Самые недооцененные районы города на Неве
В каких районах Петербурга цены считаются несправедливо низкими, почему так сложилось и можно ли исправить имидж территории – BN.ru собрал мнения экспертов.
Красный - не всегда прекрасный
В продолжение темы об особенностях ценообразования в разных районах Северной столицы поговорим о территориях, которые сегодня считаются недооцененными. В их числе профессионалы рынка чаще всего называют Красносельский и Красногвардейский, где цена квадратного метра значительно ниже среднегородского показателя.
По данным аналитиков BN.ru, в Красносельском районе средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 152,5 тыс. руб. и 145,5 тыс. руб. - на вторичке. Риэлторы говорят, что в южной части района и вовсе можно найти жилье по 100 - 110 тыс. руб. за квадрат. В Красногвардейском жильё ценится лишь чуть дороже - 157,3 тыс. руб. и 152,3 тыс. руб. за кв. м соответственно.
Оба района имеют свои плюсы. В Красносельском, например, практически нет вредных производств, эта территория славится парками и выходом к заливу, отсюда рукой подать до красивейших пригородов - Петергофа и Стрельны. Красногвардейский район привлекает близостью к центру города. К тому же в последние годы девелоперы активно осваивают бывшие промзоны, и тут появляются довольно интересные жилые кварталы.
Почему же спрос на эти локации относительно невелик? Общая проблема двух "красных" районов - неоднородность по качеству жилья и наличию инфраструктуры. В обоих преобладает советская застройка и почти нет знаковых точек притяжения. При этом у каждого имеются и индивидуальные недостатки.
"Красносельский район серьезно удален от центра, к тому же южные территории Петербурга традиционно менее привлекательны для покупателей, чем северные", - отмечает директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис" Никита Пальянов. Окрестности Красного Села всегда считались депрессивной локацией с недостаточным на такую большую территорию количеством торгово-развлекательных и деловых центров, подчеркивают в Hansa Group. От себя добавим, что на 412 тыс. жителей района до сих пор нет ни одной станции метро, а новые даты их открытия давно воспринимаются в анекдотичном ключе.
Что касается Красногвардейского района, то петербуржцы его долгое время воспринимали исключительно как промышленный район. Сейчас инфраструктура здесь развивается, но ее уровень всё еще нельзя назвать достаточным и сопоставимым с центральной частью города
Согласно данным Центра оценки и аналитики BN.ru на июнь 2021 года, средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга составляла 175,2 тыс. и 175,6 тыс. руб. соответственно. "Где Нева не зашита в гранитный ящик"
Следующий "обиженный" ценами район - Невский. По данным BN.ru, первичка здесь стоит в среднем 153 тыс. руб., а вторичка - 158,6 тыс. руб. за квадрат.
Район никогда не входил в число престижных, однако и у него есть свои преимущества: близость к главной водной артерии, семь станций метро, две развязки КАД, а также развитая еще с советских времен сеть социальных объектов.
В числе основных проблем территории - пробки на дорогах и упоминавшаяся выше неоднородность застройки. Большая часть новых жилых комплексов возводятся на живописных берегах Невы - где, как поет Максим Леонидов, река "не зашита в гранитный ящик". А сам район главным образом занят жилищным фондом эпохи СССР или промзонами, на которых застройщики периодически и воплощают свои проекты редевелопмента.
Еще один минус - довольно сомнительная репутация района, сложившаяся еще в советские времена. Довольно высокий "коэффициент опасности" сформировался здесь за счет множества общежитий и расселенных домов, которые облюбовали нелегальные мигранты; есть здесь и разного рода злачные места.
"Эта локация всегда отличалась высоким уровнем преступности, - отмечает руководитель „Агентства недвижимости Георгия Патанина“ Георгий Патанин. - Сейчас ситуация стабилизируется, но определенный стереотип у людей остался. Это отпугивает покупателя".
Риэлтор Дмитрий Апряткин разделяет мнение коллеги. По его словам, такие территории, как Рыбацкое, Обухово, а также окрестности станции метро "Елизаровская", стоят незаслуженно дешево. "Пусть у кого-то есть претензии к проживающему там населению, но всё равно это хороший зеленый район", - говорит эксперт.
Выборгская сторона - целая страна
В список недооцененных городских районов неожиданно попал и Выборгский. Казалось бы, всё здесь довольно гармонично: промышленных и рекреационных зон примерно поровну, на полмиллиона населения - целых шесть станций метро, инфраструктура развита с давних времен. Но ценник на жилье всё равно ниже среднегородского уровня: на вторичном рынке метр оценивается в 157 тыс. руб., в новостройках - 167,2 тыс. руб.
Возможно, проблема кроется в огромной и разномастной территории района, который раскинулся на целых 115 кв. км (что сопоставимо с площадью целого государства - например, такого как Лихтенштейн). К Выборгскому относятся как участки, расположенные близко к центру - например, у Финляндского вокзала, так и удаленные локации - Парнас, Шувалово-Озерки, а также Левашово и Парголово, где преобладает частная и малоэтажная застройка.
Соответственно, диапазон цен тут более чем широкий. В Hansa Group подсчитали: если возле парка Сосновка цена за квадрат может превышать 200 тыс. руб., то на Парнасе - чуть ли не вдвое меньше. Ну а "в среднем по больнице" и имеем довольно умеренные цены.
От резиденций до сателлитов
Немного реже, но всё же упоминались экспертами в качестве недооцененных такие районы, как Пушкинский, Колпинский и Петродворцовый. По данным BN.ru, квадратный метр на первичном рынке этих пригородов стоит 115,5 тыс. руб., 135,1 тыс. руб. и 130,4 тыс. руб. соответственно.
Каждая из этих территорий по-своему интересна. В Колпино, к примеру, много военных памятников, красивые сады и скверы, а Ижорские заводы обеспечивают местных жителей рабочими местами. Пушкин с Петергофом и вовсе имеют статус исторических пригородов с великолепными дворцово-парковыми зонами.
Однако кое-что потенциальных покупателей всё же отпугивает. Прежде всего, удаленность от центра - большую роль играет отсутствие метро, которого в этих районах никогда не было и пока не предвидится. Ощущается здесь и недостаток социальной и досуговой инфраструктуры, а среди домов часто можно встретить морально устаревшее или вовсе ветхое жилье.
Справедливости ради отметим, что для исторических пригородных локаций (добавим сюда еще город Ломоносов) значим и такой фактор, как "гений места". Проживающие здесь граждане в основной своей массе пламенные патриоты, которых никакими калачами не заманишь жить в другие районы.
Чувство перспективы
Итак, ситуация с недооцененными районами в целом понятна. Как справедливо отметил гендиректор АН "Прайд Групп" Алексей Бондарев, она всегда отображает психологию покупателя. "Человек видит настоящее, но не осознаёт будущего локации. Он не готов представить перспективы и не ориентируется на потенциальный рост и улучшение места", - констатирует он.
Неумение видеть отложенную прибыль - довольно типичное, но не слишком грамотное поведение потребителя, отмечают эксперты. Порой районы непопулярны по объективным причинам, но случается и такое, что они просто не в тренде. Так было, например, с новыми проектами массовой застройки на окраинах города. "Некоторые районы недооценены просто потому, что они не на слуху, - комментирует директор по продажам ГК „Страна Девелопмент“ Виктор Ведехин. - Это нормальная ситуация, такая же наблюдалась и в Мурино, Девяткино, Кудрово, когда эти территории только застраивались. Поначалу информации о них было мало, но по мере развития этих районов их респектабельность выросла".
Даже если речь не о недостатке информации, а о конкретных проблемах района, не стоит забывать, что всё может измениться. Только представьте: в Красносельском наконец-то будет метро! Да, открытие "Юго-Западной" переносили уже много раз, но к 2023 году всё же обещают. В Красногвардейском появится еще больше достойных проектов редевелопмента, соответственно, будет улучшаться инфраструктура. В Невском районе запустят Восточный скоростной диаметр (новую трассу от ЗСД до Мурманского шоссе) и построят давно анонсированный Большой Смоленский мост...
Всё это, несомненно, улучшит репутацию не слишком популярных сегодня районов. Свою лепту вносят и девелоперы. "С появлением современных жилых комплексов имидж многих территорий меняется в лучшую сторону, - говорит член совета директоров и руководитель направления „Девелопмент“ Hansa Group Владимир Ревенков. - На фоне усиливающейся конкуренции застройщики заинтересованы в улучшении потребительских характеристик новостроек, а также обеспеченности инфраструктурой. Спрос распределяется между проектами, предлагающими лучшее соотношение цены и качества, что служит стимулом возводить качественное жилье в любых локациях".
Так что развивайте чувство перспективы и выбирайте жилье с прицелом на будущее!
Виктор Ведехин, директор по продажам ГК "Страна Девелопмент":
- Оценивая локацию на инвестиционную привлекательность, нужно учитывать три основных критерия: транспортные перспективы, социальную инфраструктуру и социальный климат. В целом при выборе квартиры стоит обратить внимание на близость того или иного ЖК к мегапроектам, строящимся в городе, планам властей по строительству метро и развязок - это также в будущем даст существенный толчок к развитию района. Наличие парка или набережной также будет преимуществом, которое поначалу могут не оценить.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости "Прайд Групп":
- Самые недооцененные районы - это те, которые пользуются меньшим спросом, либо те, где очень высокое количество предложений. Взять, к примеру, Янино. Локация находится близко к КАД, в 20 - 30 минутах от метро, а квадрат здесь стоит всего 100 - 120 тыс. руб. Также назову Приморский район в конце Комендантского проспекта. Здесь большая конкуренция, и за счет этого метр стоит 150 - 190 тыс. руб., что выгоднее относительно всего района.
Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления "Девелопмент" Hansa Group:
- Даже если район в целом недооценен, отдельные локации могут быть весьма привлекательны для покупателя. Так, если говорить о Выборгском районе, то, на мой взгляд, более комфортна для проживания его южная часть. Здесь хорошая транспортная доступность, множество образовательных, социальных и торгово-развлекательных объектов. Близость к паркам и скверам, набережным Невы - дополнительные плюсы. Сегодня тут строится много качественных жилых комплексов на месте бывших промзон. Также девелоперы стали реализовывать проекты реновации зданий. К примеру, именно такой формат был выбран для нашего клубного дома на Зеленогорской улице.