассуждает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.
Проверяем документы
Следует отметить, что индивидуальные дома как недострой регистрируются крайне редко. Во всех остальных случаях, покупая недостроенный дом, вы будете фактически приобретать только земельный участок, подчеркивает Магилина.
С этим соглашается Щербакова, вспоминая, что за ее многолетнюю практику сделка с зарегистрированным объектом незавершенного строительства была только один раз.
Более того, если незавершенный объект и вовсе пойдет под снос, то и документы на него будут в нагрузку, поскольку придется проводить процедуру ликвидации или реконструкции, а это тоже время и деньги, обращает внимание руководитель проекта Dom Technonicol Андрей Баннов.
Следовательно, необходимо тщательно изучить документы именно на земельный участок, говорит Магилина.
"Как и в случае с покупкой любой другой недвижимости, нужно узнать, каким образом продавец стал обладателем участка, проверить, является ли он дееспособным, не состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. При наличии супруга – получить его согласие на продажу", − инструктирует собеседница агентства.
Далее следует проверить вид разрешенного использования земли, он должен позволять строить на участке индивидуальный дом (ИЖС), а, к примеру, сельскохозяйственные земли для этого не годятся, добавляет она. Нужно также обязательно выяснить, не находится ли участок в залоге.
Опасные моменты
Не нужно забывать, что любой сделке могут быть риски, связанные с ухудшением материального положения продавца, которое в будущем может повлечь его банкротство, напоминает Щербакова. Поэтому она настаивает на том, что в обязательном порядке необходимо проверить наличие долгов у продавца и его супруга по базе судебных приставов, а также произвести проверку подачи заявления этих лиц или их кредиторов о банкротстве, проверить наличие в отношении них судебных споров – обязательно по месту нахождения объекта и постоянному месту жительства (регистрации) продавца и супруга.
"При этом не будет лишним позадавать вопросы соседям о материальном положении и конфликтах в отношении продавца. Это мнение, конечно, будет достаточно субъективным, но если будет получена информация о резком ухудшении материального положения или конфликтной ситуации, то принимать решение о покупке надо с большей осторожностью", − рассуждает Щербакова.
Уже после того, как покупатель приобретет участок с недостроем и достроит его, оформляется право собственности на объект недвижимости, указывает она.
Консервация и срок годности
Если вы все-таки решились на приобретение недостроя для дальнейшего завершения, важно учитывать способ его консервации, а также стадию, на которой строительство было заморожено, подчеркивает Баннов.
"В строительстве очень много скрытых рисков, которые могут проявить себя на этапе эксплуатации. Например, при устройстве скатной кровли или каркаса слой утеплителя закрывается строительными пленками – ветро- и влагозащитой. Если в составе материала нет УФ-стабилизатора, при этом строители оставили его под открытым солнцем на пару дней, то в пленке запустился процесс старения. Это означает, что со временем она может начать разрушаться", – объясняет эксперт.
Также Баннов указывает, что оставленный на долгий срок недострой из блока или деревянный каркас без финишной отделки приобретать довольно рискованно. Конструкция впитывает влагу. В процессе завершения строительства (во время монтажа внутренней или внешней отделки) влага может оказаться запертой внутри. А это уже мина замедленного действия. Повышается риск появления плесени и грибка, а в случае промерзания высока вероятность деструктивных изменений: трещин, разрушения и прочее. А если на фасаде или фундаменте уже появились трещины – это тревожный симптом, говорит он.
Фундамент у недостроя – также зона повышенного внимания. Когда дом готов к эксплуатации, то бетонное основание должно быть тщательно защищено от воды. С этой задачей справляются отмостка, водосточная система и дренаж. Данные сооружения отводят воду от дома. Если же строительство заморожено, то весь объем осадков с крыши попадает к бетонному основанию. Вода не успевает уходить и с наступлением морозов замерзает. В твердом состоянии она увеличивается в объеме и давит на стенки фундамента. Летом лед тает, грунт оседает, давление слабеет. Такие подвижки негативно сказываются на фундаменте и служат причиной появления трещин и разрушений, предупреждает руководитель проекта Dom Technonicol.
"Лучше всего, когда готов полностью теплый контур: есть фундамент, стены и крыша. Но в любом случае важно понимать, сколько объект простоял без отделки, каким образом он был законсервирован. Обычно необратимые разрушения могут начаться, если простой длится более года", – заключает Баннов.
Как проверить недострой
Для самостоятельной оценки состояния незавершенного дома есть мобильные приложения, вроде TN CHECK, с помощью которых можно провести "чекап" постройки, указывает Баннов. Работают они по следующему принципу: пользователь отвечает на вопросы чек-листа. На основе ответов программа выдает заключение по состоянию и износу. Кроме того, в приложении есть фотографии правильно выполненных узлов, с которыми можно свериться, добавляет он.
Но для серьезного анализа Баннов все-таки рекомендует вызвать технический аудит, который сможет проанализировать состояние фундамента, несущих конструкций, перекрытий. В любом случае в недострое всегда скрывается довольно много рисков, не поддающихся инструментальному анализу.
Уже после тщательной проверки можно продолжать работы. "Но имейте в виду, реконструкция – это отдельный вид строительства, нужно подбирать опытного и креативного исполнителя, который сможет сэкономить вам бюджет, применяя нестандартные решения, специфичные для этого сегмента стройки", – советует Баннов.