СберИндекс разработал новые индексы цен на недвижимость

СберИндекс начинает публиковать на постоянной основе индексы цен на первичную и вторичную недвижимость, основанные на новой методике расчёта. Преимущество нового метода в том, что он позволяет исключить эффект случайных изменений в структуре предложения, что особенно важно для отслеживания динамики на рынке новостроек и на региональных рынках. Новые индексы основаны на данных фактических сделок купли-продажи с участием ипотеки Сбера. Параллельно СберИндекс продолжит публиковать индексы цен, рассчитанные по предложению, то есть по ценам, указанным в объявлениях о продаже на витрине ДомКлик.

Для расчёта цен на недвижимость используются данные о ценах покупки по ипотечным сделкам Сбера. При занижении цены в договоре купли-продажи фактическая цена недвижимости оценена как сумма ипотечного кредита и первоначального взноса.

Главным изменением методики является то, что вся недвижимость разбивается на восемь сегментов с учётом класса жилья и для каждого класса считается свой подындекс, который входит в итоговый результат с весом, равным доле данного класса недвижимости в продажах в данном регионе с 2015 года. Это позволяет исключить эффект колебаний в структуре предложения, что особенно важно для рынка новостроек в регионах. Новая методика была, в частности, использована аналитиками СберИндекса при написании исследования «Льготная ипотека: итоги и перспективы».

Для анализа рынка жилья важно иметь точный инструментарий. Существующие методики используют разные подходы и уровень репрезентативности данных, что часто приводит к искажению ценовой динамики в результате изменений в структуре предложения. В итоге индексы цен сильно зависят от поведенческих паттернов продавцов и показывают цены на жильё, неоднородное по качеству.

Новый индекс цен на недвижимость СберИндекса отражает долгосрочные тренды в структуре рынка по классам недвижимости. Ещё одним важным преимуществом методики стала возможность строить индекс в высокой детализации в разрезе не только регионов или мегаполисов, но и относительно небольших населённых пунктов, включая районные центры

Михаил Матовников

Старший управляющий директор, директор Центра финансовой аналитики