Рынок коммерческих площадей: взлет стрит-ретейла, затишье в бизнес-центрах и новые МФК
В этом году в Казани открывается два новых бизнес центра: МФК на ул. Право-Булачной, 51, где разместились Ак Барс Банк, Stefano Ricci и БЦ "Азинский" с коворкингом Orange
Как выяснило "Реальное время", арендные ставки в бизнес-центрах Казани "замерли" на уровне прошлого года — до 1510 руб./кв. м в классе А. Стагнация продлилась до середины июля, после чего девелоперы решились сделать постпандемийный рывок и проиндексировали ставки в пределах 10%, оставляя люфт для следующего повышения к концу года. Несмотря на вынужденную паузу в условиях коронакризиса, рынок коммерческой недвижимости Казани пополняется: в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, а в августе — БЦ "Азинский" на проспекте Победы. В перспективе до 2026 года заявлен запуск еще 14 административно-торговых центров в Казани, но аналитики полагают, что частные инвесторы будут массово "перекладывать" средства в жилье, а размеры офисного рынка останутся прежними в ближайшие год-два.
Арендные ставки могут вырасти на 3—5% к концу года
Арендные ставки на торгово-офисную недвижимость в Казани в первом полугодии 2021-го в основном сохранялись на уровне прошлого пандемийного года, в отличие от других российских городов-миллионников, хотя заполняемость татарстанских бизнес-центров достигла высокого уровня — 91,8%.
— Средняя ставка аренды в бизнес-центрах Казани на конец июня 2021 года составила 846 руб. за 1 кв. м, что является уровнем ставок июня и декабря 2020 года, — подтверждают специалисты UD Group.
Аналитики указывают, что "рост ставки показывает стагнацию", а уровень вакантных площадей в бизнес-центрах города оценивается в 8,2%. Впрочем, эта цифра далеко не критическая. "Уровень вакансии офисных помещений последние 3 года составляет 7-8%, несмотря на новые проекты, которые были введены в эксплуатацию", — констатируют в компании.
В настоящее время в городе функционирует 132 бизнес-центра с общим объемом предложения 691 тыс. кв. м. Из них продолжают пустовать 56,6 тысяч кв. м, что, по всей видимости, и сдерживало общее повышение.
Тут нужно заметить, что арендные ставки в Казани имеют широкую амплитуду в разбросе цен. Они различаются почти в два-три раза в зависимости от класса бизнес-центра. Так, средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 510 руб./кв. м/мес., но уже в БЦ класса В+ опустилась вдвое — до 859 руб./кв. м/мес., в БЦ класса В — 760 руб./кв. м/мес., а в БЦ класса С — втрое — до 486 руб./кв. м/мес. Несмотря на двукратную разницу, наибольший спрос приходится на офисные центры класса А. Причем именно здесь арендные ставки выросли за год на 5,5%, тогда как в БЦ других категорий — снижались.
— В классе А вакансия составила 7% (без учета нового здания на Право-Булачной, 51, открывшегося в июне текущего года — 4%), в классе В — 8%, в классе В+ и С — 9%. Снижение вакансии в основном произошло в классах А и В — по 8%, в бизнес-центрах более низкого класса вакансия сохраняется на прежнем уровне, — отмечают эксперты.
Территориальное местонахождение бизнес-центра, по их словам, не повлияло на динамику его заполняемости: "Тенденция по районам такая же: практически все районы восстановили уровень загрузки офисов. Повышение уровня заполняемости в сравнении с июнем предыдущего года отмечено во всех районах города".
По оценкам аналитиков UD-групп, по мере сокращения вакантных площадей "потенциал индексации ставок" составит 3-4% к концу текущего года. И еще больший потенциальный рост сохраняется у БЦ класса "А". Таким образом, в условиях сжимающегося спроса, объектам недвижимости старого формата придется прилагать немало усилий для удержания клиента.
Новые площади на рынке
В этом году рынок коммерческой недвижимости Казани пополнился новыми бизнес-центрами. В совокупности объем предложений увеличится примерно на 30 тысяч кв. м или на 5%. Так, в июне открылся элитный МФК на Право-Булачной, 51 (на месте бывшего Комбината "Здоровья"), о строительстве которого "Реальное время" подробно рассказывало. Его застройщиком выступил "Татинвестстройпроект". Общая площадь коммерческих помещений на первом и втором этажах составила 7 222,4 кв. м. На нижнем планируется размещение торговых операторов, а второй отдан под офисы. Общая площадь — 2 500 кв. м и заявлена к классификации на класс "А".
— Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдаче всей площади в аренду, — сообщают эксперты рынка коммерческой недвижимости.
Как стало известно "Реальному времени", одним из первых арендаторов нового МФК стал Ак Барс Банк, который заключил договор на аренду 900 кв. м для обслуживания VIP-клиентов банка. Кроме того, здесь разместился ретейлер брендовой одежды Stefano Ricci.
В августе 2021 года планируется введение в эксплуатацию первой очереди бизнес-парка "Азинский" в Советском районе Казани, где откроется офисный центр Orange. Общая площадь первой очереди составит 20 189 кв. м. Весь бизнес-парк будет состоять из трех зданий по девять этажей, которые "дадут" 60 567 кв. м. Известно, что офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке "под ключ". Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс бизнес-центра — "А". Для арендаторов будут работать ресторан, фитнес-центр с бассейном.
— 2021 год отмечается стагнацией ставок аренды, но, как показывают тенденции прошлых кризисов и сокращающаяся вакансия на рынке, можно предполагать повышение ставок уже к концу года, — прогнозируют в UD Group, по их оценке, к концу года ставки могут вырасти на 3-4%.
— Введение в эксплуатацию дополнительных площадей сильно не скажется на динамике арендных ставок в Казани. Еще до пуска БЦ "Азинский" завершил переговоры по заключению контрактов с будущими арендаторами, которые формировались задолго до открытия, — заявил "Реальному времени" гендиректор "РеАгенство" Юрий Чикиров. — МФК на Право-Булачной занимает особую нишу. Насколько я знаю, в нем установлены арендные ставки на заведомо высоком уровне. Речь идет о 2,5—3 тысячах рублей за 1 кв. м, что вдвое выше среднего по Казани. Это своеобразный фильтр, чтобы не заходили слабые игроки. Априори он не сможет влиять на текущую конъюнктуру арендных ставок.
Согласен со спикером гендиректор АН А-Development Мурат Ахмеров, указавший, что почти весь объем офисных площадей был арендован сразу после выхода в эксплуатацию, несмотря на высокие ставки. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers Владислав Николаев добавил, что этот объект сильно выделяется на общем фоне в Казани:
— В пандемию было совершено мало сделок, поэтому сложно отслеживать ценовые уровни ставок, и в большей части они стали предметом договоренностей, — указал он.
По его словам, до сих пор в городах-миллионниках мало выбора среди качественных предложений класса А.
Мода на коворкинг дошла до Казани
Вместе с тем, казанские девелоперы начинают развивать новый формат гибких и открытых пространств в офисах — коворкинги. Сейчас в Казани их почти полтора десятка. Общая площадь — 11 363 кв. м, в том числе некоммерческих коворкингов площадью 1 240 кв. м ("Авиатор" в одноименном технопарке, коворкинг в ДК "Московский" и ДК "Сайдаш"). В дополнение к ним можно отнести два объекта в формате управляемых мини-офисов — Alliance Business Centers и БЦ "Мастер", более восьми антикафе, где можно работать с ноутбуком. Кризис 2020 года сильно затронул сегмент коворкингов и наиболее слабые проекты ушли с рынка. Так, закрылись коворкингы Grow Up и "В тапочках".
На смену им в первом полугодии этого года открылся коворкинг "Func" обшей площадью 1 400 кв. м. В текущем августе запущен второй коворкинг сети Smart Space в торговом центре Udacha, который расположен в жилом комплексе "Царево Village".
— Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг Orange в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов WeWork. А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата, — отмечают эксперты рынка.
Наибольший спрос в коворкингах приходится на мини-офисы от 15 до 20 кв. м на три—пять рабочих мест. На такие помещения, по словам управляющих действующих проектов, формируется очередь. Помещения большей площади и опен-спейсы имеют загрузку не более 70%.
Стрит-ретейл: перезагрузка у дома
Спрос на аренду торговых помещений "у дома" восстановился. Уровень вакантности — 8,7%, средняя ставка аренды по торговым коридорам — 1 113 руб. кв. м/мес. (по городу — 805 руб. кв. м/мес.), средняя стоимость продажи помещений по городу — 80 572 руб./кв. м. За первое полугодие уровень вакантных площадей сократился на 2% — до 8,7%.
— После 2020 года наибольший интерес арендаторы проявляют к помещениям в жилых комплексах. Уровень стоимости ставок аренды показал рост к июню прошлого года на 26,58%, — сообщают аналитики, — Наиболее востребованными помещениями стала коммерция, расположенная в жилом комплексе на первых этажах. Мы видим быстрое восстановление ставок на такие помещения.
В предстоящие 4 года в Казани заявлено к строительству еще 14 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 414 тыс. кв. м. "Если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров г. Казани к концу 2026 года увеличится на 56% процентов", — указывают эксперты, добавляя, что большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв. м.). Однако, в связи с удорожанием себестоимости строительства, выход новых проектов может быть отложен до момента роста ставок аренды. Пока же ставки не вселяют оптимизм у инвесторов.
— Если раньше арендные ставки стояли на месте, то в настоящее время мы наблюдаем повсеместную их индексацию в пределах 10% от уровня июня — декабря 2020 года. Можно сказать, что идет техническое повышение в пределах официальной инфляции, которое покрывает возрастающие операционные расходы по содержанию недвижимости, — описывает состояние рынка гендиректор АН "РеАгентство" Юрий Чикиров.
По его словам, рост ставки на 10% не вызывает затруднений. Арендаторы легко "проглотили", перейдя на новые условия с 1 июля этого года. Правда, индексация арендных ставок по долгосрочным контрактам с федеральными игроками может быть ниже 10%, так как заранее эти условия не были оговорены. В любом случае, девелоперская доходность в сегменте офисной недвижимости стала заметно ниже, чем в жилищном строительстве. Теперь этот вид бизнеса считается "догоняющим".
— Я бы не стала так пессимистично оценивать рынок торгово-офисной недвижимости и говорить о его стагнации в сопоставлении с прошлым годом, — рассуждает глава комитета офисной недвижимости РГУД в Республике Татарстан Анна Ложкина. — В большинстве из бизнес-центров класса А и В была проведена индексация в пределах 5—10%. Есть объекты с низкой долей заполняемости. Они пытаются удержать действующих арендаторов, предоставляя порой скидки. Это объекты низкого уровня. Наблюдается стабильно высокий спрос на площади класса А. Есть несколько неудовлетворенных заявок. Нет предложений на рынке. В других городах большой объем предложения, и высокий уровень вакансий. Арендаторы имеют возможность выбирать между объектами, а у нас новые объекты быстро заполняются, как только выходят на рынок.
