Курортная недвижимость: обыгрывая столицы

Итоги первых пяти месяцев 2021 года в сфере real estate получились с легким оттенком неожиданности: как гласит исследование Россельхозбанка (есть в распоряжении Business FM), активизация внутреннего туризма усилила эффект от льготных ипотечных программ, и в итоге по темпам роста спроса на недвижимость курортные регионы страны обошли оба столичных мегаполиса.

Лидер, временно ушедший на каникулы

Первое место занял Краснодарский край, который заметно обыграл и Москву, и Петербург: анализ потока краснодарских заявок на ипотечные кредиты позволяет увидеть, что их число к началу лета увеличилось в годовом исчислении на 110%, а размер кредита вырос на 32%, до 2,7 млн рублей.

В Красной Поляне в преддверии сезона летних отпусков спрос вырос на 29,9% по сравнению с маем 2020-го, утверждают эксперты компании «ОНИКС-Недвижимость». Также рост среднемесячного числа запросов зафиксирован в период с января по май 2021 года к аналогичному периоду 2020 года — положительная динамика составила 49,84%. Кроме того, среднемесячное число запросов на покупку недвижимости в Красной Поляне в рамках пятимесячного периода текущего года оказалось на 17,21% выше, чем среднемесячное число запросов на протяжении всего 2020 года. И хотя сравнение с 2020 годом многие по понятным причинам считают некорректным, все равно показатели впечатляющие. В итоге, по словам заместителя гендиректора компании «ОНИКС-Недвижимость» Алексея Мальцева, самые бюджетные краснополянские лоты — это небольшие студии площадью до 30 квадратных метров по цене от 7-8 млн рублей, и вряд ли удастся найти дом дешевле 20 млн.

В отдельно взятом элитном сегменте Сочи ситуация выглядит для продавцов еще более «шоколадной»: по оценкам аналитиков компании Skolkovo Realty, в сравнении уже не с трудным 2020-м, а с вполне себе спокойным 2019-м элитный спрос буквально рванул вверх. Вообще в этом июне спрос на сочинские «квадраты» вырос на 31,91% по сравнению с июнем 2020-го года и на 85,8% по сравнению с июнем допандемийного 2019-го, а в отношении элитки показатели еще более впечатляющие — +81,51% и +60,81% соответственно. Впрочем, пик элитного спроса пришелся на начало года: например, в январе спрос на премиальные лоты оказался в полтора раза (+52,45%) выше, чем в среднем за месяц в нынешнем году, и на 39,52% выше, чем в среднем за месяц в 2020 году.

Однако ряд экспертов приводят совершенно иначе выглядящую общегородскую статистику. «Спрос на первичном рынке недвижимости Сочи в июне 2021 года упал на 70% по сравнению с апрелем на фоне высокой стоимости предложения, — цитирует ТАСС генерального директора девелоперской компании Nedvex Юлию Галимову. — Количество сделок на первичном рынке Сочи продолжает падать. Падение относительно мая — 20%, относительно рекордного апреля — 70%. Июньский показатель — критически низкий». Основной причиной столь серьезного падения эксперт называет сумасшедшую стоимость жилья. «Цены на недвижимость Сочи с осени 2020 года выросли минимум на 150% и достигли пика на фоне повышения востребованности курорта в пандемию», — подтверждает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.

Правда, специалист по недвижимости Татьяна Шестакова в беседе с Business FM отметила, что «в феврале — мае был совершенно бешеный спрос и люди, которые планировали в ближайшее время купить, собственно, и выбрали свои возможности — купили». «Поэтому сейчас действительно небольшое затишье перед очередной бурей, как мы считаем, где-то конец августа — начало сентября», — пояснила она. Да и многие другие игроки рынка называют сочинские каникулы временными и короткими, а некоторые не исключают даже, что цены продолжат движение вверх и в итоге могут дорасти до фантастических 500 тысяч рублей за «квадрат».

Маленькие города с большими планами

На втором месте своеобразного рейтинга Россельхозбанка оказалась Калининградская область, где ипотечных заявок за год стало больше на 65%. При этом, как подчеркивают аналитики, размер кредита остается на относительно высоком для региона уровне и составляет 2,5 млн рублей. «Как юг, так и балтийское побережье стали заметно привлекательнее с точки зрения инвестиций в недвижимость. Вдобавок это регионы, где многим хотелось бы жить из-за климата и развивающейся инфраструктуры. Возможности приобретения жилья были расширены благодаря тому, что в этих регионах в 2020 году синергетически начали работать сразу две льготные ипотечные программы: новостроечная «городская» с господдержкой и сельская, позволяющие приобретать недвижимость в том числе в курортной зоне. Именно это и стало залогом резкого роста спроса на ипотеку», — говорится в исследовании Россельхозбанка.

Действительно ли рост спроса на курорты Калининградской области оказался столь стремительным? Успевает ли за ним инфраструктура курортных зон? И что здесь необходимо строить кроме жилья? Об этом Business FM побеседовала с главой администрации Светлогорского городского округа Владимиром Бондаренко.

— Если сравнить нынешнюю ситуацию с 2019 годом, что — все правда летит?

— Если мы говорим о ценах на недвижимость, то летит. Если о числе туристов и возможности найти сегодня свободный номер — пожалуй, тоже. Многие открывают для себя Калининградскую область, где в том числе с учетом природных катаклизмов в Крыму и Краснодарском крае, даже при наличии доступной Турции отмен бронирования не наблюдается.

— Насколько выросли цены на недвижимость?

— Вся Калининградская область рванула за последний год процентов на 40, и мы аналогично. Если на въезде в город (то есть довольно далеко от моря — минут 40 пешком) год назад можно было брать «серый ключ» (квартиру с частичной отделкой под ремонт) тысяч за 60, сегодня это уверенные 100. И это жилье экономкласса — представьте, насколько дороже будут апартаменты в центре, где свободной земли довольно мало, да практически нет. Но архидорогих проектов мы пока не видим: к слову, недавно Тина Канделаки пиарила покупку апартаментов в Светлогорске, в строящемся прямо на побережье комплексе — я думаю, эти апарты сейчас будут стоить около 200 тысяч рублей за «квадрат», всего лишь в два раза дороже в сравнении с окраинным экономом.

— А кто покупает — кроме Тины Канделаки? Можно сделать выборку?

— Можно: покупают абсолютно все. Население города растет стремительно, за последние несколько лет — на несколько тысяч человек, для нас это много. И если поначалу это были только северные регионы — Архангельск, Мурманск, ну и, естественно, калининградцы приобретали жилье выходного дня или инвестиционное жилье, то сегодня география намного шире — и Дальний Восток, и Урал, и Челябинск, жители которого называют себя экологическими беженцами… Словом, вся Россия.

— Так все-таки что в основном берут — дачу или место для постоянного проживания?

— Правильно говорите — по моим наблюдениям, ситуация поменялась. Лет пять назад это была покупка недвижимости на лето, где можно спокойно провести каникулы или спрятаться от московских торфяных пожаров. Потом люди стали перевозить сюда своих пожилых родителей, а сейчас при покупке речь, как правило, идет о переезде на постоянное место жительства.

— А что насчет инвестиционных покупок?

— Знаете, число светлогорских предложений, например, у сервиса Airbnb за последние семь лет увеличилось многократно. Когда-то, когда люди вкладывались в эти квартиры, срок окупаемости в 10-12 лет казался довольно долгим, но благодаря аренде можно было выплачивать ипотеку. А потом квартиры подорожали, и оказалось, что они инвестиционные еще и потому, что кратно выросли в цене. Условно, студия, которая пять лет назад на этапе котлована стоила миллион рублей, сегодня на «Авито» выставляется за три миллиона.

— Успевает ли инфраструктура города за таким его бурным человеческим развитием?

— Нет, не успевает — честно скажу, что на сегодняшний день у нас выдано предельное, наверное, количество техусловий на воду, а новый водозабор пока только в стадии проектирования. Поэтому, я думаю, скоро получить разрешение на строительство будет уже проблематично. Наверное, будет какая-то пауза на год-два, пока новый водозабор строится. У нас, кстати, есть большой земельный резерв на въезде в Светлогорск — порядка 600 гектаров под развитие, но вот взять и прямо завтра начать освоение участков временно невозможно, в первую очередь из-за исчерпания лимита по воде.

— Великолепные парки, панорамный лифт на побережье, театр эстрады «Янтарь-холл», филиал калининградского Музея мирового океана, сумасшедший интерес девелоперов, повышенное внимание со стороны покупателей со всей страны — это все уже есть. А если бы вам дали возможность получить для Светлогорска что-то одно самое-самое, чего ему не хватает, — что бы это было?

— Совсем недавно у нас не было пляжа, потому что эрозия берега довольно сильная, но сейчас песок вернулся: с помощью правительства Калининградской области проведен комплекс берегозащитных мероприятий, и теперь в Светлогорске прекрасные пляжи. Еще: с тех пор, как появился конкурс для малых городов и исторических поселений, мы дважды в нем побеждали и дважды получали десятки миллионов из федерального бюджета. На первый грант создали парк «Муза» в центре города, а сейчас на второй грант приводим в порядок микрорайон Отрадное. Через две-три недели откроется самый большой в Калининградской области спа-центр «Баден-Баден», это будет еще одна внесезонная точка притяжения. На этапе переговоров тема строительства гольф-поля — оно в Светлогорске может появиться на землях, которые находятся в собственности правительства Калининградской области, и исключительно после того, как потенциальный инвестор подтвердит готовность 20-процентного финансирования проекта, так что мы в ожидании конкретных действий с его стороны. А из более реального — мне кажется, нам нужен еще небольшой причал для яхт, есть у местного сообщества такая маленькая мечта. Предпринимателям кажется, что, появись у нас небольшая марина, жизнь закипит, как в Монако. Что мы себе представляем? Сопот, Паланга — везде есть уходящие в море молы, у некоторых из них могут швартоваться яхты и небольшие прогулочные суда. Очень надеемся, что найдется инвестор на эту нашу идею.

— Кстати, есть ли интерес к Светлогорску со стороны иностранных инвесторов?

— Он такой… условный. Все-таки львиная доля интереса и конкретных инвестиций — это российский бизнес. Я бы так сказал: мы не испытываем недостатка в инвесторах, поэтому как-то отдельно продвигаться на зарубежных рынках не видим смысла — пусть россияне инвестируют.

Не только у моря

На третье место рейтинга Россельхозбанк определил Ставропольский край; вряд ли стоит долго говорить, что и его инвестиционную привлекательность повысило развитие туристической инфраструктуры. В сравнении с январем — маем прошлого года число заявок на ипотеку в 2021 году выросло здесь на 34%, при этом средний размер кредита держится на уровне прошлого года и составляет около 2 млн рублей. «Ставропольский край пользуется популярностью у туристов благодаря своим минеральным курортам. Поэтому с точки зрения инвестиций в недвижимость интерес к региону будет только расти, в особенности с учетом того, что при росте спроса на ипотеку средний размер кредита за год практически не изменился», — считают аналитики Россельхозбанка.

Вообще, рост интереса к себе и своей недвижимости заметили практически все курортные места, даже те, которые никак не назовешь ни морскими, ни водолечебными, ни еще какими-то специализированными. И, как подчеркивает директор департамента развития, маркетинга и продаж компании «Доброград девелопмент» Анна Комарова, опять же, синергетический эффект дало соединение остро привлекательной курортной темы и льготных ипотечных программ.

Анна Комарова директор департамента развития, маркетинга и продаж компании «Доброград девелопмент» «Доброград находится в Центральной России, и хотя до моря далековато, у нас есть отличная инфраструктура для отдыха: четырехзвездочный парк-отель со спа-комплексом, живописная природа, озера. Это точка притяжения для потенциальных жителей, которые приезжают сначала как гости курорта, а по мере того, как они проникаются атмосферой Доброграда, начинают интересоваться покупкой недвижимости. Тем более что мы активно приступили к реализации объектов социальной инфраструктуры: в этом году откроется школа «Мир», ведется строительство торгового комплекса и так далее. В 2021 году лотов жилой недвижимости в Доброграде стало на 63% больше относительно 2020 года. Это и земельные участки, и квартиры или таунхаусы с готовой отделкой. При этом мы ощущаем существенный дефицит лотов, поскольку спрос в разы превышает предложение. Здесь стоит отметить, что на спрос, конечно, влияет эффект работы программ государственной поддержки, в первую очередь сельской ипотеки со ставкой от 2,7%».

Буквально на днях на московский рынок вышел новый премиальный проект, который, как заявляют его авторы, будет построен в формате городского курорта. Однако, ребята держатся курса...