"Конкурсник" "Делфо-Авто" предпринял последнюю попытку продать имущество
Комплекс из 14 объектов вместе с участком в 1,8 га пытаются сбыть с 2017 года
Имущество разоренного автодилера "Делфо-Авто" Айдара Гафурова — комплекс из 14 объектов с участком на улице Беломорской в Казани — вновь выставили на торги, но уже посредством публичного предложения. Официальный дилер Opel и Chevrolet в татарстанской столице после ухода GM с российского рынка не смог избежать банкротства. Распродавать недвижимость учредитель компании начал еще до введения процедуры, но на авторынке в 2017 году был застой. Сейчас свои нюансы: последствия пандемии, дальнейшее падение покупательского спроса. Инвесторы безмовлствуют. Но конкурсный управляющий не теряет надежды. В том числе не сбрасывает со счетов и владельца компании: может статься, он найдет средства, чтобы расплатиться с кредиторами. Опрошенные "Реальным временем" эксперты полагают, что потенциальных покупателей могут заинтересовать не столько сами строения, "заточенные" под автобизнес, сколько земельный участок под ними с прицелом на последующую застройку.
Единым лотом 14 объектов вместе с земельным участком
Как стало известно "Реальному времени", 13 июля конкурсный управляющий ООО "Делфо-Авто" Станислав Кекин объявил о проведении торгов по продаже имущества компании-банкрота. Сообщение об этом опубликовано на ЕФРСБ. Впрочем, они стартуют еще только в конце августа.
"Конкурсник" пояснил "Реальному времени", что на продажу выставляется лот №1, в состав которого входит 14 объектов общей площадью в 10,6 тыс. "квадратов", а также земельный участок, на котором они расположены в 18,5 тыс. квадратных метров (или 1, 8 га). В их числе есть как отдельно стоящие здания (как, например, трансформаторная подстанция), так и те, что прилегают друг к другу: "Можно спокойно пройти из одного в другое, не выходя на улицу". Именно поэтому, по его словам, они и "воспринимаются как одно целое". В составе лота сам автосалон, автосервис, административное здание, склад и так далее. Отметим, что эту недвижимость управляющий уже пытался продать. Причем, дважды. Результат оказался нулевым: на участие в аукционе на повышение не было подано ни одной заявки.
Будущие торги будут принципиально отличаться от предыдущих, потому что это уже публичное предложение. Иначе говоря, цена будет все падать и падать: каждые 7 дней на 10 процентов от начальной. Стартовав с 429,4 млн рублей к 29 августа она достигнет 395,4 млн рублей. А к финалу, 11 октября, составит уже чуть больше 118 миллионов. Впрочем, возможно, такой "корректировки" ждать не придется и недвижимость кто-нибудь приобретет.
Ситуация начала кардинально меняться, и Opel и Chevrolet ушли с российского рынка. Фото delfo.ru
Обстоятельства непреодолимой силы
Отвечая на вопрос "Реального времени" "Почему до сих пор не купили?" Кекин напомнил про ситуацию, сложившуюся на рынке: "Сейчас не совсем простой период для бизнеса". Начальную цену продажи актива определил суд, который основывался на оценке экспертов.
— С учетом того, какими были предыдущие 2019 и 2020 годы, возможно, комплекс столько и стоит, но, спрос упал, — выразил конкурсник "Делфо-Авто" свою точку зрения. — В том числе в связи со сложной эпидемиологической ситуацией. Многие предприятия в прошлом году не работали, а бизнесы закрывались. Кто это мог предвидеть? Можно говорить, сыграли негативную роль обстоятельства непреодолимой силы.
Одним словом, сначала автосалоны по продаже иномарок в стране росли как грибы после дождя: население было платежеспособно и авто пользовались спросом. Затем ситуация начала кардинально меняться и Opel и Chevrolet ушли с российского рынка. Последующие события не добавили оптимизма: пандемия, падение покупательского спроса буквально на все. "Те, кто предполагал заняться автобизнесом, отказались от этой затеи еще в 2019 году", — говорит Кекин.
Ушли с рынка вслед за GM
ООО "Делфо-Авто" было зарегистрировано в 1996 году с уставным капиталом 4,5 млн. рублей. Его единственным владельцем был Айдар Гафуров. Он же руководитель. Общество входило в одноименный автохолдинг "Делфо", который, в том числе, был представителем корпорации General Motors (GM) в Татарстане: продавал и обслуживал автомобили Opel и Chevrolet. Гафуров так же был учредителем ООО "Инвестиционная промышленная компания". Последняя в 2008 году приобрела 40 процентов акций ИК "ЕлАЗ-Капитал", контролирующей ОАО "ПО ЕлАЗ". После этого Гафуров вошел в совет директоров Елабужского автозавода.
Его единственным владельцем был Айдар Гафуров. Фото rt.rbc.ru
К настоящему моменту согласно справочной системе "СПАРК-Интерфакс" он им не является, да и ИК "ЕлАЗ-Капитал" уже недействующая. Ранее, согласно данным СПАРК, Гафуров также был совладельцем банка "Казанский", ТК "Гулливер" на проспекте Ямашева и большого количества других компаний (в основном, занимающихся продажей авто). Айдар Гафуров или его полный тезка был также совладельцем ныне ликвидированного ООО "Вологодский кролик".
Сегодня из "живых" фирм за ним числится ООО "Аэроклуб "Авиатор" (деятельность грузового воздушного транспорта), которым руководит, судя по всему, сын бывшего главы татарстанского Управления Росавиации Шавката Умарова Тимур. Впрочем, ее нахождение в ТК "Караван" на улице Спартаковской в Казани ФНС признано недостоверным. Сам Айдар Руханилович возглавляет ранее упомянутую ООО "Инвестиционная промышленная компания", но ее бенефициаром значится уже не он. Также он директорствует в растениеводческом ООО "Ялкын", у которого сейчас приостановлены операции по счетам. Кроме того, до сих пор владеет ЧОП "Отражение-2005" и зарегистрирован как ИП.
Бизнес успешного автодилера дал крен после того, как General Motors ушел с отечественного рынка. Как сообщали СМИ, GM вывел с российского рынка большинство моделей Chevrolet и все Opel весной 2015 года — как только на авторынке начался кризис. Если в 2014 году согласно официальным данным Opel продал в нашей стране около 65 тыс машин, то в следующем только около 17 тысяч.
По данным участников авторынка, на тот момент в Казани было пять автосалонов, реализующих автомобили этого автоконцерна. Все в конце концов приказали долго жить. Два из них принадлежали автохолдингу "Делфо": в одном, на Беломорской, он продавал автомобили Chevrolet Niva и оказывал сервисные услуги для Opel и Chevrolet. Второй автосалон "Делфо" на улице Тукая реализовывал авто марки Ravon и оказывал такой же сервис, что и первый.
Автосалон "Делфо" на улице Тукая реализовывал авто марки Ravon. Фото delfo.ru
Выставил на продажу последний автосалон
Участники авторынка рассказывали "Реальному времени", что компания начала сворачивать свой сервисный бизнес еще в январе 2017 года: гигантский автосервис "Делфо-Парк" закрылся и распродавал свое оборудование. А в марте 2017 года, как сообщало наше издание, автохолдинг "Делфо" выставил на продажу свой второй и последний автосалон — на улице Беломорской в Авиастроительном районе. То есть фактически речь шла о полной продаже бизнеса.
Согласно объявлению на Avito, действующий автосалон, автосервис, производственные помещения, офисы, трансформаторная подстанция и, наконец, земельный участок в 18,5 тыс. "квадратов", на котором все это располагалось, были оценены в 450 млн рублей. Но эта цифра не была окончательной. Эксперты предрекали, что найти покупателя будет сложно, так как на авторынке застой. Они оказались правы: автокомплекс не реализован и по сию пору.
Банкротство ООО "Делфо-Авто" 5 марта 2018 года инициировало АО "Рост Банк" на основании задолженности в 146,5 млн рублей (из них 104,4 млн. рублей — просроченный основной долг). К слову, эту кредитную организацию опередил "физик" Сергей Васильев с суммой требований в 1,5 млн рублей. Судя по всему, клиент автосалона, по какой-то причине не получивший своего "железного коня". Но с ним вскоре дело уладили, заключив мировое соглашение. Увы, тот же сценарий с "Рост Банком" повторить оказалось невозможным: слишком несопоставимы были суммы задолженности.
В июне 2018 года Арбитражный суд Татарстана ввел в компании процедуру наблюдения. Кстати, у компании Гафурова почти сразу после этого сменился основной кредитор: Рост банк присоединился к Национальному банку "Траст". Финансовый анализ показал, что восстановить платежеспособность "Делфо-Авто" "не представляется возможным": имущества должника оказалось недостаточно для покрытия судебных расходов и выплаты вознаграждения арбитражному управляющему. Как результат, в начале октября того же года перешли к конкурсному производству.
В июне 2018 года Арбитражный суд Татарстана ввел в компании процедуру наблюдения. Фото: Максим Платонов
Спорили до последнего
Станислав Кекин пытался утвердить положение об условиях продажи имущества обанкротившегося автодилера с сентября 2019 года. Заинтересованные стороны (помимо самого "конкурсника", это кредиторы и учредитель) спорили по этому вопросу вплоть до 6 июля этого года, когда уже вовсю шла продажа.
К чему сводились разногласия? Управляющий предлагал закрепить начальную цену для единого лота, в который входило как незаложенное, так и заложенное имущество, в 364,07 млн рублей. Уточним: 8 зданий заложены банку Траст, 5 — нет. Земельный участок под ними тоже служит обеспечением. А вот машины, оборудование, сооружения, инженерные системы и прочий инвентарь (всего 361 единица) свободны от каких-либо обязательств. "Конкурсник" вышел на эту цифру, сложив стоимость залогового имущества в 339, 6 млн рублей (как ее оценил залоговый кредитор) с ценой свободного от обременений "добра" (оценка была проведена управляющим): 14,5 и 9,9 млн рублей соответственно.
Раз предстоит продавать вместе, возражали кредитор ЗАО "АРГО" и сам Гафуров, стоимость лота не может основываться на отдельных оценках залогового и не залогового недвижимого имущества. Они настояли на судебной экспертизе рыночной стоимости всего комплекса зданий на улице Беломорская, д. 69 А вместе с земельным участком. Эксперты РГУП БТИ назвали им цену в 429,4 млн, что оказалось на 75,2 млн рублей больше, чем предлагал управляющий.
Гафуров заявил дополнительную экспертизу, чтобы выделить стоимость заложенного имущества: оно "потянуло" на 336,3 миллиона. Суды трех инстанций последовательно утвердили Положение в редакции "конкурсника", но с начальной продажной ценой в 429,4 млн рублей. Учредитель "Делфо-Авто" соглашался не со всем, но его жалобы были отклонены. Параллельно в дело пыталась вступить бывшая супруга Гафурова. Она напоминала, что ООО "Делфо-авто" было создано во время брака. А, значит, выставляемое на торги имущество их совместная собственность.
Учредитель, инвестор или банк-кредитор?
"Конкурсник" согласен с тем, что это последний шанс продать активы "Делфо-Авто". Он отметил, что публичные торги будут идти продолжительное время: начнутся 23 августа и завершатся только 11 октября. "Мы специально пошли на такой шаг, — рассказал он нашему изданию. — Надеемся, что за это время как вариант учредитель изыщет активы и погасит задолженность перед кредиторами. Тогда можно будет выйти из процедуры банкротства. Второй вариант: найдется какой-нибудь инвестор, который приобретет этот актив. И третий: банк-кредитор оставит залог за собой — по закону у него на это есть право".
Связаться с самим Айдаром Гафуровым, чтобы узнать его точку зрения по поводу перспектив продажи, "Реальному времени" не удалось. Конкурсный управляющий пообещал передать ему контакты журналиста, но заметил, что он довольно часто находится в командировках и по этой причине не всегда доступен. Мы готовы предоставить ему слово.
Самый оптимальный вариант — строительство жилья
— В таких случаях всегда возникает один вопрос: стоит это таких денег или нет, — говорит гендиректор одного из старейших агентств недвижимости Казани "Центральный дом "Валери" Валерий Абсалямов. — Делоперы считают умеют. Если эту недвижимость до сих не купили, значит, цена не соответствует дальнейшей проработке.
Хотя риелтор не исключает, что кто-то, возможно, просто ждет снижения, рассчитывая купить простаивающие здания по определенной стоимости.
В то же время Абсалямов полагает, что актив "Делфо-авто" как автокомплекс сейчас "мало кому интересен. Скорее, как земля: сами помещения просто не окупятся, хотя их и можно переоборудовать под что угодно". Но ценник, по его мнению, для Казани слишком высок. Какая стоимость могла быть привлечь покупателей, эксперт назвать затруднился. "Нужно брать калькулятор и считать: что там можно построить и почем это построенное можно продать. Скорее всего, только жилье. Успех нежилого объекта маловероятен: все-таки край города. Даже если иметь в виду ретейлера типа "Леруа Мерлен" — дорога не та".
Если же брать в расчет только землю, то самое выгодное ее использование — размещение торгового комплекса или жилья. "Под ТЦ этот надел не пойдет: не хватит места. Жилье тоже не будет "золотым": не слишком престижное место", — анализирует Абсалямов. Но замечает, что Казань не сильно богата привлекательными и свободными для освоения территориями: "У потерпевших крах банков выставляли на продажу офисы, но земли-то там немного. А тут довольно большой участок". Но, может случиться так, что при строительстве жилья возникнет вопрос с коммуникациями: "Маловероятно, чтобы они были хорошими на городской окраине". Как бы то ни было, директор ЦДН "Валери" убежден, что сейчас продавать автокомплекс все-таки лучше, чем в 2017 году: "ценник за эти годы в Казани поднялся значительно".
Заместитель гендиректора компании "А-Девелопмент" Владимир Шайхиев полагает, что, как минимум, есть три варианта использования бывшего комплекса "Делфо-Авто". Автомобильный сегмент, однозначно, уже не будет развиваться столь активно. Если такие основные игроки этого рынка как "КАН-Авто" и ТТС не заинтересовались этим активом, значит, скорее всего, ему "показан" редевелопмент, рассуждает он, имея в виду планы будущего собственника. С учетом локации, что подтверждается соседством бюджетного "Светофора", вполне уместно использование этих площадей под какой-то дискаунт-кластер. То есть магазины по более приемлемым ценам, но не только продуктового формата.
— Недалеко располагается федеральная трасса М7. Это большое преимущество с точки зрения логистики, — замечает Шайхиев.
Если же развивать, скажем, производственный кластер, говорит он, то уместна организация предприятий с использованием сырья находящегося поблизости "Казаньоргсинтеза".
Кроме того, собеседник "Реального времени" также не исключает, что земельный участок, занимаемый неработающим автокомплексом, может быть интересен для размещения жилого массива.
— Площадь в 1,8 гектара для этого вполне приемлема. Поэтому если такое назначение не противоречит генплану Казани, проект жилой застройки вполне имеет место быть. Более того, на сегодня, это, вероятно, самый оптимальный вариант с точки зрения экономической целесообразности, — констатирует собеседник издания. — Это могло бы быть жилье сегмента средней стоимости.
