Цена истории, или За что вы платите, покупая "трофейное" жилье

Квартира в жилом доме, являющемся объектом культурного наследия (ОКН), – это не только прикосновение к истории и престиж, но и определенные обязательства. Ремонт таких зданий, как и квартир в нем, также не обходится без нюансов. Кто и зачем покупает жилье с "допнагрузкой" и кто платит за его реставрацию, разбирался сайт "РИА Недвижимость".

Цена времени

Квартиры в домах, которые являются объектами культурного наследия, выделяются в отдельную категорию в высокобюджетном сегменте, при этом их стоимость может быть сопоставима или даже превышать прайс в премиальных и элитных новостройках, расположенных в той же локации. По словам директора управления элитной недвижимости компании "Метриум премиум" Анны Раджабовой, это обусловлено как историей конкретного объекта, его локацией, так и высокой стоимостью восстановительных работ, для выполнения которых привлекаются строители, отделочники и реставраторы высокой квалификации.

"Выделить средние значения удорожания квартиры после ремонта или же реставрации дома непросто, так как каждый случай индивидуален и представляет собой отдельную историю. Важно, насколько качественно выполнены работы и какие материалы для этого применялись", – говорит она.

Помимо этого, нередко проводятся работы по приведению объекта к стандартам премиального и элитного жилья, в том числе в части оборудования современными инженерными и цифровыми системами, добавляет эксперт.

Около 90% домов со статусом ОКН находится в центре Москвы. Если исходить из открытых данных, то в столице находятся порядка 750 жилых и доходных домов, а также более 600 городских усадеб, имеющих статус памятника культуры или выявленного объекта культурного наследия, рассказывает Раджабова.

Что касается покупки или продажи квартир в таких домах, то общий объем экспозиции не превышает 150-200 лотов, констатирует она.

"Появляются они на рынке не так часто: собственники понимают ценность подобной недвижимости и стараются сохранить ее во владении. Если все же такой лот выставлен на продажу, то скорость реализации зависит от месторасположения, состояния, характеристик и, разумеется, объективного формирования его стоимости", – утверждает эксперт, добавляя, что варианты в состоянии, близком к идеальному, в востребованной локации и по соответствующей рынку цене продаются очень быстро.

Как отмечает руководитель офиса "Миэль "На Фрунзенской" Ольга Тихонова, средняя цена предложения в ЦАО в марте 2021 года – 506,3 тысячи рублей за квадратный метр, а самыми дорогими районами оказались Арбат и Хамовники – свыше 630 тысяч рублей за "квадрат". Впрочем, на стоимость влияет любое улучшение потребительских качеств объекта.

Если дом делают более комфортным для покупателя, например, меняют лифты, улучшают внешний вид, выделяют места для парковки, то это повышает его привлекательность, а значит и стоимость, говорит Тихонова.

Ценный трофей

Большинство покупателей квартир в домах-памятниках готовы отдать немалую сумму за возможность проживания в доме с историей и особой атмосферой, замечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

По его словам, для многих покупателей расположение в центре является определяющим фактором при приобретении такой недвижимости, а некоторые целенаправленно ищут для себя жилье не просто на колоритных старинных столичных улочках, но и в домах с богатой историей, которыми и являются объекты культурного наследия. Главное их преимущество заключается в исторической уникальности, что придает дому нематериальную ценность, свой индивидуальный шарм, полагает он.

В срезе финансовых вложений люди покупают такие квартиры именно для себя, указывает Тихонова. Обладание квартирой в объекте культурного наследия сродни приобретению брендовой вещи в бутике, которую человек выбирает не только из-за потребительских качеств, но и эмоционально, проводит аналогию собеседница агентства.

"В Москве есть дома с собственным именем, например, "Дом на Набережной", "Красные дома". Такие здания могут и не относиться к ОКН, но имеют собственное имя, и москвичи понимают, о каком доме идет речь. Это повышает статус объекта", – отмечает она.

Ответственность за историю

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) относятся объекты недвижимого имущества, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры, напоминает адвокат, председатель АА МГКА "Власова и партнеры" Ольга Власова.

При этом историческое здание не имеет автоматически принадлежности к ОКН. "Подлежит охране и является объектом культурно наследия только тот дом, который внесен в указанный реестр. На такой объект выдается владельцу выдается охранное обязательство, в котором устанавливаются конкретные требования к сохранению, содержанию и использованию памятника архитектуры", – подчеркивает адвокат.

В федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" закреплены также общие требования к содержанию и использованию помещений в таких домах. Например, нельзя проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности.

Чтобы провести перепланировку в жилом помещении, признанном памятником культуры, необходимо получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки.

Если в самой квартире есть элементы, которые являются предметом охраны, например, рамы, окна или межтамбурные двери, то собственник может самостоятельно осуществлять их замену или ремонт только при наличии разрешения департамента культурного наследия и только силами специализированной строительной организации, имеющей разрешение на проведение такого вида работ. Если работы были проведены без согласования, то жильцы в зависимости от ситуации могут быть привлечены или к административной, или к уголовной ответственности, указывает Власова.

Старший юрист юридической фирмы "ЮСТ" Люцина Доу-Гуан-Хун указывает, что собственники помещений, нарушившие требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, могут быть привлечены к административной ответственности.

"Так, например, самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей (статья 7.21 КоАП РФ). Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование", – объясняет юрист.

Когда речь идет о капитальном ремонте дома-памятника, то главный приоритет для властей Москвы – сохранить культурно-исторический облик объекта, добавляют в Фонде капитального ремонта (ФКР) города.

Капитальный ремонт в таких домах длится более обычного, однако нельзя привести к единому знаменателю его продолжительность, указывает Краснов.

"Сроки сильно зависят от обилия декоративных элементов, сложности внутренних инженерных систем и прочих особенностей", – говорит он.

Разумеется, капремонт объектов культурного наследия обходится дороже, чем ремонт того же обычного панельного дома, а потому, чтобы не перекладывать бремя дополнительной оплаты на плечи собственников, реставрация проводится за счет городских субсидий. "Механизм действия программы софинансирования следующий: за счет взносов проводится ремонт систем, включенных в программу капитального ремонта, а вот сами работы по реставрации осуществляются за счет бюджета Москвы. Принятое в городе решение о софинансировании позволяет сохранить размер взноса для домов-памятников на общем уровне", – говорит генеральный директор Фонда капитального ремонта (ФКР) города Москвы Артур Кескинов.

Как отмечает Раджабова, для потенциального покупателя владение подобной недвижимостью не столь обременительно, так как он осознает, какой лот приобретает и готов заплатить за желаемый образ жизни.

"Конечно, стоимость содержания зависит от конкретного объекта. Однако разница состоит не в оплате услуг ЖКХ или взносе на капитальный ремонт, а в том, что подобный объект, как правило, окружен премиальной инфраструктурой", – заключает она.