С 1 июля программа льготной ипотеки на новостройки работает по новым правилам — под базовые 7% вместо прежних 6,5% и с общей для всех регионов предельной суммой кредита в 3 млн рублей. Как отмечал в преддверии введения новых правил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, в Москве программу фактически свернули, но сделали это аккуратно и политкорректно — путем снижения максимального размера кредита. «С учетом первоначального взноса в 15% стоимость квартиры, которую можно будет купить по льготной ипотеке после 1 июля 2021 года, составит чуть более 3,5 млн рублей. Квартир за такую цену в Москве просто нет — ни в «старой», ни в Новой», — подчеркивал эксперт.
Правда, есть в Московской области, заявили аналитики сервиса «Синица», которые изучили в регионе все предложения ценой менее 3,53 млн рублей — из расчета 3 млн рублей тело кредита и 15% первоначальный взнос из собственных средств (исследование есть у Business FM). Получилось, что на данный момент в Подмосковье насчитывается около 2,4 тысячи квартир и апартаментов заданных ценовых параметров, и они составляют около 9% первичного предложения.
При этом не все, что дешево, обязательно далеко от Москвы: основной объем, а именно около 26% предложения в пределах 3,53 млн рублей, приходится на города, расположенные в 30-40 километрах от МКАД, на втором месте по объему (22%) — ближнее Подмосковье (до 10 километров от МКАД), на города в 10-20 километрах от МКАД приходится еще 17% таких лотов. «Именно в ближнем Подмосковье среди предложений стоимостью до 3,53 млн рублей велика доля апартаментов, на них приходится примерно 40%. В остальных локациях апартаменты практически отсутствуют и весь объем предложения составляют классические квартиры», — отмечает генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.
Итак, с момента этой самой элегантной отмены льготной ипотеки в Москве (справедливости ради, не в одной Москве, а и в Петербурге, и в Сочи, и много где еще) прошел месяц с небольшим. Достаточно, чтобы эксперты ЦИАН взяли на себя смелость сделать первые выводы о жизни «без» (исследование есть у Business FM).
Вывод первый, из серии «никто и не сомневался»: застройщики столкнулись с падением продаж — в июле сделок в столичном регионе оказалось только 12,5 тысячи. В Москве сделок стало меньше на 19%, в Подмосковье — на 23%, в среднем по региону получается на 21% меньше, чем в июне, то есть спрос практически вернулся на уровень 2019 года. «В годовой динамике сделок оказалось на 36% больше, но июль 2020 года был еще периодом «после локдауна», когда рынок активно восстанавливался, но спрос все же был ниже, чем до пандемии, даже несмотря на льготную ипотеку, уже действующую на тот момент, — поясняют в ЦИАН. — Данные за июль 2021 включают в себя в том числе сделки, которые прошли еще по «старым» условиям выдачи кредитов, а сами банки пока не повысили ставки, несмотря на последние решения ЦБ. Более репрезентативными для оценки последствий «отмены» льготной ипотеки станут август и сентябрь этого года».
Скромнее продажи — меньше заработок. В июле 2021 года выручка девелоперов составила примерно 139,1 млрд рублей (в целом по столичному региону), это худший показатель с февраля. Относительно июня выручка сократилась на 18%, что примерно сопоставимо с падением числа сделок (-21%); чуть меньший разрыв в выручке удалось сохранить за счет роста цен. Основная выручка пришлась на столичных застройщиков (108,4 млрд рублей).
Вывод второй: цены за два года (относительно июля 2019 года) в целом по столичному региону увеличились в полтора раза, на 53,8% (со 144,9 тысячи до 222,8 тысячи рублей), и вопреки прогнозам некоторых аналитиков продолжают движение вверх. Хотя в оценках интенсивности этого движения аналитики расходятся.
Например, по данным специалистов департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» (есть у Business FM), цены на столичные новостройки массового сегмента в июле прекратили динамичный рост. Если в предыдущие периоды он ежемесячно составлял в среднем 3-4%, то в июле в комфорт-классе стоимость квадратного метра квартир увеличилась всего на 1%, до 247,8 тысячи рублей, а апартаментов — на 2%, до 251,5 тысячи рублей. Жилье стандартного класса по итогам июля подешевело на 1%, до 176,7 тысячи рублей за квадратный метр, а стоимость апартаментов данного класса осталась неизменной — 202,7 тысячи рублей.
Но статистика ЦИАН гласит совсем иное: в июле средняя стоимость квадратного метра показала максимальный за период действия льготного ипотечного кредитования прирост за месяц — как в Москве, так и в Московской области. В итоге июльская средняя стоимость «квадрата» обновила очередной максимум, поскольку подросла сразу на 6%: с 210,1 тысячи до 222,8 тысячи рублей. Для сравнения, это половина от годового роста цен во всем 2019 году (+12%). Всего с начала 2021 года прирост средней стоимости квадратного метра составил 16,6%, а за год — 28,8%.
Несмотря на снижение лимита по льготной ипотеке, доля сделок первичного рынка в кредит пока что остается на высоком уровне — третий вывод исследования ЦИАН. Конечно, некоторое снижение зафиксировано: в целом по столичному региону 70% сделок на первичном рынке прошли в кредит, что на 2 процентных пункта ниже, чем в июне 2021 года. Снижение доли ипотечных сделок зафиксировано для Москвы в старых границах (с 68% до 64%) и в Новой Москве (с 78% до 74%). В Московской области доля ипотеки по-прежнему составляет 74%. В абсолютном выражении количество оформленных ипотек снизилось в июле на четверть (-24%) относительно июня, при этом сделок без привлечения ипотечного кредита стало меньше на 14%. Короче говоря, и клиентов с ипотекой теперь меньше, и покупатели с «живыми» деньгами уже не так активны.
Впрочем, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов предлагает не торопиться с выводами. «Не стоит забывать, что продажи июля — это частично остаток спроса прошлого месяца, когда сделки заключались буквально в последние дни льготного ипотечного кредитования на старых условиях, — рассуждает эксперт. — Для этого достаточно было подписать кредитный договор с банком до 30 июня, сама же регистрация договора проходила в июле, поскольку на это требуется порядка семи-десяти дней». По мнению Алексея Попова, объективно оценить реальное снижение спроса мы сможем по итогам августа, но общая тенденция «охлаждения» рынка заметна уже сейчас.
